Utwardzenie powierzchni gruntu
/Tekst zaktualizowany 21.09.2023 r./
Co to jest utwardzenie powierzchni gruntu? Czym różni się od robót ziemnych, które nie są robotami budowlanymi? Jakie formalności musisz przeprowadzić przed wykonaniem takich robót? Kiedy utwardzenie terenu może stać się obiektem budowlanym wymagającym uzyskania pozwolenia na budowę?
Czym utwardzenie gruntu różni się od robót ziemnych
W przepisach nie znajdziemy definicji utwardzenia gruntu, jednak już wiele razy na ten temat wypowiadały się sądy. Zgodnie z orzecznictwem (wyrok o sygn. akt II SA/Po 555/13):
przez utwardzenie gruntu należy rozumieć wszelkiego rodzaju prace, które wiążą się z utwardzeniem powierzchni gruntu z wykorzystaniem materiałów budowlanych, a więc np. wylanie płyty betonowej, ułożenie kostki brukowej. Tak scharakteryzowane prace kwalifikowane są jako roboty budowlane, o których stanowi art. 29 ust. 2 pkt 5 p.b. Należy od nich odróżnić roboty ziemne przy których realizacji nie są wykorzystywane żadne materiały budowlane, a które polegają np. na wyrównaniu terenu.
Jakie formalności powinieneś przeprowadzić, zanim utwardzisz teren
Jeśli zamierzasz utwardzić powierzchnię gruntu na działce budowlanej, nie musisz uzyskiwać pozwolenia na budowę ani dokonywać zgłoszenia. Brak procedur dotyczy jedynie działek budowlanych. Tylko na nich utwardzenie możesz wykonać bez pozwolenia i bez zgłoszenia. Wynika to z art. 29 ust. 4 pkt 4 Prawa budowlanego.
Nie jest to jednak równoznaczne z tym, że możesz takie roboty wykonać w zupełnie dowolny sposób. Tak samo, jak w przypadku wszystkich pozostałych robót budowlanych niewymagających pozwolenia ani zgłoszenia, musisz spełnić wymagania pozostałych przepisów.
O czym musisz pamiętać, gdy utwardzasz powierzchnię działki
W przypadku utwardzenia terenu najistotniejsze będą zapisy planów miejscowych, które bardzo często wprowadzają wymogi dotyczące minimalnej, koniecznej do zachowania na działce, powierzchni biologicznie czynnej. Powierzchnia ta, mówiąc w uproszczeniu, to wszelkie tereny zielone na działce. Jeśli działka jest zabudowana jakimiś budynkami i znajdują się już na niej tereny utwardzone (tarasy, drogi dojazdowe, chodniki), może się okazać, że nie możesz już utwardzić większej powierzchni zgodnie z przepisami.
Musisz także pamiętać o tym, by tak ukształtować utwardzany teren, aby wód opadowych z tego utwardzenia nie kierować na działkę sąsiednią. Dotyczy to zarówno działek prywatnych jak i publicznych, np. dróg, chyba że posiadasz zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości na takie odprowadzenie wód.
Czy utwardzenie powierzchni gruntu może być obiektem budowlanym
Utwardzenie gruntu na działkach budowlanych zaliczane jest zwykle do urządzeń budowlanych, czyli urządzeń technicznych związanych z obiektem budowlanym, zapewniających możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem (np. przejazdy, place postojowe, place pod śmietniki). W takim przypadku utwardzenie pełni rolę podrzędną w stosunku do obiektu budowlanego znajdującego się na działce. Wynika to pośrednio z tego, że Prawo budowlane utwardzenie wymienia wśród robót budowlanych (art. 29 ust. 4), a nie wśród obiektów budowlanych (art. 29 ust. 1 i 2).
Praktyka często pokazuje, że granica między wykonaniem utwardzenia powierzchni gruntu a powstaniem obiektu budowlanego może być bardzo cienka. Dlatego tak ważna jest znajomość definicji tych pojęć i prawidłowa kwalifikacja wykonywanych prac. Więcej na ten temat znajdziesz w poradniku „Obiekty i roboty budowlane. Definicje, orzecznictwo, przykłady”.
