Zabudowa zagrodowa – definicje i przykłady

zabudowa zagrodowa definicja

Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego wprowadzają na niektórych terenach możliwość budowy budynków mieszkalnych jedynie w ramach zabudowy zagrodowej. W mało którym planie miejscowym jest wytłumaczone to pojęcie, dlatego też zajmiemy się tym dzisiaj.

 

Definicja zabudowy zagrodowej

Definicja zabudowy zagrodowej została wprowadzona w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12.04.2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Z kolei definicje gospodarstwa rolnego znajdziemy w Ustawie z dnia 11.04.2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego oraz w Kodeksie cywilnym.

 

Co to jest zabudowa zagrodowa

Przez zabudowę zagrodową należy rozumieć w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych.

Zabudowa zagrodowa to zespół budynków, w skład którego powinien wchodzić co najmniej budynek mieszkalny i gospodarczy lub inwentarski. Ponadto inwestycja musi być związana z hodowlą, produkcją rolną, ogrodniczą lub leśną.

 

Czym jest gospodarstwo rolne

Za gospodarstwo rolne uważa się grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. W skład gospodarstwa rolnego powinny wchodzić użytki rolne o powierzchni nie mniejszej niż 1 ha.

 

Co to jest gospodarstwo rodzinne

Gospodarstwem rodzinnym jest gospodarstwo rolne prowadzone przez rolnika indywidualnego oraz w którym łączna powierzchnia użytków rolnych jest nie większa niż 300ha.

Rolnik indywidualny to osoba fizyczna, która:
– jest właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha,
– posiada kwalifikacje rolnicze,
– co najmniej od 5 lat zamieszkuje w gminie, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych wchodząca w skład gospodarstwa rolnego,
– prowadzi przez ten okres osobiście gospodarstwo rolne.

 

Ustalenie warunków zabudowy lub pozwolenie na budowę w ramach zabudowy zagrodowej

Inwestor występujący o pozwolenie na budowę budynków w ramach zabudowy zagrodowej lub z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy (dla zabudowy zagrodowej) powinien potwierdzić fakt prowadzenia gospodarstwa rolnego o odpowiedniej powierzchni (co najmniej 1 ha) oraz status rolnika.

 

Przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę zabudowy zagrodowej

W przypadku przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę inwestycji w ramach zabudowy zagrodowej, wnioskodawca, na którego decyzja ma być przeniesiona również powinien udowodnić status rolnika i potwierdzić fakt prowadzenia gospodarstwa rolnego.

 

Myślisz, że może przydać się Twoim znajomym? Udostępnisz? Dzięki!

Komentarze

  1. Anonimowy
    | Odpowiedz

    Czyli, żeby zostać rolnikiem trzeba być przez 5 lat rolnikiem:-)) Barejo wróć i zrób o tym film…

    • MGM
      |

      :)

  2. Anonimowy
    | Odpowiedz

    Jestem rolnikiem od niedawna, ale odpadłam bo nie posiadam 17 hektarów przeliczeniowo….pomimo tego, że moja działka jest przy centrum wioski (od 50-100m od muru ostatniego domu, stykamy się "ogródkami"!) nie mam szans na budowę, ponieważ w/w ziemia nie ma na razie przewidzianego planu zagospodarowania. Pozostaje mi czekać, aż właściciele okolicznych działek z pozwoleniem postawią fundamenty u siebie :(

    • Anonim
      |

      Na Pani działce może uzyskać pozwolenie na budowę rolnik z krwi i kości, oddać dom do użytkowania. Mieszkać w nim Już nie musi:))))

  3. Anonimowy
    | Odpowiedz

    Bzdura:
    "W przypadku przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę inwestycji w ramach zabudowy zagrodowej, wnioskodawca, na którego decyzja ma być przeniesiona również powinien udowodnić status rolnika i potwierdzić fakt prowadzenia gospodarstwa rolnego."

    Mozna przepisywać kazde pozwolenie na budowe na nowego nabywce. Nie rolnik ma napewno problem z kupnem gruntu rolnego powyżej 30 arów. Wiadomo, ze nie rolnik może stać sie posiadazem ziemi rolnej jeżeli zostanie obdarowany przez bliska osobę(np: ojciec przepisuje dzialke zagrodowa córce).

