Utwardzenie powierzchni gruntu

Co to jest utwardzenie terenu? Czym różni się od robót ziemnych, które nie są robotami budowlanymi? Jakie formalności musisz przeprowadzić przed wykonaniem takich robót? Kiedy utwardzenie terenu może stać się obiektem budowlanym wymagającym uzyskania pozwolenia na budowę?

 

Czym utwardzenie gruntu różni się od robót ziemnych

W przepisach nie znajdziemy definicji utwardzenia gruntu, jednak już wiele razy na ten temat wypowiadały się sądy. Zgodnie z orzecznictwem (wyrok o sygn. akt II SA/Po 555/13): przez utwardzenie gruntu należy rozumieć wszelkiego rodzaju prace, które wiążą się z utwardzeniem powierzchni gruntu z wykorzystaniem materiałów budowlanych, a więc np. wylanie płyty betonowej, ułożenie kostki brukowej. Tak scharakteryzowane prace kwalifikowane są jako roboty budowlane, o których stanowi art. 29 ust. 2 pkt 5 p.b. Należy od nich odróżnić roboty ziemne przy których realizacji nie są wykorzystywane żadne materiały budowlane, a które polegają np. na wyrównaniu terenu”.

 

Jakie formalności powinieneś przeprowadzić, zanim utwardzisz teren

Jeśli zamierzasz utwardzić powierzchnię gruntu na działce budowlanej, nie musisz przeprowadzać żadnych formalności w urzędzie. Brak procedur dotyczy jedynie działek budowlanych. Tylko na nich utwardzenie możesz wykonać bez pozwolenia na budowę i bez zgłoszenia.

Nie jest to jednak równoznaczne z tym, że możesz takie roboty wykonać w zupełnie dowolny sposób. Tak samo, jak w przypadku wszystkich pozostałych robót budowlanych niewymagających pozwolenia ani zgłoszenia, musisz spełnić wymagania pozostałych przepisów.

 

O czym musisz pamiętać, utwardzając powierzchnię działki

W przypadku utwardzenia terenu najistotniejsze będą zapisy planów miejscowych, które bardzo często wprowadzają wymogi dotyczące minimalnej, koniecznej do zachowania na działce, powierzchni biologicznie czynnej. Powierzchnia ta to wszelkie tereny zielone na działce. Jeśli działka jest zabudowana jakimiś budynkami i znajdują się już na niej tereny utwardzone (tarasy, drogi dojazdowe, chodniki), może się okazać, że nie możesz już utwardzić większej powierzchni zgodnie z przepisami.

Musisz także pamiętać o tym, by tak ukształtować utwardzany teren, aby wód opadowych z tego utwardzenia nie kierować na działkę sąsiednią. Dotyczy to zarówno działek prywatnych jak i publicznych, np. dróg, chyba że posiadasz zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości na takie odprowadzenie wód.

 

Czy utwardzenie gruntu może być obiektem budowlanym

 




Utwardzenie gruntu na działkach budowlanych zaliczane jest zwykle do urządzeń budowlanych, czyli urządzeń technicznych związanych z obiektem budowlanym, zapewniających możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem (np. przejazdy, place postojowe, place pod śmietniki). W takim przypadku utwardzenie pełni rolę podrzędną w stosunku do obiektu budowlanego znajdującego się na działce. Wynika to pośrednio z tego, że prawo budowlane utwardzenie wymienia w ust. 2 art. 29 a nie w ust. 1, czyli tam gdzie są roboty budowlane, a nie budowa obiektów.


W omawianym przepisie ustawodawca nie określił jakiemu celowi ma służyć wykonanie tych robót, ani jakie ma być przeznaczenie utwardzonego terenu. Niemniej jednak w rezultacie utwardzenia nie powinien powstać obiekt budowlany (budowla) wymagający pozwolenia na budowę.

Taki sposób rozumienia tego przepisu znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądowym, na przykład w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia. 20.11.2012 r. o sygn. akt II OSK 1283/11„Skoro ustawodawca w art. 25 ust. 2 pkt 5 nie ograniczył w żaden sposób, jakim celom ma służyć utwardzenie powierzchni gruntu na działkach budowlanych, jakie ma być przeznaczenie tak utwardzonego gruntu, to nie można w drodze wykładni wprowadzać tu ograniczeń. Jeżeli ktoś zgodnie z powyższym przepisem wykona roboty budowlane polegające na utwardzeniu powierzchni gruntu na działce budowlanej, to nie można po wykonaniu tych robót mówić, że jest to budowa obiektu budowlanego, ponieważ utwardzony teren jest wykorzystywany np. jako plac składowy. Jeżeli na utwardzonej powierzchni gruntu zgodnie z art. 29 ust. 2 pkt 5 Prawa budowlanego mogą lądować helikoptery lub poruszać się samochody to jeszcze nie oznacza, że jest to lotnisko, czy droga czyli budowla w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego, gdyż takie rozumienie wykluczałoby całkowicie zastosowanie art. 29 ust. 2 pkt 5 Prawa budowlanego. (…)
Należy przyjąć, że skoro utwardzenie powierzchni gruntu na działkach budowlanych zostało zamieszczone w ust. 2 pkt 5 art. 29, a nie w ust. 1 to utwardzenie to jest zaliczane do tego typu robót budowlanych, które z założenia nie są budową i nie mogą prowadzić w efekcie końcowym do powstania budowli w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego, chyba że zakwestionuje się sam sposób utwardzenia powierzchni gruntu, który wykracza poza granice rozumienia tego pojęcia. Wyznacznikiem rozumienia art. 29 ust. 2 pkt 5 Prawa budowlanego nie może być przeznaczenie, sposób użytkowania utwardzonej powierzchni gruntu działki budowlanej.

