Działka budowlana, której nie zabudujesz – co sprawdzić przed zakupem działki budowlanej, by uniknąć błędu

co sprawdzić przed zakupem działki budowlanej

Na co zwrócić uwagę przed kupnem działki budowlanej? Co sprawdzić, by po zakupie nie okazało się, że działki budowlanej nie możesz zabudować? W jaki sposób zagospodarowanie sąsiednich nieruchomości, ale też działki inwestycyjnej, wpływa na jej zabudowę? Jakie zapisy planu miejscowego mogą pokrzyżować Ci plany? Na te pytania odpowiadamy w tekście. Informacje, które podajemy, przydadzą Ci się, jeśli planujesz kupić działkę pod budowę domu, a także jeśli działkę już masz i zastanawiasz się, jaki projekt wybrać.

Istniejące zagospodarowanie sąsiednich działek

Istniejące zagospodarowanie sąsiednich posesji może w znaczący sposób ograniczyć możliwość zabudowy działki inwestycyjnej. Z tego powodu, warto byś sprawdził przed zakupem działki budowlanej, nie tylko informacje dotyczące nieruchomości, którą zamierzasz kupić, ale też działek sąsiednich.

Istniejące na działkach sąsiednich obiekty budowlane (budynki, szamba, studnie itp.) mają duży wpływ na możliwość zabudowy działki. Dlaczego? Przepisy określają minimalne odległości, które należy zachować pomiędzy różnymi obiektami. Projektowany dom jednorodzinny musi stać w odpowiedniej odległości od budynków, studni, szamb, sieci uzbrojenia terenu itp. Związane jest to z obszarem oddziaływania obiektu budowlanego (więcej informacji na temat tego obszaru znajdziesz w podlinkowanym tekście).

Przykład:
Pani Agata i Pan Piotr kupili działkę o szerokości 16 m. Z jednej strony na sąsiedniej posesji stoi dom w odległości 1,5 m od ich granicy, z drugiej strony – drugi dom w odległości 3 m od granicy. W obu budynkach w ścianie zwróconej w stronę granicy są okna. Zgodnie z przepisami dom musi być odsunięty od każdego z sąsiednich o minimum 8 m albo musi mieć ścianę oddzielenia przeciwpożarowego. Oznacza to, że z jednej strony Pani Agata i Pan Piotr muszą zachować odległość od granicy 6,5 m, natomiast z drugiej 5 m. Przy działce o szerokości 16 m pozostaje im na zabudowę 4,5 m. Mogą również w swoim budynku wykonać ścianę oddzielenia przeciwpożarowego, ale jest ona dodatkowym utrudnieniem i wpływa na wygląd domu.

Może się też zdarzyć, że sąsiednia działka jeszcze nie jest zabudowana, ale już wydano pozwolenie na budowę jakiegoś obiektu. W tym przypadku sprawa bardziej się komplikuje, ponieważ trudno będzie Ci uzyskać informacje na ten temat. Najprościej skontaktować się z właścicielem sąsiedniej działki i po prostu spytać, czy ma wydane pozwolenie lub czy toczy się takie postępowanie. Możesz też złożyć w starostwie wniosek o udzielenie informacji na ten temat, w trybie dostępu do informacji publicznej. Jednak, jak to często bywa, przepisy są dosyć niejednoznaczne i nie ma pewności, czy taką informację uda Ci się uzyskać.

 

Istniejące zagospodarowanie działki inwestycyjnej

To, czy uda Ci się zlokalizować na kupionej działce dom, w dużym stopniu zależy od zagospodarowania tej działki. Twoje plany mogą pokrzyżować:

  • sieci uzbrojenia terenu przechodzące przez działkę – zmiana ich trasy, o ile w ogóle będzie możliwa, może sporo kosztować. Szczególną uwagę powinieneś zwrócić na sieci gazowe, dla których przepisy określają strefy bez możliwości zabudowy. Informacje na temat istniejących w terenie sieci znajdziesz m.in. na mapie zasadniczej dostępnej w wydziale geodezji starostwa powiatowego;
  • istniejące budynki, zwłaszcza jeśli są wpisane do rejestru zabytków lub gminnej ewidencji zabytków – jeśli będziesz chciał rozebrać obiekt wpisany do rejestru zabytków, będziesz musiał uzyskać decyzję Generalnego Konserwatora Zabytków o skreśleniu obiektu z rejestru;
  • inne obiekty budowlane usytuowane na działce – na przykład istniejące szambo lub inne budynki. Jednak jeśli nie są pod ochroną konserwatora zabytków, ich rozbiórka, przebudowa lub rozbudowa, nie powinna stanowić większego problemu.

