Co oznaczają pisma, które otrzymujesz w trakcie postępowania o pozwolenie na budowę

/Tekst zaktualizowany 22.08.2022/

Złożyłeś wniosek o pozwolenie na budowę, czekasz na decyzję, a zamiast niej przychodzi jakieś pismo (w dodatku napisane takim językiem, że trudno zrozumieć, o co w nim chodzi). Chcesz wiedzieć co ono oznacza i kiedy otrzymasz decyzję?

Od złożenia wniosku o pozwolenie na budowę do uzyskania decyzji może upłynąć kilka tygodni lub nawet miesięcy. Dlaczego czasem to tak długo trwa i co urząd robi w tym czasie? Prowadzi postępowanie, w trakcie którego sprawdza czy projekty złożone z wnioskiem są kompletne i czy rozwiązania projektowe są zgodne z przepisami. Jakie pisma inwestor albo Ty – projektant, jeśli masz pełnomocnictwo od inwestora, możecie otrzymać w trakcie takiego postępowania?

1. Wezwanie do uzupełnienia braków formalnych

Podstawa prawna: art. 64 par. 2 kodeksu postępowania administracyjnego oraz art. 33 ust. 6 prawa budowlanego.

Takie wezwanie otrzymasz, jeśli wniosek, który złożyłeś ma braki formalne. Jakie to są braki? Na przykład:

• nie dołączyłeś oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane – takie oświadczenie musi zostać złożone przez każdego z wnioskodawców. Jeśli o pozwolenie na budowę występują Pani Krystyna  i Pan Jan Kowalscy, to takie oświadczenie składa każde z nich;
• nie ma podpisu wszystkich wnioskodawców pod wnioskiem – jeżeli Pani Krystyna i Pan Jan występują wspólnie o pozwolenie na budowę (i żadne z nich nie upoważniło drugiej osoby do działania w jej imieniu) to wniosek musi podpisać każde z nich;
• nie dołączyłeś ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy, a dla danego obszaru nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Wezwanie do uzupełnienia braków formalnych urząd musi Ci wysłać w ciągu 14 dni licząc od dnia, w którym złożyłeś wniosek.

Co się stanie, jeśli nie uzupełnisz wskazanych braków? Organ pozostawi wniosek bez rozpoznania.

2. Zawiadomienie o wszczęciu postępowania

Podstawa prawna art. 61 kodeksu postępowania administracyjnego.

Takie pismo oznacza, że wniosek nie ma braków formalnych i organ go rozpatruje. Zawiadomienie otrzymują wszystkie strony postępowania, które mogą zapoznać się z dokumentacją. Organ z kolei przystępuje do sprawdzania dokumentacji. Sprawdza na przykład, czy:

• projekty zagospodarowania i architektoniczno-budowlany są zgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy, a projekt zagospodarowania terenu również z innymi przepisami, w tym rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie,
• dołączono wszystkie uzgodnienia i opinie wymagane przepisami,
• projekty zostały wykonane przez uprawnione osoby.

Więcej na ten temat dowiesz się z materiału „Co organ sprawdza w projekcie budowlanym” (dostępne są tekst i wideo).

3. Postanowienie – obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości

Podstawa prawna: art. 35 ust. 3 prawa budowlanego oraz art. 123 kodeksu postępowania administracyjnego.

Postanowienie to pismo, w którym urząd zamieścił informacje na temat tego, co trzeba uzupełnić w projektach, co poprawić, jakie jeszcze dokumenty dostarczyć.

Braki trzeba uzupełnić w ściśle określonym terminie. Jeżeli tego nie zrobisz, nie otrzymasz pozwolenia na budowę. O tym, ile czasu otrzymasz na uzupełnienie braków, decyduje organ. Ale czas ten musi być taki, byś miał szansę zdążyć ze wszystkim.

Braki w projektach może uzupełniać tylko projektant, który sporządził projekt i to tylko w sytuacji, gdy ma pełnomocnictwo od inwestora. Gdy pełnomocnictwa nie ma, to inwestor może wypożyczyć projekty i zanieść je do projektanta.

Jeśli z jakichś powodów nie da się uzupełnić braków w terminie, inwestor albo jego pełnomocnik może złożyć wniosek o zawieszenie postępowania. Jeśli urząd zawiesi postępowanie, wszelkie terminy zostają wstrzymane i można spokojnie uzupełnić wszystkie braki. Po ich uzupełnieniu trzeba złożyć wniosek o podjęcie postępowania.

Jeśli chcesz się dowiedzieć:

• co organ ma prawo sprawdzać we wniosku i w projektach (a czego absolutnie nie powinien),
• jak pewnie i skutecznie odpowiadać na wezwania i postanowienia,
• jak radzić sobie z konkretnymi brakami

sprawdź poradnik „Pozwolenie na budowę – braki we wnioskach i w projektach. Przepisy, orzecznictwo, przykłady”.

4. Decyzja o pozwoleniu na budowę

Jeśli projekty są kompletne i zgodne z przepisami, inwestor otrzymuje decyzję o pozwoleniu na budowę. Nie oznacza to, że może od razu rozpocząć roboty. W tekście o formalnościach koniecznych do przeprowadzenia przed rozpoczęciem budowy znajdziesz szczegółowe informacje na ten temat.

Wyżej wymieniliśmy dokumenty, które pojawiają się w większości postępowań o pozwolenie na budowę. Oprócz ww. pism możesz otrzymać jeszcze inne. Na przykład często po postanowieniu a przed wydaniem decyzji organ wysyła jeszcze jedno zawiadomienie do stron postępowania, w którym informuje, że uzupełniono / zmieniono projekt i można się z ostateczną wersją zapoznać. Takie zawiadomienie pojawia się zazwyczaj, gdy braków i zmian w projekcie jest dużo.

Ile czasu urząd ma na wydanie pozwolenia?

Kodeks postępowania administracyjnego mówi, że sprawy powinny być załatwiane w ciągu 30 dni, a te wymagające przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego – 60 dni. Jednak w prawie budowlanym istnieje przepis uszczegóławiający, zgodnie z którym urząd powinien zmieścić się w 65 dniach (nie dotyczy to wszystkich inwestycji). Jeśli organ nie wyda decyzji w ciągu tych 65 dni, zapłaci karę w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki. Jednak do okresu 65 dni nie wlicza się czasu, w którym uzupełniano braki (podstawa prawna: art. 35 ust. 8 prawa budowlanego).

Czy czekając na decyzję o pozwoleniu na budowę, można wytyczyć budynek lub wykonać wykop pod fundamenty?

Takie prace stanowią już budowę i nie można ich wykonać przed uzyskaniem pozwolenia i dopełnieniem pewnych formalności związanych z rozpoczęciem robót. Więcej informacji na ten temat znajdziesz w naszym tekście na temat robót, których nie możesz wykonać przed uzyskaniem pozwolenia.

Wideo „Jak przebiega postępowanie o pozwolenie na budowę”

Z tekstem związane jest nagranie, które znajdziesz na naszym kanale na YT.