Jak wybrać projekt domu, by szybko uzyskać pozwolenie i bezproblemowo wybudować

Planujesz budowę domu? Zdecydowałeś się na projekt gotowy zamiast indywidualnego i zastanawiasz się, który wybrać, by za kilka lat nie żałować decyzji? A czy myślałeś nad tym – jak wybrać projekt domu, by szybko uzyskać pozwolenie i bezproblemowo wybudować dom?

Wybierając gotowy projekt domu najpierw zwracamy uwagę na wielkość i wygląd budynku, ilość, rodzaj i układ pomieszczeń. W internecie znajdziesz wiele tekstów poruszających tę tematykę. My zajmiemy się czymś zupełnie innym. Z tekstu dowiesz się, na co zwrócić uwagę, by:
– szybko otrzymać pozwolenie na budowę,
– adaptacja kosztowała niewiele,
– dom był tani w budowie,
– budowa przebiegła bezproblemowo.

Jak szybko i bezproblemowo uzyskać pozwolenie

Każdemu inwestorowi zależy na tym, by czas od momentu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę do momentu uzyskania decyzji był jak najkrótszy. Formalności w urzędzie mogą trwać miesiąc, kilka miesięcy, a nawet kilka lat. Zależy to od wielu czynników. Na niektóre z nich jako inwestor zupełnie nie masz wpływu. Postępowanie może się wydłużyć, gdy:
– inwestycja nie spodoba się sąsiadom – będą składać uwagi i odwoływać się od decyzji,
– projektant źle przygotuje dokumentację – będzie musiał poprawiać błędy i uzupełniać braki.

Na powyższe nie masz wpływu. Są jednak takie czynniki, które jako inwestor powinieneś uwzględnić przy wyborze projektu gotowego. Unikniesz wtedy sytuacji, w której okazuje się, że wybranego domu nie możesz wybudować na swojej działce albo budowa jest możliwa, tylko wiąże się z koniecznością wprowadzenia wielu kosztownych zmian w gotowym projekcie.

By uniknąć problemów i szybko uzyskać pozwolenie, wybierając projekt gotowy, zwróć uwagę na:
1) zgodność projektu domu z planem miejscowym lub warunkami zabudowy,
2) umiejscowienie domu względem granic działki i budynków sąsiednich.

Jaki wpływ na wybór projektu ma plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy

Zanim przystąpisz do wyboru projektu domu, powinieneś wiedzieć, że każda inwestycja musi być zgodna z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy. Poruszaliśmy ten temat w innym tekście, z którego dowiesz się m.in. jak wybrać projekt gotowy, żeby był zgody z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Znajdziesz tam też informację, czy na konkretny projekt zdecydować się zanim wystąpisz o warunki zabudowy, czy jednak lepiej podjąć decyzję, gdy już będziesz miał warunki zabudowy.

Jak wybór projektu wpływa na usytuowanie domu na działce

Wielkość i kształt bryły domu ma ścisły związek z wielkością działki i usytuowaniem budynków na działkach sąsiednich. Przepisy określają odległości, jakie należy zachować od granic działek budowlanych, budynków znajdujących się na sąsiednich działkach, lasu, drogi. Szczegółowe informacje na ten temat znajdziesz w podlinkowanych tekstach.

Jest to ważna sprawa, bo jeśli wybierzesz za duży dom, to nie uda się go zlokalizować na działce i trzeba będzie np. zmniejszyć jego szerokość – o ile w ogóle będzie to możliwe.

Budynek powinien też być usytuowany prawidłowo względem stron świata. Dużo zależy od tego, w której części domu znajdują się konkretne pomieszczenia (salon, kuchnia, sypialnie) i z której strony działki znajduje się droga dojazdowa. Jest to dosyć złożony temat, dlatego poruszymy go w oddzielnym tekście.

Zresztą wszystkie ww. kwestie są dosyć skomplikowane, dlatego też wybór projektu gotowego warto poprzedzić konsultacją z architektem, który i tak będzie Ci potrzebny do adaptacji. W wielu firmach oferujących projekty typowe, możesz skorzystać z usług architekta, który sprawdzi, czy wybrany projekt uda się zlokalizować na Twojej działce.

Powyższe zagadnienia są najważniejsze, ponieważ jeśli źle wybierzesz projekt domu, możesz nie uzyskać pozwolenia na budowę. Pozostałe czynniki, ważne przy wyborze projektu domu, będą różnić się, w zależności od tego, co jest dla Ciebie priorytetem.

