Budowa oranżerii i 2 zaskakujące wyroki sądowe

Niewielką oranżerię możemy wybudować na podstawie zgłoszenia – niby jasne, ale… co z oranżerią na tarasie? Czy nadal będzie to budowa oranżerii na zgłoszenie, czy jednak rozbudowa budynku wymagająca pozwolenia na budowę?

 

Budowa oranżerii może podlegać dwóm procedurom: pozwoleniu na budowę lub zgłoszeniu. O tym, jakie oranżerie możemy budować na zgłoszenie mówi art. 29 ust. 1 pkt 2 oraz art. 30 ust. 1 pkt 1 prawa budowanego, zgodnie z którym zgłoszenia wymaga budowa:
„wolno stojących parterowych budynków gospodarczych w tym garaży, altan oraz przydomowych ganków i oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki”.

 

Przepis na pierwszy rzut oka może i jasny, ale pojawia się tu kilka problemów. Pierwszym z nich jest brak uregulowanej prawnie definicji oranżerii. Drugim – czy oranżeria musi być przydomowa? A jeśli tak – to, co to właściwie oznacza? I wreszcie – czy możemy ją wybudować na tarasie, czy musi być na gruncie? Często też zadajecie pytania dotyczące powierzchni działki – czy musi mieć powierzchnię minimum 500 m².

 

Oranżeria na tarasie, czyli o różnicach między sądami

W ostatnim czasie zadaliście kilka pytań dotyczących budowy oranżerii na tarasie. Jedna z czytelniczek przytoczyła wyrok WSA w Krakowie o sygn. akt II SA/Kr 1206/09. Oto jego fragment:
„Jest oczywiste, iż wspomniana oranżeria (ogród zimowy) musiałaby mieć przeszkolone ściany i zadaszenie, co powiększałoby kubaturę całej kamienicy. Na tarasie powstałby odrębny przeszklony pokoik, do którego można by wejść z jednego z pokojów mamy tu zatem do czynienia z rozbudową budynku o ten pokój, a także z jego nadbudową na istniejącym tarasie (widoczne jest to zwłaszcza na rysunkach elewacji północnej i południowej, k. 3 i 4 akt. adm.).”
Sprawa nie jest jednak oczywista, ponieważ ww. wyrok został uchylony przez wyrok NSA II OSK 586/10:
oranżeria (ogród zimowy), jako obiekt budowlany podlegający instytucji zgłoszenia z mocy art. 29 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2003 r. Nr 207, poz. 2016 ze zm.), nie musi być usytuowany bezpośrednio na gruncie, zatem możliwe jest jego sytuowanie również na tarasach budynków mieszkalnych.”

Oba wyroki znajdziesz na stronie orzeczenia.nsa.gov.pl.

Jak widać na powyższym przykładzie  – jedna, na pozór całkiem prosta, definicja, a zupełnie inne podejście do tematu.

 

To jak to w końcu jest z tą budową oranżerii na tarasie?

Praktyka już niejeden raz pokazała, że organy pierwszej i drugiej instancji działają dosyć ostrożnie i jeśli tylko są jakieś wątpliwości interpretacyjne, to wolą dać sprzeciw niż przyjąć zgłoszenie (zresztą wcale się nie dziwię, bo tak jest dla nich „bezpieczniej”). Z drugiej strony – cierpi na tym inwestor, a czasami wystarczyłoby bardziej doprecyzować brzmienie przepisu. W przytoczonym przykładzie WSA podzielił zdanie tych organów. Z kolei NSA uznał, że budowa oranżerii na zgłoszenie możliwa jest bez względu na to, czy jest zlokalizowana na gruncie czy też nie, pod warunkiem, że są spełnione pozostałe warunki stawiane przez przepis (powierzchnia zabudowy, ilość obiektów na działce i powierzchnia działki).

Co ja myślę na ten temat? – Uważam, że rozbudowa istniejącego budynku jest wtedy, gdy ingerujemy w jego konstrukcję. Natomiast budowa wtedy – gdy nie ingerujemy w istniejący budynek, a ten nowy jest jakby do niego „przyklejony” i posiada własną oddzielną konstrukcję.

 

Co oznacza pojęcie przydomowy, czyli oranżeria w ogrodzie

Na zgłoszenie możemy wybudować jedynie przydomową oranżerii. Ustawodawca nie sprecyzował pojęcia „przydomowy”, jednak uważam, że ma ono zastosowanie również do oranżerii znajdującej się, np. kilka metrów od domu. W ustawie mamy też przymiotnik „przydomowy” użyty w odniesieniu do oczyszczalni ścieków, a taka oczyszczalnia nie jest przecież w żaden sposób związana z budynkiem. Zresztą na temat określenia „przydomowy” w odniesieniu do oczyszczalni ścieków wypowiadał się NSA w wyroku II OSK 1033/09:
„Warunkiem uznania za indywidualną przydomową oczyszczalnię ścieków, jest nie tylko określona w tym przepisie maksymalna wydajność (do 7,50 m3 na dobę), ale i jej charakter określony jako „przydomowy” tj. znajdujący się w pobliżu indywidualnego domu (miejsca) przeznaczonego do zamieszkiwania osób.”

