Postępowanie w sprawie pozwolenia na budowę, a zmiana lub wejście w życie planu miejscowego

with 19 komentarzy
zmiana planu miejscowego a pozwolenie na budowę

Postępowanie dotyczące uzyskania pozwolenia na budowę trwa od kilku tygodni do nawet kilku miesięcy. Czasem zdarza się, że w tym czasie zmieni się miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego albo – w przypadku braku planu i budowy na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, plan miejscowy wejdzie w życie.

 

  • Co w sytuacji, gdy projekt budowlany nie spełnia wymagań nowo uchwalonych przepisów? 
  • Czy organ wydaje decyzję o pozwoleniu na budowę w oparciu o plan miejscowy lub decyzję o warunkach zabudowy obowiązujące w dniu złożenia wniosku? 
  • A co w sytuacji, gdy nowe przepisy weszły w życie już po wydaniu decyzji – czy w takim przypadku można realizować inwestycję?

W dzisiejszym tekście znajdziesz odpowiedź na wszystkie ww. pytania.

 

Co na ten temat mówią przepisy?

Art. 35 ust. 1 pkt 1 prawa budowlanego:
1. Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego właściwy organ sprawdza:
1) zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu (…)

Art. 65 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu o zagospodarowaniu przestrzennym:
1. Organ, który wydał decyzję o warunkach zabudowy albo decyzję o ustaleniu lokalizacji celu publicznego, stwierdza jej wygaśnięcie, jeżeli:
1) inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę;
2) dla tego terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji.
2. Przepisu ust. 1 pkt 2 nie stosuje się, jeżeli została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę.

 

Co to oznacza w praktyce?

 

Zmiana planu miejscowego w trakcie toczącego się postępowania o pozwolenie na budowę

Jeśli w trakcie toczącego się postępowania o pozwolenie na budowę zostanie zmieniony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a zmiany będą takie, że złożony projekt budowlany nie spełni wymagań nowo uchwalonego planu, trzeba będzie zmienić projekt budowlany. Bez tego organ nie będzie mógł wydać decyzji o pozwoleniu na budowę, ponieważ projekt budowlany nie będzie zgodny z planem miejscowym obowiązującym w dniu wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę.

 

Uchwalenie planu miejscowego w trakcie toczącego się – w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy – postępowania o pozwolenie na budowę

Podobnie jest, gdy do wniosku o pozwolenie na budowę został dołączony projekt budowlany sporządzony w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy, a w trakcie toczącego się postępowania został na tym obszarze uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W przypadku uchwalenia planu miejscowego, decyzja o warunkach zabudowy, na podstawie której jeszcze nie zostało wydane pozwolenie na budowę, zostanie wygaszona (jeśli jej ustalenia są inne niż planu miejscowego). Ponadto art. 35 ust. 1 pkt 1 prawa budowlanego zobowiązuje organ do sprawdzania zgodności projektu budowlanego z decyzją o warunkach zabudowy, tylko w sytuacji, gdy nie ma uchwalonego planu miejscowego. W związku z powyższym, jeżeli w trakcie toczącego się postępowania został uchwalony plan miejscowy, a projekt budowlany nie spełnia jego wymagań, trzeba wprowadzić w tym projekcie zmiany. Tylko wtedy organ będzie mógł wydać pozwolenie na budowę.

 

Zmiana lub wejście w życie planu miejscowego po wydaniu decyzji o pozwoleniu na budowę

Jeśli pozwolenie na budowę zostało wydane w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy, a plan miejscowy został uchwalony przed rozpoczęciem budowy lub w jej trakcie (ale już po wydaniu pozwolenia na budowę), inwestor może bez przeszkód realizować inwestycję, nawet gdy jest ona sprzeczna z nowo uchwalonym planem. Podobnie jest w sytuacji, gdy po wydaniu pozwolenia na budowę (a przed zakończeniem lub nawet rozpoczęciem budowy) zmieniono zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i realizowana inwestycja nie spełnia wymagań nowych przepisów.

 

Podsumowanie

W przypadku, gdy w trakcie toczącego się postępowania o pozwolenie na budowę, zostały zmienione zapisy planu lub uchwalono nowy plan, a złożony wraz z wnioskiem o pozwolenie projekt budowlany nie spełnia zapisów nowo uchwalonych przepisów, trzeba zmienić projekt i dostosować go do aktualnie obowiązującego planu miejscowego. Tylko wtedy będzie możliwe uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Gdy zmiana lub wejście w życie planu miejscowego nastąpiło po wydaniu decyzji o pozwoleniu na budowę, inwestor może bez przeszkód realizować inwestycję, nawet, gdy nie spełnia ona wymagań nowo uchwalonych przepisów.

Follow Magda Myszura:

Prostym językiem wyjaśniam przepisy budowlane. Z branżą budowlaną jestem związana od kilkunastu lat. Zaczynałam jako asystent projektanta, by po zdobyciu uprawnień zostać projektantem a później urzędnikiem. Teraz pomagam architektom, inżynierom, urzędnikom i inwestorom rozwiązywać problemy związane z formalnościami budowlanymi. Piszę poradniki i prowadzę szkolenia z prawa budowlanego. Przedzieram się przez zawiłości prawa budowlanego po to, by dawać ludziom gotowe odpowiedzi na trudne pytania.