W omawianym przepisie (art. 29 ust. 4 pkt 4 Prawa budowlanego) ustawodawca nie określił jakiemu celowi ma służyć wykonanie tych robót, ani jakie ma być przeznaczenie utwardzonego terenu. Niemniej jednak w rezultacie utwardzenia nie powinien powstać obiekt budowlany (budowla). Tym bardziej taki, który wymaga uzyskania pozwolenia na budowę albo zgłoszenia.
Taki sposób rozumienia tego przepisu znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądowym, na przykład w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia. 20.11.2012 r. o sygn. akt II OSK 1283/11:
Skoro ustawodawca w art. 25 ust. 2 pkt 5 nie ograniczył w żaden sposób, jakim celom ma służyć utwardzenie powierzchni gruntu na działkach budowlanych, jakie ma być przeznaczenie tak utwardzonego gruntu, to nie można w drodze wykładni wprowadzać tu ograniczeń. Jeżeli ktoś zgodnie z powyższym przepisem wykona roboty budowlane polegające na utwardzeniu powierzchni gruntu na działce budowlanej, to nie można po wykonaniu tych robót mówić, że jest to budowa obiektu budowlanego, ponieważ utwardzony teren jest wykorzystywany np. jako plac składowy. Jeżeli na utwardzonej powierzchni gruntu zgodnie z art. 29 ust. 2 pkt 5 Prawa budowlanego mogą lądować helikoptery lub poruszać się samochody to jeszcze nie oznacza, że jest to lotnisko, czy droga czyli budowla w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego, gdyż takie rozumienie wykluczałoby całkowicie zastosowanie art. 29 ust. 2 pkt 5 Prawa budowlanego. (…)
Należy przyjąć, że skoro utwardzenie powierzchni gruntu na działkach budowlanych zostało zamieszczone w ust. 2 pkt 5 art. 29, a nie w ust. 1 to utwardzenie to jest zaliczane do tego typu robót budowlanych, które z założenia nie są budową i nie mogą prowadzić w efekcie końcowym do powstania budowli w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego, chyba że zakwestionuje się sam sposób utwardzenia powierzchni gruntu, który wykracza poza granice rozumienia tego pojęcia. Wyznacznikiem rozumienia art. 29 ust. 2 pkt 5 Prawa budowlanego nie może być przeznaczenie, sposób użytkowania utwardzonej powierzchni gruntu działki budowlanej.
Uwaga:
Przywołane wyroki sądów zostały wydane przed dużą nowelizacją art. 29 Prawa budowlanego z 2020 r., ale są nadal aktualne.
Zobacz poradniki, w których prostym językiem wyjaśniamy przepisy budowlane. Przestań tracić czas i nerwy na szukanie i analizowanie przepisów. Zdobądź pełną wiedzę i miej święty spokój.
bardzo jasne i rzetelne wyjaśnienie
:)
Chcemy utwardzić drogę wewnętrzną (dojazdową do domu). Droga w wypisie z rejestru gruntów ma status "grunty orne VI". Droga jest prywatna, jest własnością 2 rodzin, każda z rodzin zgadza się na utwardzenie drogi. Obecnie jeżeli teren podmoknie, lub jest zima dojazd do domu jest bardzo utrudniony. Droga ma 0,0289 ha , usytuowana jest w terenie górskim i biegnie lekko pod skosem. Ze wzglęgu na ten właśnie „skos” prace będą wymagały lekkiej niwelacji (nadsypania ziemią – jednak nie wyżej niż poziom naszej działki) i utwardzenia kruszcem. Czy jeżeli chcemy tego dokonać to wymagane jest tylko zgłoszenie na budowę?
W miejscowym planie zagospodarowania wygląda to tak: teren do zabudowy mieszkaniowej i jednorodzinnej.