  1. Izuniasek
    | Odpowiedz

    bardzo jasne i rzetelne wyjaśnienie

  2. Eliza Smułek
    | Odpowiedz

    Chcemy utwardzić drogę wewnętrzną (dojazdową do domu). Droga w wypisie z rejestru gruntów ma status "grunty orne VI". Droga jest prywatna, jest własnością 2 rodzin, każda z rodzin zgadza się na utwardzenie drogi. Obecnie jeżeli teren podmoknie, lub jest zima dojazd do domu jest bardzo utrudniony. Droga ma 0,0289 ha , usytuowana jest w terenie górskim i biegnie lekko pod skosem. Ze wzglęgu na ten właśnie „skos” prace będą wymagały lekkiej niwelacji (nadsypania ziemią – jednak nie wyżej niż poziom naszej działki) i utwardzenia kruszcem. Czy jeżeli chcemy tego dokonać to wymagane jest tylko zgłoszenie na budowę?
    W miejscowym planie zagospodarowania wygląda to tak: teren do zabudowy mieszkaniowej i jednorodzinnej.

    • MGM
      | Odpowiedz

      Utwardzenie gruntu na działkach budowlanych nie wymaga ani pozwolenia ani zgłoszenia. Tylko musi to być po pierwsze utwardzenie, a po drugie działka budowlana. Przepisy (na razie, ponieważ ma się to zmienić) nie zawierają definicji działki budowlanej. Skoro przedmiotowa działka znajduje się w planie w terenach mieszkaniowych to myślę, że można byłoby ją uznać za budowlaną, ale nie wiem jak interpretuje takie sytuacje właściwy w tej sprawie urząd. Bo jeśli działka jest wąska i wydzielona tylko pod dojazd, to może być problem. Druga sprawa, która w tym przypadku może być kłopotliwa, to czy prace które chcecie Państwo wykonać będą faktycznie utwardzeniem gruntu, czy też budową drogi. Można to różnie zinterpretować – zresztą o tym jest powyższy tekst. Jeśli nie wiadomo co zrobić, to można albo dopytać w urzędzie (tylko warto się umówić na spotkanie z osobą decyzyjną) albo po prostu złożyć zgłoszenie (chociaż w tym przypadku na pewno nie będzie to właściwa procedura), ale wtedy urząd poinformuje Państwa, że takie roboty nie wymagają zgłoszenia (utwardzenie na działce budowlanej) albo nakaże uzyskać pozwolenie na budowę (budowa drogi).

  3. Eliza Smułek
    | Odpowiedz

    Serdecznie dziękuję za interpretację. Celem jest faktycznie pierwsze mały wyrównanie i utwardzenie kawałka działki o szerokości 4m wysiewką lub klińcem.W rezultacie nie powstanie wg mnie żadna budowla. Będziemy dojeżdżać tym krótkim "kawałkiem" drogi do domu lub stawiać na niej samochody. Jedynie co wiem napewno, to że muszę zrobić zgłoszenie na zjazd z drogi gminnej na tą moją drogę, którą będę utwardzać, co też uczyniłam. Z przepisów nie wynika na czym ma polegać utwardzenie powierzchni gruntu, jakim celom może służyć wykonanie takich robót budowlanych i jakie może być przeznaczenie docelowe tak utwardzonej powierzchni gruntu działki budowlanej. Ma pan rację zapytam dokładnie w urzędzie.

  4. Anonimowy
    | Odpowiedz

    Dzień dobry,

    Poniższą kwestię poruszyłem pod artykułem dot. powierzchni zabudowy – pozostała bez odpowiedzi, uprzejmie proszę o interpretację :

    Czy powierzchnia drewnianego tarasu na legarach powinna być liczona i ujęta w bilansie terenu jako teren utwardzony ? Jeśli taras taki z racji swojej technologii wykonania nie będzie szczelny jak kostka brukowa/płyta betonowa etc, i będzie wyniesiony ponad teren, to czy jesteśmy w stanie udowodnić, że teren pod nim jet nawierzchnią ziemną urządzoną w sposób umożliwiający naturalną wegetację, co umożliwiłoby interpretację tego terenu jako powierzchni biologicznie czynnej, bądź w odniesieniu do definicji pow. biol. czynnej przyjmowania chociaż 50% powierzchni zajętej przez taki taras jako pow. biol. czynnej ?