    • Magda /MGM/
      |

      Proszę czytać ze zrozumieniem. W artykule jest mowa o terenach, na których miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dopuszcza budowę jedynie w ramach zabudowy zagrodowej i nie wyjaśnia tego pojęcia.
      A kontynuując Pański przykład i nawiązując do artykułu: jeśli ojciec przepisze ziemię córce i stanie się ona rolnikiem, będzie można przenieść na nią decyzję o pozwoleniu na budowę.

  4. ela
    | Odpowiedz

    witam,
    Zgodnie z art. 40 ust. 1 prawa budowlanego organ, który wydał pozwolenie na budowę, jest obowiązany do przeniesienia go na rzecz innego podmiotu, jeżeli przyjmuje on wszystkie warunki zawarte w tej decyzji oraz złoży oświadczenie o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane. Musi to się też odbywać za zgodą obu stron: tej, na rzecz której pozwolenie zostało wydane, oraz tej, na którą ma zostać przeniesione. postępowaniu o przeniesienie pozwolenia na budowę organ administracji architektoniczno-budowlanej nie jest natomiast uprawniony do badania, czy podmiot, na który przenoszone jest pozwolenie na budowę, jest rolnikiem, prowadzi gospodarstwo rolne i ma kwalifikacje rolnicze. Do postępowań z obszaru prawa budowlanego nie mają bowiem zastosowania przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. takze nierolnik, może kupić działkę siedliskowa z pozwoleniem na budowę i kontynuowac legalnie budowę. Jeśli MGM twierdzi inaczej to na jakiej podstawie? Można jeszcze uzyskać zgode Agencji Rolnej na zakup ziemii rolnej.

    pozdrawiam

    • Magda | oprawiebudowlanym.pl
      |

      Dziękuję za merytoryczny komentarz.
      Myślę, że organ powinien to sprawdzać, bo inaczej zbyt łatwo dałoby się obejść przepisy (plan miejscowy), a wynika to:
      1) z art. 40 ust. 1 prawa budowlanego – organ sprawdza, czy osoba, która składa oświadczenie o przyjęciu wszystkich warunków zawartych w decyzji jest w stanie rzeczywiście spełnić te warunki, czyli zrealizować zabudowę zagrodową, a w sytuacji opisywanej w powyższym artykule – nie jest w stanie zrealizować zabudowy zagrodowej, jeśli nie jest rolnikiem;
      2) art. 7 kodeksu postępowania administracyjnego – organ musi dokładnie wyjaśnić stan faktyczny, dlatego gdy ma wątpliwości musi dążyć do wyjaśnienia sprawy i nie może udawać, że wszystko jest w porządku.

      Podobnie jest z oświadczeniem o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Organ nie może badać, czy osoba, która je złożyła faktycznie ma prawo dysponować tą nieruchomością, ale jeśli w toku postępowania pojawią się jakiekolwiek wątpliwości dotyczące prawdziwości tego oświadczenia, organ nie może udawać, że wszystko jest w porządku i musi podjąć kroki zmierzające do wyjaśnienia sprawy.

      No niestety takie są przepisy – bardzo niejasne, skomplikowane i po prostu niewyjaśniające wielu kwestii. Jeśli jesteśmy przy art. 40 to podobne wątpliwości budzi kwestia: czy można przenieść część pozwolenia na budowę (np. gdy na podstawie jednej decyzji są realizowane różne obiekty). Widziałam w takich sprawach zupełnie odmienne orzeczenia sądów – jedne twierdziły, że można, a inne, że nie można.

      Pozdrawiam :)

  5. ela
    | Odpowiedz

    szukając na stronach internetowych znalazłam np, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu , w sprawie dotyczącej przeniesienia pozwolenia na budowe dla nierolników na działce zagrodowej: http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/C4A61E0539. Czy może Pani przedstawić jakiś przykład sprawy gdzie nie otrzymano pozwolenia na przeniesienie ?

