Postępowanie w sprawie pozwolenia na budowę, a zmiana lub wejście w życie planu miejscowego
/Tekst zaktualizowany: 09.05.2022/
Postępowanie dotyczące uzyskania pozwolenia na budowę trwa od kilku tygodni do nawet kilku miesięcy. Czasem zdarza się, że w tym czasie zmieni się miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego albo – w przypadku braku planu i budowy na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, plan miejscowy wejdzie w życie.
- Co w sytuacji, gdy projekt budowlany nie spełnia wymagań nowo uchwalonych przepisów?
- Czy organ wydaje decyzję o pozwoleniu na budowę w oparciu o plan miejscowy lub decyzję o warunkach zabudowy obowiązujące w dniu złożenia wniosku?
- A co w sytuacji, gdy nowe przepisy weszły w życie już po wydaniu decyzji – czy w takim przypadku można realizować inwestycję?
W dzisiejszym tekście znajdziesz odpowiedź na wszystkie ww. pytania.
Co na ten temat mówią przepisy?
Art. 35 ust. 1 pkt 1 lit. a prawa budowlanego:
1. Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego organ administracji architektoniczno-budowlanej sprawdza:
1) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z:
a) ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu (…)
Art. 65 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu o zagospodarowaniu przestrzennym:
1. Organ, który wydał decyzję o warunkach zabudowy albo decyzję o ustaleniu lokalizacji celu publicznego, stwierdza jej wygaśnięcie, jeżeli:
1) inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę;
2) dla tego terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji.
2. Przepisu ust. 1 pkt 2 nie stosuje się, jeżeli została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę.
3. Stwierdzenie wygaśnięcia decyzji, o których mowa w ust. 1, następuje w trybie art. 162 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego.
Wyrok NSA z dnia 10.11.2021 r. o sygnaturze II OSK 3401/18:
W związku z uchwaleniem miejscowego planu wydane uprzednio decyzje o warunkach zabudowy tracą moc.
Co to oznacza w praktyce?
Zmiana planu miejscowego w trakcie toczącego się postępowania o pozwolenie na budowę
Jeśli w trakcie toczącego się postępowania o pozwolenie na budowę zostaje zmieniony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a zmiany są takie, że złożone projekty zagospodarowania działki lub terenu lub architektoniczno-budowlany nie spełniają wymagań nowego planu, trzeba zmienić te projekty i dostosować je do wymagań tego nowego planu. Bez tego organ nie będzie mógł wydać decyzji o pozwoleniu na budowę, ponieważ projekty nie będą zgodne z planem miejscowym obowiązującym w dniu wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę.
Uchwalenie planu miejscowego w trakcie toczącego się – w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy – postępowania o pozwolenie na budowę
Podobnie jest, gdy do wniosku o pozwolenie na budowę zostały dołączone projekty sporządzone w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy, a w trakcie toczącego się postępowania na tym obszarze wszedł w życie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W przypadku uchwalenia planu miejscowego, decyzja o warunkach zabudowy, na podstawie której jeszcze nie zostało wydane pozwolenie na budowę, zostanie wygaszona (jeśli jej ustalenia są inne niż planu miejscowego). Ponadto art. 35 ust. 1 pkt 1 lit. a prawa budowlanego zobowiązuje organ do sprawdzania zgodności projektu budowlanego z decyzją o warunkach zabudowy, tylko w sytuacji, gdy nie ma uchwalonego planu miejscowego. W związku z powyższym, jeżeli w trakcie toczącego się postępowania został uchwalony plan miejscowy, a projekty nie spełniają jego wymagań, trzeba wprowadzić w tych projektach zmiany. Tylko wtedy organ będzie mógł wydać pozwolenie na budowę.
Wyrok NSA z dnia 10.11.2021 r. o sygnaturze II OSK 3401/18:
W sytuacji wejścia w życie planu miejscowego nie jest niezbędne wydanie odrębnej decyzji stwierdzającej wygaśnięcie decyzji o warunkach zabudowy, gdyż – stosownie do art. 35 ust. 1 pkt 1 p.b. – pozwolenie na budowę musi być zgodne z planem miejscowym, a z decyzją o warunkach zabudowy tylko wtedy, gdy brak jest planu miejscowego. Jeżeli plan miejscowy obowiązuje, to decyzja o warunkach zabudowy nie może być podstawą decyzji o pozwoleniu na budowę, niezależnie od tego, czy stwierdzono jej wygaśnięcie.
Zmiana lub wejście w życie planu miejscowego po wydaniu decyzji o pozwoleniu na budowę
Jeśli pozwolenie na budowę zostało wydane w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy, a plan miejscowy został uchwalony przed rozpoczęciem budowy lub w jej trakcie (ale już po wydaniu pozwolenia na budowę), inwestor może bez przeszkód realizować inwestycję, nawet gdy jest ona sprzeczna z nowo uchwalonym planem. Podobnie jest w sytuacji, gdy po wydaniu pozwolenia na budowę (a przed zakończeniem lub nawet rozpoczęciem budowy) zmieniono zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i realizowana inwestycja nie spełnia wymagań nowych przepisów.