  1. Anonimowy
    | Odpowiedz

    Witam,
    mam pozwolenie na podstawie wydanej decyzji, teraz obowiązuje plan.
    Chcę dokonać zmiany w zatwierdzonym projekcie na podstawie decyzji, która to zmiana ma polegać na dodaniu lukarny w poddaszu w miejsce okien dachowych.
    Czy wobec tego że pozwolenie było wydane na podstawie decyzji muszę zrobić projekt zamienny opierając się na wydanych warunkach czy już na obowiązującym planie który jest bardziej rygorystyczny?
    Jest jakaś możliwość aby nie robić tego wg. nowego planu?
    Czy wobec tego

    • MGM
      |

      W tekście powyżej jest wszystko wyjaśnione. Jeśli obowiązuje plan – WZ-ka straciła ważność.

    • Anonimowy
      |

      WZ-ka nie traci ważności.
      w/g VII SA-Wa 456-10

    • Magda /MGM/
      |

      A wg NSA – II OSK 1207/12:
      "Niekwestionowanym na obecnym etapie sprawy jest to, że w zaistniałym w niej stanie faktycznym wejście w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, stosownie do treści art. 35 ust. 1 pkt. 1 p.b. spowodowało powstanie po stronie organów nadzoru obowiązku zbadania zgodności zamiennego projektu budowlanego z planem".

      "Jednak w tym kontekście jak słusznie twierdzi skarżący kasacyjnie, zbędnym było formułowanie przez Sąd Wojewódzki ocen w stosunku do przedstawionego projektu zamiennego w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy z dnia […] września 2005r. , która na dzień wydawania decyzji przez organ pierwszej instancji nie mogła już mieć w sprawie zastosowania z uwagi na wejście w życie planu miejscowego".

  2. Anonimowy
    | Odpowiedz

    może wymiar sprawiedliwości miał słabszy dzień..,
    bo tak na logikę ,
    umówiliśmy się na realizację prac w/g pewnych reguł określonych w wzizt i tego wypadało by się trzymać do końca zakończenia tych prac.
    Dlatego ważność wzizt jest tutaj tak istotna.

    • Magda /MGM/
      |

      Nie mogę się zgodzić z tą argumentacją. Tak na logikę – to nie mogą w tym samym czasie na tym samym terenie obowiązywać dwa różne dokumenty :)

  3. Anonimowy
    | Odpowiedz

    chyba się nie rozumiemy,
    w 1-szym przypadku / wyroku / Sąd zdecydował , że ważniejsza i obowiązująca jest wzizt,i poparł to logiczną argumentacją,
    w 2- gim przykładzie jest jakby nieco inaczej ,
    każdy przypadek

    • Magda /MGM/
      |

      Każdy przypadek jest inny i wyrok dotyczy tylko tej jednej konkretnej sytuacji – jak zawsze zresztą. W tych wyrokach sprawy są na różnym etapie, gdy trafiają do sądu, ale chodzi o jedno: czy WZ-ka obowiązuje, gdy został uchwalony plan miejscowy i czy można na jej podstawie, w trakcie prowadzenia robót, wydać decyzję zmieniającą pierwotne pozwolenie. W każdym z wyroków sąd stwierdził coś innego. I tyle. Myślę, że się rozumiemy, tylko po prostu nie zgadzamy :)

  4. Anonimowy
    | Odpowiedz

    zgadza się :)
    dzięki za możliwość wymiany poglądów i gratuluję świetnego bloga,
    pozwolę tu sobie wracać.

  5. Mariusz Bukow
    | Odpowiedz

    Witam mam pytanie mianowicie dwa lata temu został uchwalony plan mpzp w ktorym dzialka rolna została przekształcona w budowlaną 44ary. W marcu tego roku mpzp zostal zaskarżony do sadu i sprawa jest w toku. Właściciel dzialki sprzedal 12 arow i nowi wlasciciele otrzymali pozwolenie na budowę.
    Teraz mam pytanie czy jesli bym kupił dzialke i chciał sie starac o pozwolenie i bym go dostał z uwagi na jeszcze obowiazujacy a sad w pozniejszym terminie uchwalił ze jednak.dzialka ma byc rolna to czy moje pozwolenie na budowę jest niewazne? Prosze o rade czy wogole mam szanse dostac pozwolenie na budowę. Z góry dziękuję za informacje.

  6. Łukasz
    | Odpowiedz

    Witam,
    Czy istnieje możliwość złożenia WZ do odpowiedniej instytucji w trakcie zmieniania MPZP? Podjęt nowe studium i uchwałę intencyjną do przystąpienia nowego MPZP gdzie moja działka ma możliwość zabudowy (w stary planie zakłada tylko działkę rolną).
    Chciałby uzyskac warunki zabudowy na podstawie nowego studium by wczesniej przystąpić do budowy domu. Wg informacji które uzyskałem od radnego, plan w którym jest ujęta moja działka ma szansę wejść w życie za 3-4 lata.

