Obszar oddziaływania obiektu

Kilka miesięcy temu zmianie uległy przepisy dotyczące formalności związanych z budową domów jednorodzinnych. Od 28.06.2015 r. budowa wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, możliwa jest na podstawie zgłoszenia. O procedurze tej pisaliśmy w tekście: “Budowa domu jednorodzinnego bez pozwolenia na budowę, a jedynie na podstawie zgłoszenia” (zainteresowanych zachęcamy do lektury). W dzisiejszym tekście wyjaśniamy: co to jest obszar oddziaływania obiektu i jak się go określa.

 

Obszar oddziaływania obiektu – definicja

Zgodnie z definicją zawartą w prawie budowlanym obszar oddziaływania obiektu to „teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy, tego terenu”.

W skrócie: jeżeli obiekt budowlany (np. dom jednorodzinny) po usytuowaniu go na działce, ograniczy możliwość zabudowy bądź zagospodarowania sąsiedniej działki, oznacza to, że ta sąsiednia działka znajduje się w obszarze oddziaływania tego obiektu.

 

Najbardziej problematyczna kwestia w tej definicji to „przepisy odrębne”, które nie zostały przez ustawodawcę sprecyzowane. Jakie więc konkretnie przepisy powinny mieć tutaj zastosowanie? Chodzi przede wszystkim o warunki techniczne dotyczące obiektów budowlanych. Jednak – jak potwierdza orzecznictwo sądowe, uwzględniane mogą być również przepisy związane z zagospodarowaniem przestrzennym, czyli plany miejscowe, oraz przepisy dotyczące prawa własności, w tym głównie kodeks cywilny. Oprócz wyżej wymienionych, zastosowanie mogą mieć wszelkie inne przepisy prawa, o których mowa w przytoczonej na początku definicji. Jak widać jest to dość szeroki zakres, dlatego też ustalenie obszaru oddziaływania nie jest sprawą prostą.

 

Co to oznacza w praktyce?

Spełnienie wymagań wszystkich przepisów dotyczących lokalizacji budynku, w tym zachowanie minimalnych odległości od granic działek sąsiednich, wcale nie oznacza, że obiekt nie generuje obszaru oddziaływania. Może się okazać, że sąsiednie działki znajdują się w obszarze oddziaływania obiektu, mimo że obiekt ten jest usytuowany zgodnie z obowiązującymi przepisami (zachowano wszystkie wymagane przepisami prawa odległości od granic działek sąsiednich). Może się także okazać, że obszar oddziaływania nie wykracza poza działkę inwestycyjną. Wszystko zależy od konkretnego przypadku. Jeżeli jakaś działka graniczy bezpośrednio z działką, na której planowana jest inwestycja, wcale nie oznacza to, że automatycznie znajduje się ona w obszarze oddziaływania obiektu.


Jak daleko sięga obszar oddziaływania obiektu?

Z powodów, o których była mowa w poprzednim akapicie, nie da się ogólnie określić, jak daleko sięga obszar oddziaływania obiektu. Wszystko zależy od konkretnego przypadku. Może się tutaj zdarzyć kilka sytuacji. Obszar oddziaływania może na przykład obejmować:
– jedynie działkę inwestycyjną,
– działkę inwestycyjną i wszystkie bądź wybrane działki z nią graniczące,
– działkę inwestycyjną, działki bezpośrednio graniczące z działką inwestycyjną i działki zlokalizowane jeszcze dalej.

 

Obszar oddziaływania obiektu – przykłady

Architekt zaprojektował budynek mieszkalny jednorodzinny w odległości 1,5 m od sąsiedniej działki budowlanej. Na taką lokalizację pozwalają przepisy prawa (pisaliśmy o tym tutaj: „Odległość budynku od granicy działki”). Sąsiednia działka, która jest niezabudowaną działką budowlaną, znajduje się w obszarze oddziaływania projektowanego budynku. Dlaczego? Otóż właściciel tej sąsiedniej działki, chcąc wybudować na niej dom, będzie musiał odsunąć się od tego projektowanego na odległość minimum 6 m (więcej o odległościach pomiędzy budynkami tutaj: “Odległość pomiędzy budynkami”) lub zaprojektować ścianę oddzielenia przeciwpożarowego. Spowoduje to, że nie będzie mógł usytuować swojego budynku w odległości 3 m od granicy działki (a wydawać by się mogło, że pozwalają mu na to przepisy) bez spełnienia dodatkowych wymagań (wykonanie ściany oddzielenia przeciwpożarowego).

 

Obszar oddziaływania obiektu a strony postępowania

Po co jest ustalany obszar oddziaływania obiektu? Jest on określany po to, by ustalić krąg stron postępowania w sprawie pozwolenia na budowę. Właściciele, użytkownicy wieczyści bądź zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu są bowiem stronami postępowania w sprawie pozwolenia na budowę. Oznacza to, że mogą brać czynny udział w toczącej się sprawie, mają wgląd do dokumentacji, mogą wnosić swoje uwagi i wreszcie – odwołać się od decyzji.

Myślisz, że artykuł przyda się Twoim znajomym? Udostępnisz? Dzięki!

  1. Anonimowy
    | Odpowiedz

    WT §271 ust.9- czy nie daje przypadkiem możliwości usytuowania dwóch budynków mieszkalnych w odległości 6m bez ściany ogniowej?

    • MGM
      |

      Dziękuję za zwrócenie uwagi. Rzeczywiście tak jest w przypadku budynków zwróconych do siebie dachami i ścianami nierozprzestrzeniającymi ognia, niemającymi otworów. Tekst poprawiłam.
      Pozdrawiam.

    • Anonimowy
      |

      Przepraszam, że się czepiam :) Sama pracuję w branży już dobrych kilka lat i za każdym razem się zastanawiam, czy aby na pewno dobrze interpretuję przepisy…Jeszcze w ostatnim zdaniu tego akapitu wkradło się przeoczenie :)
      Pozdrawiam

    • MGM
      |

      To nie czepianie, tylko merytoryczne uwagi. Niestety tak się zdarza, jak się teksty pisze po nocach ;) A przepisy przeciwpożarowe w warunkach technicznych nie należą do mało skomplikowanych, ja też wielokrotnie do nich wracam.
      Pozdrawiam :)

  2. Anonimowy
    | Odpowiedz

    Czy w tej sytuacji gdyby budynek był zlokalizowany w odległości 3 m od granicy, sąsiednia działka nie była by w obszarze oddziaływania? Z jednej strony wydaje się, że nie bo właściciel tej działki "dokłada" swoje 3 m i jest ok, z drugiej strony po spełnieniu dodatkowych wymagań może budować bliżej.
    Żeby sprawę jeszcze bardziej skomplikować to co w sytuacji gdy na sąsiedniej działce inwestor zamierzałby budować gazociąg wysokoprężny DN600 PN 6,0. Taki gazociąg ma strefę kontrolowaną 12 m czyli po 6 m w obie strony, albo byłby wybudowany wał przeciwpowodziowy, od którego należy uzyskać odległość 50 m, albo lotnisko, teren kolejowy …

  3. Anonimowy
    | Odpowiedz

    Witam proszę o radę czy mogę posadowic dom w odległości 1,5 metra od granicy działki, która jest droga wewnętrzną dojazdową do domu sąsiada, który mieszka za naszą działką .Droga ma szerokość 3 m i jest wydzielona jako odrębna działka przez geodetę.Obie działki są naszą własnością.obie działki są oznaczone jako grunty orne ale w MPZP jest to teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej ?

Prześlij komentarz