Co zawiera projekt budowlany (i dlaczego projekt typowy nim nie jest)

/Tekst zaktualizowany: 23.05.2022/

Projekt budowlany to projekt, który jeszcze do niedawna składaliśmy wraz z wnioskiem o pozwolenie na budowę (lub – w szczególnych sytuacjach – ze zgłoszeniem). Teraz do wniosku dołączamy tylko niektóre elementy tego projektu. Co zawiera projekt budowlany i czym różni się od tzw. projektów typowych (lub gotowych)?

Projekt budowlany sporządzają projektanci mający uprawnienia w różnych specjalnościach. Każdy z nich odpowiada za swoją część (branżę). Projekt budynku zazwyczaj składa się z architektury, konstrukcji, instalacji elektrycznej oraz instalacji sanitarnych, a czasem również z części drogowej. Każdą z tych części opracowuje projektant mający odpowiednie uprawnienia. Zakres projektu może być różny – wszystko zależy od tego, czego dotyczy inwestycja. Na przykład w niektórych przypadkach może wystarczyć sama architektura, w innych – konstrukcja, itd. Jak wskazuje prawo budowlane: „Zakres i treść projektu budowlanego powinny być dostosowane do specyfiki i charakteru obiektu oraz stopnia skomplikowania robót budowlanych”.

Co zawiera projekt budowlany?

Projekt budowlany zawiera 4 główne elementy:

1. projekt zagospodarowania działki lub terenu, który jest sporządzany na aktualnej mapie do celów projektowych lub jej kopii, przy czym kopia mapy nie musi już być potwierdzana za zgodność z oryginałem;
2. projekt architektoniczno-budowlany;
3. projekt techniczny, który musi być zgodny z projektami zagospodarowania działki lub terenu i architektoniczno-budowlanym;
4. załączniki projektu budowlanego (nie są to te same załączniki, które dołączamy do wniosku), w skład których wchodzą:
   • opinie, uzgodnienia, pozwolenia i inne dokumenty, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, lub kopie tych opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów,
   • oświadczenie właściwego zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą, zgodnie z przepisami o drogach publicznych – w przypadku drogi krajowej lub wojewódzkiej,
   • informacja dotycząca bezpieczeństwa i ochrony zdrowia.

Przy niektórych inwestycjach nie musimy sporządzać niektórych z projektów:

• projekt zagospodarowania działki lub terenu nie jest wymagany w przypadku przebudowy lub montażu obiektu budowlanego, jeżeli, zgodnie z przepisami o zagospodarowaniu przestrzennym, nie jest wymagane ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu;
• projekty architektoniczno-budowlany i techniczny nie są wymagane w przypadku budowy lub przebudowy urządzeń budowlanych oraz podziemnych sieci uzbrojenia terenu, jeżeli całość problematyki może być przedstawiona w projekcie zagospodarowania działki lub terenu.

Każdy z projektów wchodzących w skład projektu budowlanego musi zawierać określone informacje opisowe, rysunki i dodatkowe dokumenty (uprawnienia projektantów i sprawdzających, zaświadczenia o przynależności projektantów i sprawdzających do właściwej izby samorządu zawodowego, oświadczenie o zgodności projektu z przepisami).

Nie wszystkie wymagania są precyzyjnie sformułowane w prawie budowlanym (częste są stwierdzenia typu „stosownie do potrzeb”) . W dodatku część wymagań znajduje się w ustawie prawo budowlane, a część w rozporządzeniu w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. Są też takie zagadnienia, jak na przykład nazwa zamierzenia budowlanego, które nie zostały uregulowane w żadnych przepisach. Wszystkie te kwestie pozostawiają możliwość różnej ich interpretacji  i dlatego w urzędach możesz spotkać się z odmiennymi wymaganiami. Jeśli chcesz mieć wszystkie informacje o projekcie budowlanym w jednym miejscu i chcesz dowiedzieć się, jak radzić sobie z niejednoznacznymi zagadnieniami, sprawdź poradnik „Jak sporządzać kompletny projekt budowlany. Praktyczny poradnik nie tylko dla projektantów”.

Dlaczego projekt typowy nie jest projektem budowlanym?

Projekty gotowe, zwane też typowymi lub powtarzalnymi, które są sprzedawane przez wiele firm, nie są projektami budowlanymi, ponieważ nie zawierają żadnego z ww. elementów wymaganych dla projektu budowlanego. Można byłoby się pokusić o stwierdzenie, że są one projektami architektoniczno-budowlanym i technicznym, gdyby zawierały (w oryginale) podpisy projektantów, którzy je opracowali wraz z ich zaświadczeniami o przynależności do izby i gdyby były zaprojektowane dla konkretnej lokalizacji. Ale tak nie jest.

Żeby projekt gotowy mógł być złożony wraz z wnioskiem i wykorzystany do realizacji inwestycji, musi najpierw zostać przystosowany do warunków miejscowych przez projektantów różnych branż (wszystkich tych branż, które występują przy danej inwestycji). Trzeba też sporządzić projekt zagospodarowania terenu i skompletować dokumenty. Całość projektant musi złożyć tak, żeby zakres i forma projektu były zgodne z aktualnie obowiązującymi przepisami. Szereg czynności, które muszą ci projektanci wykonać, by z projektu typowego zrobić projekt budowlany, nazywamy potocznie (bo takie sformułowanie w prawie budowlanym nie występuje) adaptacją projektów typowych/gotowych. Więcej przeczytasz w tekście o 5 rzeczach, których (być może) nie wiesz o adaptacji projektów gotowych.