    • Magda /MGM/
      | Odpowiedz

      Nie wiem dokładnie, jak chce Pan to wykonać, więc nie jestem w stanie udzielić odpowiedzi. Nawierzchnia musi umożliwiać naturalną wegetację roślin – wtedy 50% powierzchni tarasu można wliczyć do powierzchni biologicznie czynnej. Nie wydaje mi się, żeby taki taras, o którym Pan pisze umożliwiał naturalną wegetację roślin, bo niby jak?

  5. Anonimowy
    | Odpowiedz

    Dziękuję za odpowiedź. Chodzi mi o klasyczną systemową zabudowę tarasem drewnianym/kompozytowym – deski na legarach, legary na stopkach fundamentowych. Wydaje mi się jednak, że ciężko było by udowodnić, że powierzchnia pod takim tarasem umożliwia naturalną wegetację roślin. Reasumując – powierzchnię tarasu o konstrukcji/wykończeniu drewnianym należy traktować jako teren utwardzony i jako taki ująć w bilansie terenu ?

    • Magda /MGM/
      | Odpowiedz

      Myślę, że trudno będzie udowodnić, że pod tym tarasem mogą rosnąć rośliny.

  6. Anonimowy
    | Odpowiedz

    Witam. A jeśli poprzez nieznajomość prawa budowlanego złożyłam zgłoszenie chęci wykonania wylozenia płytami utwardzonego nasypu ziemnego /tarasu, wszystko zgodnie z projektem to czy muszę to pismo wycofać, tak jak mi zalecila urzedniczka? Czy mogę to pismo tam zostawić? Czy grozi mi kara?

  7. Anonimowy
    | Odpowiedz

    Rozumiem, dziękuję za odpowiedź.

  8. Anonimowy
    | Odpowiedz

    Witam,
    mam pytanie mój sąsiad utwardził drogę (kruszywo + krawężnik) niestety zrobił to w części mojej działki. czy mogę coś z tym zrobić? dodam że toczy się postępowanie o rozgraniczenie.

  9. Dorota
    | Odpowiedz

    Dzień dobry,
    mam pytanie, ponieważ chcę zrobić parking do 10 miejsc postojowych na działce rolnej. Chciałabym to utwardzić za pomocą kratki drogowo-trawnikowej + kruszywo lub trawa, na tym terenie jest brak miejscowego planu zagospodarowania, czy jest wymagane zrobienie pozwolenia na budowę? Czy wystarczy zgłoszenie takiej inwestycji?

  10. Anonimowy
    | Odpowiedz

    Witam.
    Proszę o odpowiedz na pytanie jak sprawdzić czy istnieje możliwość wykonania utwardzenia terenu w przypadku gdy obawiam się że nie zachowam powierzchni biologicznie czynnej

    • Magda /MGM/
      | Odpowiedz

      Trzeba sobie po prostu wyliczyć. Najpierw trzeba sprawdzić w planie miejscowym, ile ta powierzchnia powinna wynosić, jaka jest jej definicja (zazwyczaj są to "tereny zielone" czyli po prostu nieutwardzone). Sprawdzić powierzchnię działki (np. w ewidencji gruntów, w jakimś wypisie z rejestru gruntów – może jest gdzieś w domu, w akcie notarialnym). Wyliczyć powierzchnię domu i inne powierzchnie utwardzone.

  11. Anonimowy
    | Odpowiedz

    Witam serdecznie,
    Planujemy na działkach które tworzą drogę dojazdową do kilkunastu domków w zabudowie szeregowej utwardzenie poprzez wyłożenie kostką brukową wraz z odwodnieniem w postaci kilku studzienek chłonnych. Właściciele domków są udziałowcami w działkach dojazdowych które ostatnio zostały przekształcone na drogę. Czy wykonanie takiego utwardzenia wymaga projektu, uzyskania pozwolenia na budowę bądź zgłoszenia? Czy zgodnie z nowymi przepisami taką inwestycję możemy wykonać bez zgłaszania? Czy wykonanie studzienek chłonnych obliguje do uzyskania pozwolenia wodnoprawnego? Z góry dziękuję za pomoc.

    • Magda /MGM/
      | Odpowiedz

      Bez formalności można utwardzić grunt na działce budowlanej. W mojej ocenie potrzebne będzie pozwolenie na budowę, ponieważ po pierwsze nie macie Państwo działki budowlanej, a po drugie planujecie raczej budowę drogi, a nie utwardzenie terenu.

Prześlij komentarz