Czy możliwa jest budowa na zgłoszenie budynku usytuowanego bezpośrednio przy granicy działki budowlanej albo w odległości 1,5 m od tej granicy?

Przepisy umożliwiają budowę na zgłoszenie bezpośrednio przy granicy działki lub w odległości mniejszej niż 3 m. Jednak taka inwestycja musi spełnić wiele dodatkowych wymagań. Jakich?

 

Na zgłoszenie możesz wybudować m.in. wolno stojący parterowy budynek gospodarczy, garaż, budynek rekreacji indywidualnej o powierzchni zabudowy do 35 m². Dokładne brzmienie przepisu znajdziesz m.in. w punktach 3 i 4 tekstu: „Obiekty, na budowę których jest wymagane zgłoszenie. W podlinkowanym tekście wymieniliśmy wszystkie obiekty wymagające zgłoszenia. Jeśli zajrzysz do przywołanego tekstu, zobaczysz, że prawo budowlane uzależnia możliwość budowy tych budynków na zgłoszenie jedynie od powierzchni działki, a czasem także ilości obiektów. Nie wprowadza żadnych dodatkowych wymagań.

 

Z kolei kwestie odległości budynków od granicy działki budowlanej reguluje Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12.04.2012 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002 r. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.). Rozporządzenie to, w pewnych kilku ściśle określonych przypadkach, dopuszcza możliwość budowy budynków bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości minimum 1,5 m. Pisaliśmy na ten temat w tekście: „Odległość budynku od granicy działki”.

 

Rozporządzenie w par. 12 ust. 4 wskazuje, że taka lokalizacja powoduje objęcie sąsiedniej działki budowlanej obszarem oddziaływania obiektu. Jednak poza takim w zasadzie oczywistym stwierdzeniem (bo i bez tego zapisu w większości przypadków taki byłby obszar oddziaływania) nie mówi nic więcej na ten temat.


W przypadku budowy budynków na pozwolenie na budowę przepis ten nie sprawia żadnych kłopotów, gdyż automatycznie właściciele działki sąsiedniej stają się stroną w postępowaniu.

 

Natomiast przy zgłoszeniu pojawia się problem, ponieważ procedura zgłoszenia uniemożliwia udział stron w postępowaniu i z tego powodu nie określa się tutaj obszaru oddziaływania obiektu. Co więcej – jak już wspominaliśmy w tekście na temat obszaru oddziaływania, budowa budynku nawet w odległości 3 czy 4 m od granicy działki budowlanej może spowodować, że sąsiednia działka znajdzie się w obszarze oddziaływania tego obiektu.

 

Orzecznictwo sądowe mówi, że w przypadku budowy na zgłoszenie budynku usytuowanego bezpośrednio przy granicy działki, organ powinien każdorazowo dogłębnie przeanalizować dany przypadek uwzględniając zarówno interes właściciela sąsiedniej działki, jak i prawo inwestora do zabudowy swojej nieruchomości.

 

Organ powinien jednakowo traktować obie strony i nie może przedkładać interesów jednej z nich, czyli np. sąsiada, nad interesy inwestora. Jak wskazano m.in. w wyroku o sygn. akt II SA/Po 107/15: „Zadaniem organu jest zatem w okolicznościach faktycznych niniejszej sprawy takie wyważenie interesów stron, aby inwestycja realizowana była w sposób nie naruszający uzasadnionych interesów właściciela działki sąsiedniej, ale z zachowaniem uprawnień inwestora”.

 




Co to oznacza w praktyce? Otóż, jeżeli organ nie zapoznając się z konkretnym stanem faktycznym, informuje każdego inwestora, że niemożliwa jest budowa na zgłoszenie budynku usytuowanego bezpośrednio przy granicy, postępuje niewłaściwie, ponieważ czasem może się okazać, że będzie to możliwe.