Podsumowanie
W przypadku, gdy w trakcie toczącego się postępowania o pozwolenie na budowę, zostały zmienione zapisy planu lub uchwalono nowy plan, a złożone wraz z wnioskiem o pozwolenie projekty nie spełniają zapisów nowo uchwalonych przepisów, trzeba zmienić projekty i dostosować je do aktualnie obowiązującego planu miejscowego. Tylko wtedy będzie możliwe uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę.
Gdy zmiana lub wejście w życie planu miejscowego nastąpiło po wydaniu decyzji o pozwoleniu na budowę, inwestor – zgodnie z wydanym pozwoleniem – może bez przeszkód realizować inwestycję, nawet, gdy nie spełnia ona wymagań nowo uchwalonych przepisów.
Wideo
Z tekstem związane jest nagranie, które znajdziesz na naszym kanale na YouTube.
Zobacz poradniki, w których prostym językiem wyjaśniamy przepisy budowlane. Przestań tracić czas i nerwy na szukanie i analizowanie przepisów. Zdobądź pełną wiedzę i miej święty spokój.
Witam,
mam pozwolenie na podstawie wydanej decyzji, teraz obowiązuje plan.
Chcę dokonać zmiany w zatwierdzonym projekcie na podstawie decyzji, która to zmiana ma polegać na dodaniu lukarny w poddaszu w miejsce okien dachowych.
Czy wobec tego że pozwolenie było wydane na podstawie decyzji muszę zrobić projekt zamienny opierając się na wydanych warunkach czy już na obowiązującym planie który jest bardziej rygorystyczny?
Jest jakaś możliwość aby nie robić tego wg. nowego planu?
Czy wobec tego
W tekście powyżej jest wszystko wyjaśnione. Jeśli obowiązuje plan – WZ-ka straciła ważność.
WZ-ka nie traci ważności.
w/g VII SA-Wa 456-10
A wg NSA – II OSK 1207/12:
"Niekwestionowanym na obecnym etapie sprawy jest to, że w zaistniałym w niej stanie faktycznym wejście w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, stosownie do treści art. 35 ust. 1 pkt. 1 p.b. spowodowało powstanie po stronie organów nadzoru obowiązku zbadania zgodności zamiennego projektu budowlanego z planem".
"Jednak w tym kontekście jak słusznie twierdzi skarżący kasacyjnie, zbędnym było formułowanie przez Sąd Wojewódzki ocen w stosunku do przedstawionego projektu zamiennego w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy z dnia […] września 2005r. , która na dzień wydawania decyzji przez organ pierwszej instancji nie mogła już mieć w sprawie zastosowania z uwagi na wejście w życie planu miejscowego".
może wymiar sprawiedliwości miał słabszy dzień..,
bo tak na logikę ,
umówiliśmy się na realizację prac w/g pewnych reguł określonych w wzizt i tego wypadało by się trzymać do końca zakończenia tych prac.
Dlatego ważność wzizt jest tutaj tak istotna.
Nie mogę się zgodzić z tą argumentacją. Tak na logikę – to nie mogą w tym samym czasie na tym samym terenie obowiązywać dwa różne dokumenty :)
chyba się nie rozumiemy,
w 1-szym przypadku / wyroku / Sąd zdecydował , że ważniejsza i obowiązująca jest wzizt,i poparł to logiczną argumentacją,
w 2- gim przykładzie jest jakby nieco inaczej ,
każdy przypadek
Każdy przypadek jest inny i wyrok dotyczy tylko tej jednej konkretnej sytuacji – jak zawsze zresztą. W tych wyrokach sprawy są na różnym etapie, gdy trafiają do sądu, ale chodzi o jedno: czy WZ-ka obowiązuje, gdy został uchwalony plan miejscowy i czy można na jej podstawie, w trakcie prowadzenia robót, wydać decyzję zmieniającą pierwotne pozwolenie. W każdym z wyroków sąd stwierdził coś innego. I tyle. Myślę, że się rozumiemy, tylko po prostu nie zgadzamy :)
zgadza się :)
dzięki za możliwość wymiany poglądów i gratuluję świetnego bloga,
pozwolę tu sobie wracać.
Dziękuję i zapraszam :)
Witam mam pytanie mianowicie dwa lata temu został uchwalony plan mpzp w ktorym dzialka rolna została przekształcona w budowlaną 44ary. W marcu tego roku mpzp zostal zaskarżony do sadu i sprawa jest w toku. Właściciel dzialki sprzedal 12 arow i nowi wlasciciele otrzymali pozwolenie na budowę.
Teraz mam pytanie czy jesli bym kupił dzialke i chciał sie starac o pozwolenie i bym go dostał z uwagi na jeszcze obowiazujacy a sad w pozniejszym terminie uchwalił ze jednak.dzialka ma byc rolna to czy moje pozwolenie na budowę jest niewazne? Prosze o rade czy wogole mam szanse dostac pozwolenie na budowę. Z góry dziękuję za informacje.