  7. Joanna
    | Odpowiedz

    Dzień dobry,
    a co w przypadku, kiedy uzyskano pozwolenie na budowę z MPZP „A”, a po ostatecznosci deyzcji PnB wszedł w życie nowy plan „B”. Czy jeżeli chce się dokonać zmiany w projekcie budowlanym – np. kolor dachu, który jest określony z planach miejscowych, to czy występując o zamienne pozwolenie na budowę – można korzystać z nowego planu B tylko w zakresie zmiany koloru, a inne parametry (które nie są zmieniane) zachować zgodnie z planem A?
    Przykładowo: Plan A zakłada wysokość 9 m i zielony dach, a plan B wysokość 5m i brązowy dach.
    Pierwotnie uzyskano PnB na wysokość 9m i zielony dach. Następnie w życie wszedł plan B. Inwestor składa wniosek o zamienne PnB w zakresie koloru dachu – zmiana z zielonego na brązowy. Czy urząd może nałożyć obowiązek dostosowania projektu zamiennego do nowego planu miejscowego – czyli obniżenie budynku do 5m? Czy może zachować wysokość 9m i zmienić kolor dachu na brązowy?

    • Magda | oprawiebudowlanym.pl
      |

      Dzień dobry, odpowiedź po części znajduje się w powyższym tekście :), a jeśli chodzi o odstępstwo od projektu – w e-booku: „Odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego. Procedura, orzecznictwo, przykłady”

    • Joanna
      |

      Pani Magdo,
      moim zdaniem, w powyższym przykładzie mogę zachować 9m i zmienić kolor dachu na brązowy – jeśli zakres zmian projektu zamiennego będzie dotyczył tylko koloru. Jednak domyślam się, że różnie może to być interpretowane. W tekście nie ma dokładnie takie przykładu. Stąd moje pytanie. Jakie byłoby Pani stanowisko w tej sprawie?

  8. Mariusz
    | Odpowiedz

    Witam,
    Mam problem. Kupiłem działkę budowlaną z warunkami zabudowy 21.06.2018r. Przepisalem warunki zabudowy na siebie 09.07.2018r. Dostałem pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego 08.11.2018r. Okazało się, że został uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego 15.08.2018 I został wprowadzony w życie 15.09.2018r. Geodeta wyznaczył osie budynku 15.12.2018r. Natomiast 27.12.2018r wygasły warunki zabudowy ze względu na wprowadzenie nowego planu, który wyklucza zabudowę jednorodzinną. Starosta uchylił mi pozwolenie na budowę na postawie, że pozwolenie na budowę zostało wydane z wadą prawną tzn w momencie wydanie pozwolenia na budowę wydanego na podstawie warunków zabudowy wszedł w życie plan zagospodarowania przestrzennego, o ktorym Starosta nie wiedział, ponieważ Prezydent nie wygasił na czas warunków zabudowy. Mogę się ubiegać o odszkodowanie od gminny? Co mam robic?

  9. Olga
    | Odpowiedz

    Witam,
    uzasadnianie artykuły jest dla mnie bardzo wątpliwe. Przecież prawo nie działa wstecz, wobec czego kiedy składamy wniosek do PINB mpzp które jest na dzień złożenia wniosku powinien obowiązywać.
    Po to do wniosku o pozwolenie składany jest wypis i wyrys, który też ma swoją ważność, aby organ mógł na nim opracować decyzję. Czy się mylę?
    pozdrawiam

    • Magda | oprawiebudowlanym.pl
      |

      Wniosek do PINB? Nie bardzo rozumiem. Pozwolenia na budowę wydaje tzw. organ administracji architektoniczno-budowlanej, czyli zwykle starosta i o tym jest artykuł – o postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę. Do wniosku o pozwolenie na budowę nie musimy dołączać wypisu i wyrysu z planu miejscowego. Organ przed wydaniem pozwolenia na budowę sprawdza zgodność z planem miejscowym, do czego zobowiązuje go art. 35 ust. 1 pkt 1 prawa budowlanego. I to na podstawie tego przepisu organ musi sprawdzić zgodność z aktualnie obowiązującym planem miejscowym, a nie z planem obowiązującym w dniu złożenia wniosku.
      Również pozdrawiam :)

  10. Anonim
    | Odpowiedz

    Błąd projektanta (geodety) linia zabudowy niezgodna z mpzt (powinno być 8 m od drogi a jest budynek w stanie surowym 6 m od drogi). Czy zmiana mpzt przez gminę (linia zabudowy na 6m) załatwi sprawę czy mogę się liczyć z unieważnieniem pozwolenia na budowę i rozbiórką domu

Prześlij komentarz

Przygotowujesz się do egzaminu na uprawnienia budowlane? Sprawdź e-book, który pomoże Ci uporządkować wiedzę z zakresu prawa budowlanego. DOWIEDZ SIĘ WIĘCEJ