Jak obliczyć powierzchnię zabudowy?

Jak obliczyć powierzchnię zabudowy budynku? Czy wliczać do niej powierzchnię tarasu? A co z okapem i zadaszeniem?


Wiele obiektów możemy wybudować na zgłoszenie (lub nawet bez formalności), jeśli ich powierzchnia zabudowy nie przekracza wartości określonej w przepisach. Jak zatem obliczyć tę powierzchnię?

Problem jest o tyle skomplikowany, że ani w prawie budowlanym, ani w innych przepisach nie zdefiniowano pojęcia powierzchni zabudowy. Niemniej jednak zagadnienie to było już wielokrotnie poruszane przez sądy.

Jak wynika z orzecznictwa sądowego (np. II OSK 675/13, IV SA/Po 1226/12, IV SA/Po 648/11, II SA/Kr 774/10) przy ustalaniu powierzchni zabudowy powinniśmy kierować się wytycznymi Polskiej Normy. W przywołanych wyrokach sądy powołują się na normę PN-ISO 9836:1997. Aktualnie normę tę wycofano i zastąpiono przez PN-ISO 9836:2015-12. Jednak, żeby nie było zbyt prosto, Rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dn. 25.04.2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego przywołuje normę z 1997 r. Oznacza to, że w projektach budowlanych powinniśmy powierzchnie liczyć według tej właśnie normy.

 

Powierzchnia zabudowy według PN-ISO 9836:1997

Norma PN-ISO 9836:1997 wskazuje dwie różne definicje powierzchni zabudowy.
Według jednego punktu, powierzchnia zabudowy to powierzchnia terenu zajęta przez budynek w stanie wykończonym.
Według kolejnego: powierzchnia zabudowy to powierzchnia wyznaczona przez rzut pionowy zewnętrznych krawędzi budynku na powierzchnię terenu.

Zwykle w organach administracji architektoniczno-budowlanej, nadzoru budowlanego i sądach, spotykamy takie stanowisko:
powierzchnię zabudowy stanowi powierzchnia wyznaczona przez rzut pionowy zewnętrznych krawędzi budynku w stanie wykończonym na powierzchnię terenu.

Do powierzchni zabudowy nie wliczamy powierzchni:
– obiektów oraz części obiektów budowlanych nie wystających ponad powierzchnię terenu,
– elementów drugorzędnych, np. schodów i ramp zewnętrznych, daszków, markiz, występów dachowych, oświetlenia zewnętrznego,
– wydzielonych obiekty pomocniczych, np. szklarni, altan, szop.

 

Co powyższe oznacza w praktyce? – poniżej kilka przykładów.

 




Nadwieszenia

Jeżeli obrys piętra jest większy niż parteru, to jego powierzchnię zaliczamy do powierzchni zabudowy (wyrok IV SA/Po 1226/12). Tutaj sprawa jest chyba jasna – powierzchnię zabudowy stanowi rzut pionowy zewnętrznych krawędzi budynku na powierzchnię terenu.

 

Tarasy i werandy

Powierzchnię zadaszonego tarasu wliczamy do powierzchni zabudowy – tak przynajmniej wynika z niektórych orzeczeń: IV SA/Po 718/14, IV SA/Po 524/12. Jakoś nie mogę się w tej kwestii zgodzić z tymi wyrokami. Myślę, że taras jest elementem drugorzędnym, podobnie zadaszenie znajdujące się nad nim. W dodatku uważam, że to wynika z przywołanej wcześniej normy. Nie bardzo rozumiem argumentację sądu: „Podobnie rzecz się ma z zadaszonym tarasem o wymiarach 3,00 x 4,50 m, którego powierzchnia także winna być zaliczona do powierzchni zabudowy. Nie jest to element drugorzędny zabudowy, gdyż wyznacza on zewnętrzne krawędzie obiektu w rzucie pionowym.”

Zupełnie inaczej sprawa wygląda w wyroku II OSK 675/13, w którym Naczelny Sąd Administracyjny również wskazał, że powierzchnia tarasu (tutaj była to właściwie weranda) wlicza się do powierzchni zabudowy, jednak w tym przypadku nad tarasem znajdowało się poddasze, a dopiero później dach. W takim przypadku ściany tego poddasza to zewnętrzne krawędzie budynku, które po zrzutowaniu pionowo na powierzchnię terenu wyznaczają powierzchnię zabudowy.