 

Las bez lasu

Działka sąsiednia, ale też ta przeznaczona na sprzedaż, może być lasem, choć w rzeczywistości rośnie tam kilka drzew albo nie rośnie żadne drzewo. Wtedy zagospodarowując własną posesję, musisz zachować odpowiednie odległości od tego lasu.

Niestety często zdarza się, że działka w planie miejscowym jest przeznaczona pod zabudowę, a ma użytek leśny. Wtedy przed realizacją inwestycji musisz uzyskać decyzję o wyłączeniu gruntu z produkcji leśnej, a nie zawsze jest to możliwe.

Z wyżej wymienionych powodów warto sprawdzać przed zakupem rodzaj użytku. Informacje na ten temat znajdziesz np. w wypisie z ewidencji gruntów, który uzyskasz w wydziale geodezji starostwa powiatowego (lub urzędu miasta – w przypadku miast na prawach powiatu).

 

Działka budowlana działką rolną

Działka budowlana może mieć użytek rolny. Niektóre grunty rolne o określonej klasie (wymienia je ustawa ochronie gruntów rolnych i leśnych) możesz zabudować dopiero, gdy uzyskasz decyzję o wyłączeniu ich z produkcji rolnej. Informacje o rodzaju użytku znajdziesz w wydziale geodezji starostwa powiatowego, gdzie możesz pobrać wypis z rejestru gruntów.

 

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Przed zakupem działki pod budowę domu powinieneś przede wszystkim sprawdzić, czy działka jest budowlana, tzn. czy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego pozwala na niej wybudować określony obiekt. Warto dokładnie przeanalizować cały plan, gdyż może on w jakiś sposób ograniczać zabudowę Twojej działki. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego powinieneś sprawdzić:

  • jakie obiekty możesz na działce wybudować i jak mają one wyglądać. Może się okazać, że na danej działce można lokalizować wiele różnego rodzaju budynków, a może być też tak, że można budować tylko jeden rodzaj obiektów. Informacji na ten temat szukaj nie tylko w części graficznej planu, sprawdzając jaki rodzaj zabudowy kryje się pod danym symbolem – zajrzyj też do części tekstowej. Znajdziesz tam informacje, jakie dokładnie wymagania plan stawia danemu obszarowi. Na przykład może być tak, że w terenach przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną można budować tylko domy jednorodzinne, ale może się zdarzyć też tak, że na tych samych terenach, oprócz domów jednorodzinnych, można lokalizować również domy letniskowe, jednak trzeba spełnić dodatkowe warunki;
  • czy określono nieprzekraczalną linię zabudowy, a jeśli tak, to ile ona wynosi. Niestety zdarza się, że nie da się zabudować działki, mimo iż jest budowlana, ponieważ nieprzekraczalna linia zabudowy sięga zbyt daleko w głąb działki;
  • przeznaczenie sąsiednich działek. Może się okazać, że z działką, która jest w strefie zabudowy jednorodzinnej graniczy obszar zabudowy przemysłowej. Z planu miejscowego możesz też dowiedzieć się o tym, że niedaleko jest planowana budowa jakiejś obwodnicy czy też sieci. Jednak nie zawsze plany zawierają takie informacje, dlatego też o ewentualną planowaną budowę takich obiektów warto spytać w urzędzie gminy lub miasta.

O tym jakie jeszcze zapisy może wprowadzać miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przeczytasz w innych naszych tekstach, w których wyjaśniamy co to jest plan miejscowy oraz dajemy wskazówki, na jakie zapisy planu zwrócić uwagę przed wyborem projektu.

Gdzie znajdziesz plan miejscowy? Często jest on dostępny na stronie internetowej urzędu gminy lub miasta, więc wszelkich informacji możesz poszukać samodzielnie. Możesz też w urzędzie złożyć wniosek o wypis i wyrys z planu dla konkretnych działek.

Co, jeśli dla danej działki nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego? Wtedy możesz sprawdzić, jakie są zapisy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Mimo tego warto przed zakupem postarać się o decyzję o warunkach zabudowy. Bez tego dokumentu nikt nie zagwarantuje, że uda Ci się na działce wybudować planowany obiekt. Nie musisz być właścicielem działki, by uzyskać taką decyzję.

 

Obszary będące pod szczególną ochroną

Przed zakupem działki warto sprawdzić, czy znajduje się ona w obszarze, który przed rozpoczęciem inwestycji wymusi uzyskanie dodatkowych pozwoleń. Do obszarów takich należą strefy:

Informacje na temat tych obszarów mogą (choć nie muszą) znajdować się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Warto spytać w urzędzie gminy lub miasta, czy działka leży w takim terenie. Możesz to też sprawdzić na stronach internetowych określonych urzędów.