Oranżerie „nie przydomowe” wymagają uzyskania pozwolenia na budowę – dotyczy to np. oranżerii w ogrodach botanicznych bądź przy budynkach innych niż domy mieszkalne.

Powierzchnia działki

Jeżeli na działce będzie zlokalizowany jeden obiekt z tych, o których mowa w przepisie, to może mieć ona powierzchnię mniejszą niż 500 m². Jeżeli oranżeria będzie drugim z tych obiektów, to działka musi mieć minimum 500 m².

 

Jak wysoka może być oranżeria?

Takie pytanie kiedyś zadał jeden z czytelników. Prawo budowlane nie wprowadza tutaj żadnych ograniczeń. Kwestie te mogą być jedynie uregulowane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Warto jednak pamiętać o tym, że jeżeli organ uzna, że budowa oranżerii może spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi i mienia, może w drodze decyzji nałożyć obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę.

 

Co to jest oranżeria?

Przepisy nie definiują pojęcia oranżerii. Jedyna wskazówka zawarta jest w zacytowanym na początku przepisie: ustawodawca podał w nawiasie określenie „ogród zimowy”. W związku z powyższym należałoby się tutaj odnieść do definicji słownikowej. Dosyć obszerne wyjaśnienie tego pojęcia zawarł w przytoczonym wcześniej wyroku Naczelny Sąd Administracyjny – II OSK 586/10. Poniżej fragment:
„Zatem należy posłużyć się definicją słownikową, według której oranżeria to ogrzewany budynek z dużymi oknami lub o oszklonym dachu i ścianach, w którym przechowuje się albo hoduje rośliny ozdobne, zwłaszcza tropikalne (…) natomiast ogród zimowy oznacza rodzaj oranżerii, oszklone pomieszczenie, w którym hoduje się rośliny rosnące w cieplejszym klimacie (…) Stosując konstrukcję definicji nawiasowej, poprzez zapis „przydomowych oranżerii ( ogrodów zimowych)” ustawodawca pojęcie „oranżerii” zrównoważył z pojęciem „ogród zimowy. Zatem należy przyjąć, że ustawodawca użył słowa oranżeria, które w języku potocznym nie jest dość rozpowszechnione, wobec czego w nawiasie podał wyraz, będący objaśnieniem, dla uzyskania komunikatywności tekstu. Reasumując powyższe oranżerią może być również pomieszczenie wykonane na tarasie budynku”.

 

Kiedy na budowę oranżerii potrzebujesz pozwolenie, a kiedy zgłoszenie?

Jeśli spełnione są wszystkie warunki wskazane w przepisie, czyli:
– oranżeria przydomowa,
– o powierzchni zabudowy do 35 m²,
– łączna liczba podobnych (wymienionych w przepisie) obiektów nie przekracza dwóch na każde 500 m² powierzchni działki,
wtedy możesz wybudować oranżerię na zgłoszenie.
Niespełnienie któregokolwiek z ww. warunków powoduje, że musisz uzyskać pozwolenie na budowę.

 

A jaka jest Twoja opinia na temat budowy oranżerii na tarasie?

  1. kub-pog
    | Odpowiedz

    Dzień dobry, kolejny raz dziękuję za bardzo pomocny portal. Gratuluję komunikatywności języka i podziwiam chęć rozwiewania naszych laickich wątpliwości.

    Pozwolę sobie zadac kilka pytań (swoją drogą, uważam to za niegospodarność zarządcy naszych podatkowych pieniędzy,że produkuje prawo na tyle niejasne, że potem rzesze prawników, doradców, urzędników są zmuszone do jego interpretacji a my musimy łożyć przynajmniej na państwową część tego systemu.
    Zwyczajnie wkurza że nie dość że się samemu z tym trzeba borykać to jeszcze łozyć na utrzymanie absurdalnej sytuacji w której niemal połowa ludzi, chcących coś zrobić musi przez to przechodzić. A wystarczyłoby dobre prawo i brak wszedobylskiej w Polsce uznaniowości urzędniczej…)

    Wracając do tematu oranżerii

    1. rozumiem, że bezpieczniej jest postawić budynek oddalony o pół metra od domu niż do niego przylegający by nie zostało to zakwalifikowane przypadkiem jako rozbudowa budynku a pozostało budową oranżerii?

    2. czy może wystarczy kiedy oranżeria będzie stykała się ze ścianą budynku ale nie będzie konstrukcyjnie z nim związana?