Takie podejście uważam za właściwe. Natomiast zupełnie nie rozumiem argumentacji przytoczonej w dwóch wcześniejszych wyrokach.


Jakie jest Twoje zdanie w tej sprawie? Masz jakieś doświadczenia związane z podobnym zagadnieniem? A może mógłbyś przywołać jeszcze jakieś orzeczenia sądów?

  1. Anonimowy
    | Odpowiedz

    SUEPR JAK KTOŚ PUBLIKUJE WYROKU PRZYPADKÓW KTÓRE ARTYKULARNIE PASUJĄ DO USTAW I ROZPIORZADZEŃ (ZADASZONE TARASY)
    a co np z aktualnie obowiązującymi wiatami do 50mkw? Wiata to nie budynek więc obiliczenia pz z warunków technicznych je nie obowiązują. Co więc brac pod uwagę? Rzut dachu??? Powiedzmy że chcę wybudować wiatę ale nie taka typową na słupach dach… powiedzmy że wybieram rozwiązanie wiaty wspornikowej takiej jak np wiaty przystankowe dla autobusów tylko taka z wysięgoiem powiedzmy 7m w każdą stronę (tj 7 w lewo i 7 w prawo) i wysokości powiedzmy 4,5m/5m i długości 30m. Posadowiona będzie ona na 15 słupach co 2m w jednej linii Słupy te będą zakotwione w stopach fundamentowych 1m/1m to znaczy ze stopy zajma mi 15mkw. No i pytanie moje, czy taka wiatę (oczywiście na działce gdzie mam budynek mieszkalny) mogę wybudować zgodnie z obecnymi przepisami bez pozowlenia i zgłoszenia.????

    • MGM
      | Odpowiedz

      Nie próbowałabym budowy bez pozwolenia – bo nie ma definicji powierzchni zabudowy wiaty (samej wiaty zresztą też) i w tym przypadku można tą powierzchnię policzyć po obrysie dachu (myślę, że nawet tak należałoby zrobić), co da 420 m2. Proszę spojrzeć na koniec tego tekstu:
      http://www.oprawiebudowlanym.pl/2016/04/budowa-wiaty.html
      Ale powyższe dotyczy typowych wiat, tj. słupy + dach. Nie spotkałam się z wyrokiem dotyczącym wiaty takiej, o jaką Pan/Pani pyta.

  2. Witam
    Panowie zadane już wcześniej pytanie
    ponieważ nie jestem do końca pewien,czy zrozumiałem to co jest powyżej napisane..
    Proszę o odpowiedź…

    Czy budynek gospodarczy do 35 m2(konstrukcja lekka drewniana na zgłoszenie),może mieć dach ,ktory wychodzi daleko poza krawędż sciany budynku? Zyskuję wtedy duzo na wielkości strychu oraz zadaszenie przed budynkiem coś w rodzaju wiaty

    Moje pytanie;czy jest to dozwolone i czy mozna dach podepszeć na drewnianych palach?

    • MGM
      | Odpowiedz

      Chodzi o to, by – w przypadku zgłoszenia, nie przekroczyć powierzchni zabudowy 35 m2. Wystający okap dachu (daszek, występ dachowy) – jako element drugorzędny, nie jest wliczany do powierzchni zabudowy. Jeśli dach będzie wystawał daleko i będzie wsparty na słupach – może zostać przez organ wliczony do powierzchni zabudowy (pokazują to przytoczone w tekście wyroki sądowe, które dotyczyły co prawda tarasu, ale sytuacja jest podobna). Moim zdaniem taki dach (sięgający daleko i wsparty na słupach) nie powinien być wliczany do powierzchni zabudowy. Inaczej sprawa wygląda w przypadku strychu "wystającego: poza obrys budynku, a także, jeśli pod tym dachem sięgającym daleko, też będzie strych. Wtedy powierzchnię zabudowy stanowi rzut pionowy zewnętrznych krawędzi budynku na powierzchnię terenu (czyli powierzchnia strychu jest powierzchnią zabudowy).

  3. Anonimowy
    | Odpowiedz

    Witam. Na działce o powierzchni 2000m2 i MPZT 20% zabudowy, planuje budowę w oparciu o pozwolenie, 8 domków po 35m2 oraz dom o powierzchni 110m2 co łącznie niemal wyczerpuje możliwość max zabudowy. Czy budynki na zgłoszenie np. garaż, altana itp <35m2 zaliczają się do całkowitej powierzchni zabudowy czy mogę nadal postawić kolejne budynki na zgłoszenie wg zasady 2 na każde 500m2 działki? Z góry dziękuję za odpowiedź.