Utwardzenie gruntu na działkach budowlanych nie wymaga ani pozwolenia ani zgłoszenia. Tylko musi to być po pierwsze utwardzenie, a po drugie działka budowlana. Przepisy (na razie, ponieważ ma się to zmienić) nie zawierają definicji działki budowlanej. Skoro przedmiotowa działka znajduje się w planie w terenach mieszkaniowych to myślę, że można byłoby ją uznać za budowlaną, ale nie wiem jak interpretuje takie sytuacje właściwy w tej sprawie urząd. Bo jeśli działka jest wąska i wydzielona tylko pod dojazd, to może być problem. Druga sprawa, która w tym przypadku może być kłopotliwa, to czy prace które chcecie Państwo wykonać będą faktycznie utwardzeniem gruntu, czy też budową drogi. Można to różnie zinterpretować – zresztą o tym jest powyższy tekst. Jeśli nie wiadomo co zrobić, to można albo dopytać w urzędzie (tylko warto się umówić na spotkanie z osobą decyzyjną) albo po prostu złożyć zgłoszenie (chociaż w tym przypadku na pewno nie będzie to właściwa procedura), ale wtedy urząd poinformuje Państwa, że takie roboty nie wymagają zgłoszenia (utwardzenie na działce budowlanej) albo nakaże uzyskać pozwolenie na budowę (budowa drogi).
Serdecznie dziękuję za interpretację. Celem jest faktycznie pierwsze mały wyrównanie i utwardzenie kawałka działki o szerokości 4m wysiewką lub klińcem.W rezultacie nie powstanie wg mnie żadna budowla. Będziemy dojeżdżać tym krótkim "kawałkiem" drogi do domu lub stawiać na niej samochody. Jedynie co wiem napewno, to że muszę zrobić zgłoszenie na zjazd z drogi gminnej na tą moją drogę, którą będę utwardzać, co też uczyniłam. Z przepisów nie wynika na czym ma polegać utwardzenie powierzchni gruntu, jakim celom może służyć wykonanie takich robót budowlanych i jakie może być przeznaczenie docelowe tak utwardzonej powierzchni gruntu działki budowlanej. Ma pan rację zapytam dokładnie w urzędzie.
Dzień dobry,
Poniższą kwestię poruszyłem pod artykułem dot. powierzchni zabudowy – pozostała bez odpowiedzi, uprzejmie proszę o interpretację :
Czy powierzchnia drewnianego tarasu na legarach powinna być liczona i ujęta w bilansie terenu jako teren utwardzony ? Jeśli taras taki z racji swojej technologii wykonania nie będzie szczelny jak kostka brukowa/płyta betonowa etc, i będzie wyniesiony ponad teren, to czy jesteśmy w stanie udowodnić, że teren pod nim jet nawierzchnią ziemną urządzoną w sposób umożliwiający naturalną wegetację, co umożliwiłoby interpretację tego terenu jako powierzchni biologicznie czynnej, bądź w odniesieniu do definicji pow. biol. czynnej przyjmowania chociaż 50% powierzchni zajętej przez taki taras jako pow. biol. czynnej ?
Nie wiem dokładnie, jak chce Pan to wykonać, więc nie jestem w stanie udzielić odpowiedzi. Nawierzchnia musi umożliwiać naturalną wegetację roślin – wtedy 50% powierzchni tarasu można wliczyć do powierzchni biologicznie czynnej. Nie wydaje mi się, żeby taki taras, o którym Pan pisze umożliwiał naturalną wegetację roślin, bo niby jak?
Dziękuję za odpowiedź. Chodzi mi o klasyczną systemową zabudowę tarasem drewnianym/kompozytowym – deski na legarach, legary na stopkach fundamentowych. Wydaje mi się jednak, że ciężko było by udowodnić, że powierzchnia pod takim tarasem umożliwia naturalną wegetację roślin. Reasumując – powierzchnię tarasu o konstrukcji/wykończeniu drewnianym należy traktować jako teren utwardzony i jako taki ująć w bilansie terenu ?
Myślę, że trudno będzie udowodnić, że pod tym tarasem mogą rosnąć rośliny.
Witam. A jeśli poprzez nieznajomość prawa budowlanego złożyłam zgłoszenie chęci wykonania wylozenia płytami utwardzonego nasypu ziemnego /tarasu, wszystko zgodnie z projektem to czy muszę to pismo wycofać, tak jak mi zalecila urzedniczka? Czy mogę to pismo tam zostawić? Czy grozi mi kara?
Rozumiem, dziękuję za odpowiedź.
Witam,
mam pytanie mój sąsiad utwardził drogę (kruszywo + krawężnik) niestety zrobił to w części mojej działki. czy mogę coś z tym zrobić? dodam że toczy się postępowanie o rozgraniczenie.
