Okresowe kontrole stanu technicznego domu jednorodzinnego

Wszystkie użytkowane obiekty budowlane powinny być okresowo poddawane kontrolom dotyczącym ich stanu technicznego, a także przeglądom instalacji i przewodów – taki wymóg na właścicieli i zarządców obiektów nakłada prawo budowlane. Dotyczy to także domów jednorodzinnych, choć ilość obowiązkowych kontroli jest tutaj mniejsza, niż w przypadku budynków mieszkalnych wielorodzinnych.

Kontrole stanu technicznego domu jednorodzinnego

Jeśli jesteś właścicielem lub zarządcą domu jednorodzinnego, powinieneś w trakcie użytkowania domu zlecać specjalistom przeprowadzanie okresowych kontroli stanu technicznego budynku. Dotyczą one różnych elementów budynku i trzeba je przeprowadzać w określonych okresach czasu. Poniżej zestawienie przeglądów, którym powinny być poddawane budynki mieszkalne jednorodzinne:

1. co najmniej raz w roku – sprawdzenie stanu technicznego instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych);
2. co najmniej raz w roku – sprawdzenie stanu technicznego instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska (są to m.in. urządzenia służące gromadzeniu lub oczyszczaniu ścieków – więcej na ten temat w dalszej części tekstu);
3. co najmniej raz na 5 lat – sprawdzenie stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia; kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów;
4. każdorazowo w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska – kontrola bezpiecznego użytkowania obiektu;
5. w przypadku zgłoszenia przez osoby zamieszkujące lokal mieszkalny znajdujący się w obiekcie budowlanym o dokonaniu nieuzasadnionych względami technicznymi lub użytkowymi ingerencji lub naruszeń, powodujących, że nie są spełnione warunki określone w art. 5 ust. 2 ustawy prawo budowlane – kontrola powinna zostać przeprowadzona w terminie 3 dni od otrzymania zgłoszenia.

Kto przeprowadza kontrolę?

To, że spoczywa na Tobie obowiązek przeprowadzania kontroli, nie oznacza, że możesz albo musisz wykonywać te czynności osobiście. Kontrole mogą przeprowadzać jedynie osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności (z dwoma wyjątkami, o których mowa niżej).

Kontrole stanu technicznego instalacji elektrycznych, piorunochronnych i gazowych, o których mowa w punktach 1 i 3 powyżej, mogą przeprowadzać osoby posiadające kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych.

Kontrolę stanu technicznego przewodów kominowych, o której mowa w punkcie 1 powinny przeprowadzać:

• osoby posiadające kwalifikacje mistrza w rzemiośle kominiarskim – w odniesieniu do przewodów dymowych oraz grawitacyjnych przewodów spalinowych i wentylacyjnych;
• osoby posiadające uprawnienia budowlane odpowiedniej specjalności – w odniesieniu do przewodów kominowych, o których mowa wyżej w poprzednim punkcie, oraz do kominów przemysłowych, kominów wolno stojących oraz kominów lub przewodów kominowych, w których ciąg kominowy jest wymuszony pracą urządzeń mechanicznych.

Protokoły

Z przeprowadzanych przeglądów sporządzane są protokoły, które musisz zachować, gdyż mogą być przydatne np. w przypadku kontroli powiatowego inspektora nadzoru budowlanego.

Urządzenia służące ochronie środowiska – co wspólnego mają z domem jednorodzinnym?

Ustawa prawo budowlane nie podaje definicji „instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska”. Pojęcie to zostało zdefiniowane na potrzeby ustawy Prawo ochrony środowiska w tejże właśnie ustawie. W potocznym języku ochrona środowiska oznacza przeciwdziałanie jego zanieczyszczeniu. Z kolei w ustawie prawo budowlane zdefiniowano urządzenia budowlane, którymi są „urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki”. Połączenie wszystkich tych pojęć pozwala wysnuć wnioski, że urządzeniami służącymi ochronie środowiska będą wszelkie urządzenia służące gromadzeniu lub oczyszczaniu ścieków (zbiorniki szczelne, tzw. szamba, czy przydomowe oczyszczalnie ścieków), a także urządzenia służące do czasowego gromadzenia odpadów stałych. Jeśli jesteś zainteresowany tematem, możesz dodatkowo zapoznać się z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie o sygn. akt II SA/Rz 761/12.

W skrócie

Jeśli jesteś właścicielem lub zarządcą domu jednorodzinnego, spoczywa na Tobie obowiązek przeprowadzania co najmniej raz w roku kontroli dotyczących instalacji gazowej i kominów oraz instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska (np. szambo), a co najmniej raz na 5 lat – stanu technicznego budynku oraz instalacji elektrycznej i piorunochronnej. Dodatkowe kontrole powinny być przeprowadzone w sytuacji zaistnienia szczególnych okoliczności dotyczących wystąpienia niekorzystnych zjawisk atmosferycznych mogących zaszkodzić budynkowi, albo w razie zgłoszenia dokonanego przez osobę zamieszkującą lokal w budynku. Kontrole mogą być przeprowadzane jedynie przez uprawnionych do tego specjalistów. Protokoły z przeglądów musisz przechowywać, by w razie konieczności móc je okazać inspektorom nadzoru budowlanego.