Niemniej jednak planując taką inwestycję musisz mieć na uwadze, że w większości przypadków konieczne jednak będzie pozwolenie na budowę. Dzieje się tak z prostego powodu: art. 30 ust. 7 prawa budowlanego mówi, że organ może nałożyć obowiązek uzyskania pozwolenia na wykonanie określonego obiektu lub robót budowlanych objętych obowiązkiem zgłoszenia, jeżeli ich realizacja „może naruszać ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzji o warunkach zabudowy lub spowodować:
1) zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia;
2) pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków;
3) pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych;
4) wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich”.

 

Przykłady

Kiedy możesz wybudować na zgłoszenie budynek bezpośrednio przy granicy działki?
Z dużym prawdopodobieństwem można stwierdzić, że uda Ci się wybudować na zgłoszenie budynek gospodarczy lub garaż usytuowany bezpośrednio przy granicy działki, korzystając przykładowo z par. 12 ust. 3 pkt 4 rozporządzenia (budynek o długości mniejszej niż 5,5 m i o wysokości mniejszej niż 3 m), jeżeli będzie on przylegał całą swoją powierzchnią do podobnego albo większego budynku zlokalizowanego na sąsiedniej działce.

 

Kiedy nie uda Ci się wybudować na zgłoszenie budynku bezpośrednio przy granicy działki?
Raczej niemożliwa będzie budowa na zgłoszenie budynku bezpośrednio przy granicy działki budowlanej, jeśli ta sąsiednia działka jest niezabudowana.

  1. Anonimowy
    | Odpowiedz

    Witam.

    A co w przypadku gdy na ogrodzie dzierżawionym od miasta chcę postawić blaszaka na granicy działki i podwórza bloku w którym mieszkam ? Czy idzie to załatwić za np. zgodą mieszkańców wspólnoty ? – na tą chwilę i tak stawiam swoje auto na podwórku a tak bym wjeżdżał do garażu postawionego na ogrodzie (na granicy).
    Na terenie nie ma ustanowionego planu zagospodarowania przestrzennego i na całej działce są zlokalizowane ogródki mieszkańców okolicznych kamienic (dzierżawione od miasta). Szkoda przeznaczać połowę ogrodu na dojazd od granicy działki do garażu gdzie i tak stawiam auto na podwórzu na tą chwilę.

  2. Szymon Górski
    | Odpowiedz

    Witam a co z wysokością takiego budynku gospodarczego? Przepis mówi o wysokości 3m czy da się to jakoś ominąć np jeżeli sąsiad zgodzi się na zwiększenie wysokości np do 4-5m

  3. Anonimowy
    | Odpowiedz

    Witam,
    czy przenośny pawilon handlowy o wymiarach 4 x 4,5m będzie wymagał pozwolenia na budowę? Czy jeśli działka, na której ma być posadowiony, w tym miejscu ma szerokość 4,5 m to istnieje możliwość posadowienia go w granicy bez zgody sąsiadów?

  4. Anonimowy
    | Odpowiedz

    Dzien dobry,
    Czy otrzymujac warunki zabudowy pozwalajace na umiejscowienie garazu w granicy dzialki, mogę składając projekt z pozwoleniem na budowe odsunac go o 1,5m od granicy ?

    • MGM
      | Odpowiedz

      Dzień dobry. Nie wiem co jest dokładnie napisane w decyzji o warunkach zabudowy.

    • Anonimowy
      | Odpowiedz

      Jeżeli jest obowiązującą to nie można. Najlepiej zmienić decyzję o warunkach zabudowy

  5. Dariusz Kniotek
    | Odpowiedz

    żeby to wszystko załatwić trzeba iść do urzędu z papeteria

  6. Unknown
    | Odpowiedz

    Witam,
    Czy na działce o szerokości mniejszej niż 16m można postawić garaż w granicy działki z sąsiadem o wymiarach 9m(przy granicy działki) na 3,7? W decyzji o warunkach zabudowy gmina wypowiedziała się pozytywnie, również sąsiad nie zgłosił sprzeciwu. Urzędnicy odrzucili mi wniosek o zgłoszenie – musi odbyć się na pozwolenie na budowę i mam obawy czy urząd mi tego nie odrzuci. Mągą mieć do tego podstawy?