Dzień dobry,
mam pytanie, ponieważ chcę zrobić parking do 10 miejsc postojowych na działce rolnej. Chciałabym to utwardzić za pomocą kratki drogowo-trawnikowej + kruszywo lub trawa, na tym terenie jest brak miejscowego planu zagospodarowania, czy jest wymagane zrobienie pozwolenia na budowę? Czy wystarczy zgłoszenie takiej inwestycji?
Witam.
Proszę o odpowiedz na pytanie jak sprawdzić czy istnieje możliwość wykonania utwardzenia terenu w przypadku gdy obawiam się że nie zachowam powierzchni biologicznie czynnej
Trzeba sobie po prostu wyliczyć. Najpierw trzeba sprawdzić w planie miejscowym, ile ta powierzchnia powinna wynosić, jaka jest jej definicja (zazwyczaj są to "tereny zielone" czyli po prostu nieutwardzone). Sprawdzić powierzchnię działki (np. w ewidencji gruntów, w jakimś wypisie z rejestru gruntów – może jest gdzieś w domu, w akcie notarialnym). Wyliczyć powierzchnię domu i inne powierzchnie utwardzone.
Witam serdecznie,
Planujemy na działkach które tworzą drogę dojazdową do kilkunastu domków w zabudowie szeregowej utwardzenie poprzez wyłożenie kostką brukową wraz z odwodnieniem w postaci kilku studzienek chłonnych. Właściciele domków są udziałowcami w działkach dojazdowych które ostatnio zostały przekształcone na drogę. Czy wykonanie takiego utwardzenia wymaga projektu, uzyskania pozwolenia na budowę bądź zgłoszenia? Czy zgodnie z nowymi przepisami taką inwestycję możemy wykonać bez zgłaszania? Czy wykonanie studzienek chłonnych obliguje do uzyskania pozwolenia wodnoprawnego? Z góry dziękuję za pomoc.
Bez formalności można utwardzić grunt na działce budowlanej. W mojej ocenie potrzebne będzie pozwolenie na budowę, ponieważ po pierwsze nie macie Państwo działki budowlanej, a po drugie planujecie raczej budowę drogi, a nie utwardzenie terenu.
Witam,
czy schody i taras mogą być traktowane jako elementy utwardzenia terenu?
Witam,
Jestem w trakcie budowy domu. W PZT załączonym do Projektu Budowlanego Projektant zaznaczył powierzchnie utwardzone tj. taras i podjazd do budynku. W tym momencie mam plan aby zmienić ich lokalizację i wymiary w planie. Czy w związku z tym muszę wystąpić do odpowiedniego organu z wnioskiem o zmianę decyzji pozwolenie na budowę? Czy może stosując się do przepisów Prawa Budowlnego ust. 2 pkt 5 art. 29 i traktując utwardzenie terenu jako roboty budowlane a nie budowlę na którą otrzymałam pozwolenie mogę dokonać zmiany bez dodatkowego zgłoszenia oczywiście z zachowaniem wymaganej powierzchni biologicznie czynnej?
Witam
Na podstawie decyzji Starostwa Powiatowego został rozebrany budynek usługowo-handlowo, drewniany . Gruz wywieziono doły po budynku zostały zasypane żwirem, uporządkowano teren (zgodnie z planem rozbiórki). Na tak powstałym placu jest prowadzona działalność polegająca na pobieraniu opłat za postój samochodów. Teren nie został wyprofilowany. Na placu brak infrakstruktury charakterystycznej dla parkingu: brak wyznaczonych miejsc do parkowania, brak właściwego dojazdu, nie wykonano odwodnienia. plac oznaczono tablicą „PARKING”. Czy taki teren może być uznany za obiekt budowlany na który wymagany jest projekt budowlany.
Dzień dobry .
Czy w nowo wybudowanym bloku mieszkalnym można dobudować taras na części wspólnej?Bez zgody wspólnoty i pozwolenia na budowę?Projekt budynku nie przewidywał w tym miejscu tarasu ani ogródka.Taras został wybudowany częściowo z płyt betonowych a częściowo z miękkiej nawierzchni jaką stosuje się na placach zabaw.Taras służy jako plac zabaw ( miejsce rekreacji) dla kilku dziesięciorga dzieci ze żłobka.Pół metra od ogrodzenia znajdują się okna mieszkania?
Z góry dziękuję za odpowiedź.