    3. Czy może jednak da się zrobić oranżerię w obecnym stanie prawnym nie wymagajaca nawet zgłoszenia -jesli zachowa sie warunki pozostałe- której jedna ściana będzie współdzielona ze ściana budynku?
    Do czoła domu które nie ma okien chciałbym dobudować takową – z osobnym wejściem od podwórka. Czy to możliwe?

    4. Definicja oranżerii to budynek+ogrzewanie+duże okna lub przeszklony dach + roślina egzotyczna w środku?

    To tyle? Sciany lub dach? Zadnych wymogów dotyczących konstrukcji budynku lub procentowej powierzchni okien? Po prostu budynek z dużymi oknami to oranżeria?….

    5. Czy do budowy oranżerii wymagane jest użycie okien i drzwi zgodnych z aktualnymi normami przenikalności cieplnej? A może cała ona powinna spełniać jakieś wymagania termoizolacyjności a nie tylko poszczególne okna i drzwi?

    Dziękuję bardzo za jakąkolwiek poradę,
    Pozdrawiam.

    • Magda /MGM/
      | Odpowiedz

      Dziękuję za miłe słowa 🙂

      Jeśli oranżeria będzie z dala od domu, to organ z kolei może uznać, że nie jest "przydomowa". Myślę, że jeśli oranżeria nie będzie zlokalizowana na tarasie i będzie miała samodzielną konstrukcję, to nie powinno być problemu. Dopóki Pan nie zgłosi, to się Pan nie dowie – na szczęście zgłoszenie można przygotować samodzielnie i nic to nie kosztuje. Nie ma możliwości budowy oranżerii bez zgłoszenia.

      Pozdrawiam.

  2. Anonimowy
    | Odpowiedz

    No cóż, wszyscy mówią, że oranżeria musi być przydomowa wtedy na zgłoszenie…U mnie, przyczepili się że przydomawa oranżeria może być przy domu mieszkalnym a nie domu letniskowym chociaż mieszkam w nim non stop, prowadzę wszelkie funkcje mieszkalne prawie 6 lat….Paranoja. Pracownik starostwa powołuje się na słowniczek języka polskiego, że przydomowy to przy domu…Ręce opadają…

    • admin
      | Odpowiedz

      Powoływanie się na słownik języka polskiego jest powszechne (nawet sądy to robią) w sytuacji, gdy przepisy nie precyzują jakiegoś pojęcia. Dom to miejsce przeznaczone do zamieszkiwania osób, natomiast budynek letniskowy jest budynkiem rekreacyjnym przeznaczonym do czasowego użytkowania. To dwa różne rodzaje budynków. Dlatego nie dziwi mnie interpretacja starostwa, ale jeśli się Pan/Pani z nią nie zgadza, to można się odwołać od decyzji sprzeciwu.

  3. Kamil
    | Odpowiedz

    Budowa oranżerii może podlegać dwóm procedurom: pozwoleniu na budowę lub zgłoszeniu. O tym, jakie oranżerie możemy budować na zgłoszenie mówi art. 29 ust. 1 pkt 2 oraz art. 30 ust. 1 pkt 1 prawa budowanego, zgodnie z którym zgłoszenia wymaga budowa:
    „wolno stojących parterowych budynków gospodarczych w tym garaży, altan oraz przydomowych ganków i oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki”. Ustawodawca wyszczególnia ze na zgłoszenie możliwa jest budowa wolno stojącego obiektu gospodarczego typu oranżeria . Wolnostojący czyli nie połączony z istniejącym budynkiem

    • Magda M
      | Odpowiedz

      Dziękuję za merytoryczny komentarz 🙂 Jednak ja myślę, że altana czy ogród zimowy (garaż zresztą również) nie jest rodzajem budynku gospodarczego. Mamy w warunkach technicznych definicję budynku gospodarczego i jest to zupełnie inny obiekt niż oranżeria, altana czy garaż. Zresztą przytoczony przepis w takim brzmieniu jak wyżej obowiązywał bardzo krótko (bodajże 1,5 roku). W tym momencie brzmi już inaczej. Nowelizacja, które weszła w życie 1.01.2017 r. wykreśliła słowa „w tym” i obecnie mamy: „wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, garaży, wiat lub przydomowych ganków i oranżerii”. W związku z tym już nie ma wątpliwości, że wolno stojące i parterowe mają być tylko budynki gospodarcze, w przeciwnym razie po słowach „wolno stojących parterowych” powinien być „:”.

  4. Mikołaj
    | Odpowiedz

    Na poczatku artykulu jest blednie wskazany wyrok NSA 586/09 zamiast pozniej slusznie przytoczonego 586/10.

    • Magda | oprawiebudowlanym.pl
      | Odpowiedz

      A rzeczywiście. Już poprawiam. Dziękuję 🙂

Prześlij komentarz