Zanim przejdziesz do dalszej części tekstu, przydadzą Ci się informacje, które zmieściliśmy w artykułach:
„Co powinien zawierać projekt budowlany i dlaczego projekt typowy nim nie jest”
„Adaptacja projektów typowych”.
Z pierwszego tekstu dowiesz się, co powinien zawierać projekt budowlany, który złożysz do urzędu wraz z wnioskiem o pozwolenie na budowę.
W drugim artykule wyjaśniamy szczegółowo na czym polega i ile kosztuje adaptacja projektu gotowego.

Jak wybrać projekt domu, by adaptacja mało kosztowała

Adaptacja projektu gotowego będzie najtańsza, jeśli nie trzeba będzie wprowadzać w nim żadnych zmian. Zapłacisz wtedy jedynie za sporządzenie projektu zagospodarowania działki i ewentualne dostosowanie konstrukcji do odpowiedniej strefy obciążenia śniegiem i wiatrem. Projektanci adaptujący będą potrzebni do każdej branży, ale jeśli nie będą w projekcie gotowym wprowadzać żadnych zmian, ich usługa będzie tańsza, niż w sytuacji, gdy zmian będzie dużo. Żeby tak się stało projekt gotowy, który wybierzesz, musi być nie tylko zgodny z Twoimi oczekiwaniami, ale także z wymaganiami planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i innych przepisów (piszemy o tym na początku artykułu).

Na co zwrócić uwagę, by dom był tani w budowie

W tej kwestii sprawa jest dosyć skomplikowana, ponieważ na koszty budowy w znacznej mierze wpływa standard wykończenia domu. Wybierając projekt zwracaj uwagę na koszty budowy, które większość firm oferujących projekty gotowe zamieszcza na swojej stronie. Miej jednak świadomość, że są to bardzo uproszczone kosztorysy. Zwracaj też uwagę, co wchodzi w skład podanych przez firmę kosztów.

Jest jednak parę uniwersalnych wskazówek, które powinieneś wziąć pod uwagę, jeśli chcesz tanio wybudować dom. Oto one:

• dom niepodpiwniczony jest tańszy od tego, z piwnicą;
• dom parterowy z poddaszem użytkowym jest tańszy od domu parterowego o takiej samej powierzchni użytkowej;
• dach dwuspadowy jest tańszy od dachu wielopołaciowego; lukarny podrażają koszt budowy dachu;
• dom na planie prostokąta jest tańszy od tego o skomplikowanym kształcie;
• najtańszy jest dom budowany w technologii tradycyjnej murowanej systemem gospodarczym (część prac wykonujesz samodzielnie). Dom z prefabrykatów, a także ten w systemie tradycyjnym murowanym, ale budowany systemem zleconym (całość robót zlecasz firmie) będzie droższy;
• jeśli zdecydowałeś się na technologię tradycyjną murowaną i zastanawiasz się nad rodzajem materiału na ściany zewnętrzne, wiedz, że nie ma większych różnic w cenie pomiędzy ceramiką poryzowaną, betonem komórkowym i silikatami.

Jak wybrać projekt, by budowa przebiegła bezproblemowo

Budowa przebiegnie szybko, jeśli znajdziesz profesjonalną ekipę i jeszcze bardziej profesjonalnego kierownika budowy. Jednak znaczenie ma jeszcze jedna rzecz: stopień uszczegółowienia projektu gotowego albo adaptacji. Jeśli kupisz projekt, w którym szczegółowo będą rozrysowane wszystkie elementy: detale architektoniczne, zbrojenie konstrukcji, instalacje, budowa powinna przebiec bezproblemowo. Jeśli projekt gotowy nie będzie zawierał tych rozwiązań, możesz poprosić o ich wykonanie projektantów adaptujących, jednak to na pewno będzie kosztować.

Zatem – przy wyborze projektu gotowego, zwróć uwagę na to, jak szczegółowe są rysunki, które wchodzą w skład opracowania. Jako laikowi – może Ci być trudno, dlatego możesz poprosić o poradę projektanta adaptującego, popytać innych budujących – znajomych albo na forach internetowych, jakiej firmy projekt kupili i czy byli zadowoleni z wyboru.

Podsumowanie

Wybierz taki projekt domu, który:
– spełnia wymagania planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy;
– da się zlokalizować na Twojej działce, najlepiej bez wprowadzania żadnych zmian;
– nie wymaga wprowadzenia żadnych zmian podczas adaptacji;
– zawiera dużo dokładnych i szczegółowych rysunków, typu: detale architektoniczne, zbrojenia konstrukcji.

Jeśli już wybrałeś projekt domu i zastanawiasz się – co dalej, zajrzyj do naszego tekstu, z którego dowiesz się krok po kroku, jak otrzymać pozwolenie na budowę:
„Pozwolenie na budowę – formalności krok po kroku”.