Witam,
Czy istnieje możliwość złożenia WZ do odpowiedniej instytucji w trakcie zmieniania MPZP? Podjęt nowe studium i uchwałę intencyjną do przystąpienia nowego MPZP gdzie moja działka ma możliwość zabudowy (w stary planie zakłada tylko działkę rolną).
Chciałby uzyskac warunki zabudowy na podstawie nowego studium by wczesniej przystąpić do budowy domu. Wg informacji które uzyskałem od radnego, plan w którym jest ujęta moja działka ma szansę wejść w życie za 3-4 lata.
Dzień dobry,
a co w przypadku, kiedy uzyskano pozwolenie na budowę z MPZP „A”, a po ostatecznosci deyzcji PnB wszedł w życie nowy plan „B”. Czy jeżeli chce się dokonać zmiany w projekcie budowlanym – np. kolor dachu, który jest określony z planach miejscowych, to czy występując o zamienne pozwolenie na budowę – można korzystać z nowego planu B tylko w zakresie zmiany koloru, a inne parametry (które nie są zmieniane) zachować zgodnie z planem A?
Przykładowo: Plan A zakłada wysokość 9 m i zielony dach, a plan B wysokość 5m i brązowy dach.
Pierwotnie uzyskano PnB na wysokość 9m i zielony dach. Następnie w życie wszedł plan B. Inwestor składa wniosek o zamienne PnB w zakresie koloru dachu – zmiana z zielonego na brązowy. Czy urząd może nałożyć obowiązek dostosowania projektu zamiennego do nowego planu miejscowego – czyli obniżenie budynku do 5m? Czy może zachować wysokość 9m i zmienić kolor dachu na brązowy?
Dzień dobry, odpowiedź po części znajduje się w powyższym tekście :), a jeśli chodzi o odstępstwo od projektu – w e-booku: „Odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego. Procedura, orzecznictwo, przykłady”
Pani Magdo,
moim zdaniem, w powyższym przykładzie mogę zachować 9m i zmienić kolor dachu na brązowy – jeśli zakres zmian projektu zamiennego będzie dotyczył tylko koloru. Jednak domyślam się, że różnie może to być interpretowane. W tekście nie ma dokładnie takie przykładu. Stąd moje pytanie. Jakie byłoby Pani stanowisko w tej sprawie?
Witam,
Mam problem. Kupiłem działkę budowlaną z warunkami zabudowy 21.06.2018r. Przepisalem warunki zabudowy na siebie 09.07.2018r. Dostałem pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego 08.11.2018r. Okazało się, że został uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego 15.08.2018 I został wprowadzony w życie 15.09.2018r. Geodeta wyznaczył osie budynku 15.12.2018r. Natomiast 27.12.2018r wygasły warunki zabudowy ze względu na wprowadzenie nowego planu, który wyklucza zabudowę jednorodzinną. Starosta uchylił mi pozwolenie na budowę na postawie, że pozwolenie na budowę zostało wydane z wadą prawną tzn w momencie wydanie pozwolenia na budowę wydanego na podstawie warunków zabudowy wszedł w życie plan zagospodarowania przestrzennego, o ktorym Starosta nie wiedział, ponieważ Prezydent nie wygasił na czas warunków zabudowy. Mogę się ubiegać o odszkodowanie od gminny? Co mam robic?
Witam,
uzasadnianie artykuły jest dla mnie bardzo wątpliwe. Przecież prawo nie działa wstecz, wobec czego kiedy składamy wniosek do PINB mpzp które jest na dzień złożenia wniosku powinien obowiązywać.
Po to do wniosku o pozwolenie składany jest wypis i wyrys, który też ma swoją ważność, aby organ mógł na nim opracować decyzję. Czy się mylę?
pozdrawiam
Wniosek do PINB? Nie bardzo rozumiem. Pozwolenia na budowę wydaje tzw. organ administracji architektoniczno-budowlanej, czyli zwykle starosta i o tym jest artykuł – o postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę. Do wniosku o pozwolenie na budowę nie musimy dołączać wypisu i wyrysu z planu miejscowego. Organ przed wydaniem pozwolenia na budowę sprawdza zgodność z planem miejscowym, do czego zobowiązuje go art. 35 ust. 1 pkt 1 prawa budowlanego. I to na podstawie tego przepisu organ musi sprawdzić zgodność z aktualnie obowiązującym planem miejscowym, a nie z planem obowiązującym w dniu złożenia wniosku.
Również pozdrawiam :)
Błąd projektanta (geodety) linia zabudowy niezgodna z mpzt (powinno być 8 m od drogi a jest budynek w stanie surowym 6 m od drogi). Czy zmiana mpzt przez gminę (linia zabudowy na 6m) załatwi sprawę czy mogę się liczyć z unieważnieniem pozwolenia na budowę i rozbiórką domu