    pozdrawiam

    • Magda | oprawiebudowlanym.pl
      |

      Zmieniłam link na prowadzący do tego samego orzeczenia, ale znajdującego się w oficjalnej bazie orzeczeń. Wracając do pytania. Nie – nie znam innych orzeczeń w podobnych sprawach. Natomiast to orzeczenie, które Pani wskazała jest ciekawe i powiem szczerze, że nie do końca rozumiem argumentację sądu (dostrzegam tutaj pewne sprzeczności).
      Proszę zauważyć, że sąd twierdzi, że organ nie ma prawa badać kwalifikacji rolniczych inwestora, ale powinien zbadać, czy przeniesienie pozwolenia nie doprowadzi do obejścia prawa.
      “W niniejszej sprawie przedmiotem badania organu powinna być nie tyle okoliczność, czy […] Sp. z o.o. Sp. k. jest rolnikiem, a to, czy w wyniku przeniesienia pozwolenia na budowę inwestycja, której to przeniesienie dotyczy, w dalszym ciągu będzie mogła być kwalifikowana jako budynek gospodarczo-garażowy z funkcją agroturystyczną “wchodzący w skład gospodarstwa rolnego”. W świetle powyższego należy zweryfikować, czy żądanie przeniesienia pozwolenia na budowę z J. Ł. na […] nie niweczy funkcjonalnego związku inwestycji z istniejącym gospodarstwem agroturystycznym, zważywszy że inwestycja została dopuszczona jako budynek gospodarczo-garażowy wchodzący w skład gospodarstwa agroturystycznego, w istocie jako jego rozbudowa”.

      Z drugiej strony mamy:
      “W poglądach doktryny przyjmuje się, że organ administracji architektoniczno-budowlanej rozstrzygający o przeniesieniu pozwolenia na budowę powinien odmówić przeniesienia, jeżeli z materiału dowodowego wynika, że uwzględnienie wniosku spowodowałoby obejście przepisów prawa, np. w sytuacji gdy inwestor zwraca się z wnioskiem o przeniesienie pozwolenia na budowę w części, a pozostawałoby to w kolizji z normami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego na terenie inwestycji. Rozstrzygnięcie o odmowie przeniesienia pozwolenia na budowę będzie również konieczne, jeżeli organ ustali, że w wyniku przeniesienia pozwolenia osoba, na którą zostałaby ona dokonana, takiego pozwolenia w normalnym trybie nie mogłaby uzyskać. Wydanie decyzji przez organ w tego rodzaju przypadkach prowadziłoby do obejścia prawa, a także do naruszenia konstytucyjnych zasad praworządności i legalizmu (zob. A. Kosicki [w:] M. Wierzbowski, A. Plucińska-Filipowicz, Prawo budowlane, Komentarz, Warszawa 2016, s. 446)”.
      oraz:
      “Decyzja wydana na podstawie art.40 P.b. jest decyzją związaną, a więc organ, który wydał pozwolenie na budowę jest zobowiązany do jej przeniesienia na rzecz innego podmiotu o ile tylko zostały spełnione wskazane w tym przepisie przesłanki. W konsekwencji organ administracyjny nie może odmówić przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę, jeżeli tylko wnioskodawca przyjmuje wszystkie warunki zawarte w decyzji o pozwoleniu na budowę i złoży oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a osoba uprawniona z decyzji będącej przedmiotem przeniesienia wyrazi zgodę na przeniesienie uprawnień wynikających z tej decyzji na inny podmiot”.

      Pozdrawiam :)

  6. Anonim
    | Odpowiedz

    czy dobrze rozumiem , ze przeniesienie pozwolenia na budowę , na działce zagrodowej, jest możliwe w przypadku, kiedy przenosimy je na osobę nierolnika? zgodnie z art 40?

    pozdrawiam

    • Magda | oprawiebudowlanym.pl
      |

      To zależy co dokładnie jest zapisane w planie miejscowym. Jeśli sytuacja wygląda tak, jak ta opisana w artykule, to według mnie nie jest to możliwe. Ale proszę sobie poczytać komentarze wyżej.
      Pozdrawiam.