 

Służebności

Przed zakupem działki musisz sprawdzić w Księgach Wieczystych, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką. Warto wtedy zwrócić uwagę na jeszcze jedną rzecz: czy na działce nie ustalono jakichś zobowiązań względem osób trzecich, typu służebność przejazdu lub przesyłu. Jeśli przez działkę ustalono drogę konieczną, która stanowi dojazd do innych działek, będziesz musiał to uwzględnić w planach inwestycyjnych albo postarać się o zmiany w tym zakresie, co może być bardzo trudne albo i nawet niemożliwe do osiągnięcia. Księgi wieczyste możesz przeglądać na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości – wystarczy znać numer księgi.

 

Dostęp do mediów

Przed zakupem działki powinieneś też dowiedzieć się, czy będziesz mógł przyłączyć budynek do mediów. Żeby mieć pewność, że uda Ci się to zrobić, musisz wystąpić do dostawcy o warunki przyłączenia do sieci. Możesz też wybudować studnię, szambo itp. Jednak, jeśli w gminie jest kanalizacja, musisz uważać. Może się bowiem okazać, że plan miejscowy nakazuje przyłączenie do kanalizacji i nie pozwala wybudować szczelnego zbiornika czy nawet przydomowej oczyszczalni.

 

Dojazd

Najlepiej, by działka którą zamierzasz kupić miała bezpośredni dostęp do drogi publicznej albo wewnętrznej drogi gminnej. Jeśli – by dostać się do drogi publicznej, musisz skorzystać z działek prywatnych, powinieneś ustalić służebność drogi koniecznej.

 

Rodzaj gruntu

Na wielu stronach internetowych znajdziesz porady, by przed zakupem działki przeprowadzić badania geologiczne gruntu. Uważam, że może i jest to wskazane, ale jedynie w sytuacji, gdy działka znajduje się z dala od zabudowań albo istnieje ryzyko, że kiedyś było tam np. wysypisko śmieci. Oczywiście, że lepiej jest mieć takie badania – wtedy masz pewność, że uda Ci się na działce zrealizować inwestycję. Jednak jeżeli sąsiednie nieruchomości są zabudowane, to jest małe prawdopodobieństwo, że akurat na tej jednej działce grunty będą nienośne. Zresztą dom jednorodzinny można posadowić nawet na bardzo słabym podłożu, tyle tylko, że trzeba liczyć się z tym, iż koszt fundamentów będzie większy. Problemem może też być wysoki poziom wód gruntowych. Możesz porozmawiać z właścicielami sąsiednich nieruchomości, czy nie mają problemów z wodą w piwnicy.

 

Ukształtowanie terenu, kształt i wielkość działki, okolica

Takie czynniki jak ukształtowanie terenu, kształt i wielkość działki, czy też odległość od sklepów, przedszkoli itp. również mają znaczenie i warto je brać pod uwagę, decydując się na konkretną działkę. Niemniej jednak praktycznie na każdej działce bez względu na jej kształt czy nachylenie terenu da się jakiś dom jednorodzinny wybudować. Najważniejsza natomiast jest wielkość działki. Na działkach o szerokości mniejszej niż 16 m możesz w zabudowie jednorodzinnej lokalizować budynki w odległości 1,5 m od granicy działki budowlanej lub bezpośrednio przy tej granicy. Jednak wtedy sąsiednia działka najprawdopodobniej znajdzie się w obszarze oddziaływania obiektu.

 

Działka budowlana bez możliwości zabudowy

Jak widać na powyższych przykładach – działka działce nierówna i często zdarza się tak, że na działce budowlanej tak naprawdę niewiele można wybudować albo wiąże się to z dużymi kosztami. Z tego powodu przed zakupem powinieneś dokładnie sprawdzić nie tylko nieruchomość, którą zamierzasz kupić, ale też działki sąsiednie.

W skrócie:

Myślisz, że może przydać się Twoim znajomym? Udostępnisz? Dzięki!

Komentarz

  1. Szymon
    | Odpowiedz

    Dzień dobry,
    Zakupiłem działkę która ma kształ mniej więcej tak jak na tym obrazku https://imgur.com/a/9ZbOI
    Węższa część ma 14,5 metra, a szersza 16,5. Pytanie teraz jeżeli chce zbudować dom przy tej górnej granicy (północ), który będzie się rozciągać na obie części węższa i szerszą, to czy tam gdzie jest wąsko wystarczy, że zachowam 1,5 metra odległości, a tam gdzie szerzej muszę 3? Jak to wygląda?
    Dziękuję!

Prześlij komentarz