    • MGM
      | Odpowiedz

      Witam. To zależy, jakie dokładnie są zapisy w planie miejscowym. Nie spotkałam planu, w którym powierzchnia takich budynków nie wliczałaby się do maksymalnej powierzchni zabudowy.

  4. Anonimowy
    | Odpowiedz

    Dzień dobry. Pytanie dotyczy istniejącego, wzniesionego na podstawie zgłoszenia budynku rekreacji indywidualnej o wymiarach zewnętrznych konstrukcji 5x7m. Jasne jest, że jego powierzchnia zabudowy wynosi aktualnie 35m2. Wiadomo również, że można legalnie wykonać jego docieplenie (budynek poniżej 12m, bez jakiegokolwiek pozwolenia i zgłoszenia). Czy w związku z tym po dociepleniu budynek przestaje spełniać wymagania odnosnie powierzchni zabudowy dla budynku na zgłoszenie? Czy w takim przypadku powierzchnię zabudowy można nadal rozumieć jako obrys konstrukcji nosnej (po fundamentach i scianach konstrukcyjnych i wtedy jest to niezmiennie 35m2) czy też jako znacznie większą powierzchnię "fizycznego" obrysu budynku mierzonego po obrysie docieplenia? Przecież po zakończeniu budowy obiekt nie był oddawany formalnie do użytkowania (brak takiego wymagania) i w hipotetycznej sytuacji kontroli trudno będzie wykazać, kiedy pojawiło się docieplenie…

    • MGM
      | Odpowiedz

      Powierzchnia zabudowy budynku się zmieni. Ale jeśli został wybudowany zgodnie ze zgłoszeniem, a potem docieplony to myślę, że nie powinno być problemów, bo przecież wszystko było robione zgodnie z prawem.

  5. Anonimowy
    | Odpowiedz

    Witam, mam drewniana drewutnie (zgloszona jak nalezy) na plycie betonowej (ale nie jest zamocowana do samej plyty) i planuje zmienic ja na wersje murowana. Pozostaje kwestia czy nowa bedzie miala dokladnie ten sam wymiar, czy troche ja powieksze (20-30 cm) z kazdej strony. Oczywiscie wszystko miesci sie w 35m2.
    Czy musze to zglaszac? Czy zalezy to od opisanych opcji?
    Pozdrawiam, J.

  6. Anonimowy
    | Odpowiedz

    Witam,

    Mam pytanie odnośnie tarasu drewnianego (deski na legarach + jakieś stopki betonowe) – czy powierzchnia takiego tarasu powinna być liczona i ujęta w bilansie terenu jako teren utwardzony ? Jeśli taras taki z racji swojej technologii wykonania nie będzie szczelny jak kostka brukowa/płyta betonowa etc, i będzie wyniesiony ponad teren, to czy jesteśmy w stanie udowodnić, że teren pod nim jet nawierzchnią ziemną urządzoną w sposób umożliwiający naturalną wegetację, co umożliwiłoby interpretację tego terenu jako powierzchni biologicznie czynnej, bądź w odniesieniu do definicji pow. biol. czynnej przyjmowania chociaż 50% powierzchni zajętej przez taki taras jako pow. biol. czynnej ?

  7. Anonimowy
    | Odpowiedz

    Jak zwykle kulawe prawo powoduje dużo problemów. Co & to problem. Kto redagował to prawo . W dodatku co rok jest nowelizowane. Zaczeło sie od 1992 r i twa do dziś.Oto przykład :budynku mieszkalnym jednorodzinnym – należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.
    'co znaczy lokal użytkowy" – wszystkie pomieszczenia w są użytkowe w tych budynkach. Można się domyślać że chodzi o lokal przeznaczony na usługi Kolejny zapis : miejsca postojowe bla samochodów osobowych należy sytuować w odl. 7,00m od okien. Z tego wynika,że MP dla samochodów ciężarowych można urządzać pod oknami.
    Ja trudno coś logicznego napisać. No i sądy maja zajęcie.

    • Magda /MGM/
      | Odpowiedz

      nie jest tak źle 😉 definicja lokalu użytkowego jest w warunkach technicznych dot. budynków

Leave a Reply to grzegorz szuberski Anuluj pisanie odpowiedzi