    • MGM
      | Odpowiedz

      Odpowiedź na pytania znajdzie Pan w tekstach: "Odległość budynku od granicy działki" oraz "Czy możliwa jest budowa na zgłoszenie budynku usytuowanego bezpośrednio przy granicy działki budowlanej albo w odległości 1,5 m od tej granicy?". Linki do tekstów znajdują się w "spisie treści" w kategorii "warunki techniczne".

  7. Artur Starz
    | Odpowiedz

    Dzień dobry,
    chciałbym zbudować mały budynek gospodarczy 4x5m w odległości 1.5m od granicy działki. Mam pisemną zgodę sąsiadów, po drugiej stronie stoi dom sąsiadów ale od mojej strony mają w domu garaż i w pasie przy ogrodzeniu mają przydomową oczyszczalnię, więc im nie przeszkadza zupełnie. da radę przeprowadzić to przez zgłoszenie, mając na uwadze ten wyrok:
    http://www.orzeczenia-nsa.pl/wyrok/ii-sa-po-107-15/pozwolenie_na_budowe_uzytkowanie_obiektu_lub_jego_czesci_wykonywanie_robot_budowlanych_innych_niz/be672d/6.html?q=&_symbol=601_6010&_haslo=Budowlane+prawo&_sad=Wojew%C3%B3dzki+S%C4%85d+Administracyjny+w+Poznaniu&_skarzony=Wojewoda&_okres=2015_04

  8. Dartiana
    | Odpowiedz

    Witam. Proszę mi wytłumaczyć tak lopatologicznie czy sasiad może wybudować garaż blaszany połączony stałe z terenem w odległości 0.6 cm od naszego ogrodzenia? Na naszej działce stoi już budynek mieszkalny. Bylam z Urzędzie, ale nikt nie jest w stanie odpowiedzieć mi na to pytanie. Dodam, że sasiad twierdzi, że na zgłoszenie może w takiej odległości postawić blaszak.

  9. Anonimowy
    | Odpowiedz

    Dzień dobry.

    Jakie przepisy maj zastosowanie w przypadku kiedy moja działka jest działka leśną? Jest to teren byłego gospodarstwa leśnego lub wiejskiego, który potem stał się lesniczówką. Miał przynależny sad i pola. Potem kolejno tereny wokół gospodarstwa przejęły Lasy Państwowe. Budynek częściowo miejski a częściowo prywatny byłego lesniczego wraz z przynaleznymi do niego stodołą oborą piwnica ziemianką i jeszcze jednym budynkiem gospodarczym trafił w moje ręce. Działka jednakże była tak wydzielana (kiedyś dawniej nie teraz przy zakupie)że od domu do lasu jest może 5 metrów a obora stoi albo na granicy z działką leśną albo z metr czy 1,5 od niej.
    Gdzie szukać przepisów dotyczących mojej sytuacji. Chcialbym dobudować ganek do domu, oranżerię, dwupiętrowy taraz do obory. Wszystko to będzie blisko granicy z lasem. Czy jest to w ogóle możliwe? Czy przepisy o oddziaływaniu na sąsiednie działki mają tu zastosowanie? Dziękuję za wskazówki.
    Pozdrawiam

    • Magda /MGM/
      | Odpowiedz

      Proszę zajrzeć do tekstów (linki są w spisie treści):

      Kiedy mają zastosowanie przepisy rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie

      Odległość budynku od lasu

      Odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych

      Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego a decyzja o warunkach zabudowy – sprawdź, co to jest i jaki ma wpływ na Twoją inwestycję

  10. Anonimowy
    | Odpowiedz

    A jak wyglada sprawa z zmianą konstrukcji dachowej w budynku którego lico ściany jest granicą działki i posiada otwory okienne a okap wystaje 70cm poza lico ściany granicznej . Plan zagospodarowania przestrzennego nic o tym nie wspomina. Che doprowadzić budynek do porządku a tu same kłody pod nogi.

    • Magda /MGM/
      | Odpowiedz

      Część budynku (wystający okap) znajduje się na sąsiedniej działce, więc jeśli chce się wykonać roboty budowlane w tej części, trzeba mieć zgodę właściciela tej działki.

Prześlij komentarz