  7. Anonim
    | Odpowiedz

    witam,

    Sytuacja jest taka :
    1.Jest MPZP
    2. działka pod zabudowe zagrodową 3000m2,
    3. uzyskane pozwolenie na sprzedaz działki nierolnikowi ,
    4. uzyskane przez właściciela – rolnika , pozwolenie na budowę
    5. przeniesione pozwolenie na budowę na nierolnika
    Czy w takim przypadku pozwolenie na budowę jest ważne i nie może być wycofane czy podważone?

    pozdrawiam

    • Magda | oprawiebudowlanym.pl
      |

      Pozwolenie na budowę nie może zostać podważone z powodu przeniesienia go na “nierolnika”. Natomiast nie wiem, jak z decyzją przenoszącą. Przykro mi, ale to są bardzo skomplikowane sprawy, a ja nie jestem prawnikiem. Na tym etapie problemy mogą pojawić się przy oddawaniu budynku do użytkowania, ale nie wiem, jak dokładnie lokalny nadzór sprawdza dokumenty. Poza tym – skoro decyzja została przeniesiona – może w planie miejscowym jest zapis umożliwiający realizację takiej zabudowy przez “nierolników”.
      Pozdrawiam.

  8. ela
    | Odpowiedz

    witam,

    to co powinno być zapisane w MPZP, żeby można było przenieść pozwolenie na budowę zagrodową na nierolnika?

    pozdrawiam

    • Magda | oprawiebudowlanym.pl
      |

      Dzień dobry.
      Plan miejscowy musiałby pozwalać realizować taką zabudowę przez “nierolników”. Mogłoby to wynikać np. z definicji zabudowy zagrodowej zamieszczonej w planie. Sprawa jest skomplikowana, co pokazuje przytoczony wyżej w komentarzach wyrok.
      Pozdrawiam.

  9. ela
    | Odpowiedz

    witam,

    jeżeli w planie bylaby możliwośc budowy przez nierolnków – bylaby to działka budowlana ” normalna”
    Faktycznie przepisy sa niejasne i nikt nic nie wie. Czyli jeżeli się kupi działkę zagrodową, z pozwoleniem na budowę, a nie jest sie rolnikiem i dostanie sie odmowe przeniesienia pozwolenia na budowe , to zostaje droga sądowa?
    pozdrawiam

    • Magda | oprawiebudowlanym.pl
      |

      Witam. Najpierw trzeba się odwołać od takiej decyzji odmownej. Odwołanie składa się do organu, który wydał decyzję (zwykle jest to starosta), a ten przesyła je do organu odwoławczego (wojewoda). Pozdrawiam.

  10. ela
    | Odpowiedz

    Nierolnik może kupić ziemię rolną np. jeżeli KOWR – agencja rolna, wyrazi zgode na sprzedaż ziemii przez rolnika dla nierolnika. Pod warunkiem utrzymania rolnego charakteru ziemii oraz celem założenia gospodarstwa rodzinnego. Zabudowa zagrodowa jest utrzymaniem rolnego charakteru ziemii. A co z założeniem gospodarstwa rodzinnego, gdzie taka rodzina ma mieszkac – musi stworzyc zabudowe zagrodowa! to byłoby logiczne . Ale prawo jest nie jednoznaczne – i każdy tłumaczy sobie po swojemu. A zwykly człowiek jest w kropce :)

    • Magda | oprawiebudowlanym.pl
      |

      Słuszna uwaga :)

  11. Kaja
    | Odpowiedz

    Witam,
    Taka sytuacja, odwrotna:
    – ja (jako żona rolnika) i mój mąż jesteśmy rolnikami (mąż pracuje i dodatkowo ma gospodarstwo około 16,5 ha przeliczeniowe- rolnik ryczałtowy)
    – działka o wielkości ponad 1,5 ha oznaczona w miejscowym planie jako MN- teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej
    – na działce jest nowo wybudowany dom dom
    – chcemy teraz wybudować stajnię dla koni i budynek gospodarczy, czy możemy na oznaczeniu działki w miejscowym planie jako MN? jak przekształcić ją na zagrodową (siedliskową)?

    • Magda | oprawiebudowlanym.pl
      |

      Witam. Każdy plan miejscowy ma inne zapisy (nawet pod tymi samymi oznaczeniami kryją się różne wymagania). Trzeba sprawdzić, co jest w części opisowej planu – jaką konkretnie zabudowę można realizować na tym terenie. Jeśli plan nie pozwala na budowę tego, co byście chcieli, można postarać się o zmianę planu. Wniosek składa się w urzędzie gminy.

Prześlij komentarz