Umowa z deweloperem – co warto o niej wiedzieć

Planujesz zakup domu lub mieszkania od dewelopera? Zastanawiasz się, co sprawdzić i jaką umowę podpisać, by nie stracić swoich pieniędzy i jak najszybciej zamieszkać w wymarzonym domu?

Dowiedz się:

• jakie umowy powinieneś podpisać z deweloperem i w jakiej formie, oraz co w nich zawrzeć, by jak najlepiej zabezpieczyć swoje interesy;

• jak sprawdzić dewelopera i na co zwrócić uwagę, by bezpiecznie kupić dom lub mieszkanie.

Dzisiaj rozpoczynamy nowy cykl: „rozmowa z ekspertem”. Na pytania odpowiada Joanna Marska-Romaniszyn – radca prawny. Prowadzi kancelarię radcowską specjalizującą się w prawie nieruchomości, w szczególności umowach deweloperskich. Autorka bloga o umowach zawieranych z firmami deweloperskimi: www.umowazdeweloperem.eu.

Jaką umowę podpisuje się podczas kupna domu będącego w budowie, a jaką, jeśli budynek już oddano do użytkowania? Czy umowy te muszą być spisane u notariusza?

Joanna Marska-Romaniszyn:
Od czasu wejścia w życie ustawy deweloperskiej sytuacja się mocno skomplikowała.

Jeśli budynek jest dopiero budowany, to konieczne jest zawarcie umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego. Umowa zawarta w formie pisemnej będzie nieważna, co jest bardzo groźne dla kupującego, ponieważ jeśli zacznie wpłacać deweloperowi pieniądze na podstawie takiej umowy, to nie będą one w żaden sposób chronione w przypadku upadłości dewelopera.

Po zakończeniu inwestycji, gdy deweloper uzyska odpowiednie dokumenty, podpisuje się umowę przyrzeczoną, na mocy której następuje przeniesienie własności.

Dotyczy to jedynie mieszkań. Jeśli umowa dotyczy garażu, albo tzw. apartamentu który z prawnego punktu widzenia będzie zaklasyfikowany jako lokal niemieszkalny, to zawiera się zwykłą umowę przedwstępną w formie pisemnej albo aktu notarialnego.

Przed zawarciem umowy deweloperskiej często jest zawierana jeszcze tzw. umowa rezerwacyjna. Tu jednak trzeba uważać, ponieważ te zawierające zobowiązanie dewelopera do zawarcia umowy deweloperskiej muszą być zawarte w formie aktu notarialnego. O czym zresztą mało kto wie, i w rezultacie część zawieranych umów rezerwacyjnych jest nieważna.

Jeżeli budynek już został formalnie oddany do użytkowania, to nie ma możliwości zawarcia umowy deweloperskiej, która jest objęta specjalną ochroną wynikającą z ustawy deweloperskiej. Jeśli deweloper zgromadził już wszystkie niezbędne dokumenty, to można takie mieszkanie kupić od razu. Zdecydowanie częściej jednak zawiera się umowę przedwstępną sprzedaży, a dopiero po kilku miesiącach umowę przenoszącą własność mieszkania. Umowa przedwstępna może być zawarta w formie pisemnej lub aktu notarialnego. Ta druga forma daje kupującemu większe prawa, ale trzeba ponieść koszty notarialne i sądowe.

Czy bezpieczne jest kupowanie domu będącego w budowie? Czy lepiej kupić taki, którego budowa została formalnie zakończona?

J.M.-R.:
Jeśli chodzi o ochronę na wypadek upadłości dewelopera, to osoba kupująca od dewelopera dom w budowie jest teoretycznie lepiej chroniona. W praktyce jednak stopień tej ochrony zależy od tego, jaki rodzaj zabezpieczenia wpłacanych pieniędzy zastosowano (rachunek powierniczy czy otwarty), i czy na nieruchomości ustanowiona jest hipoteka (np. banku, który udzielił deweloperowi kredytu).

Najlepszą ochronę daje rachunek powierniczy zamknięty. Klient wpłaca pieniądze na specjalne konto bankowe, ale pieniądze te zostają przekazane deweloperowi dopiero po tym, jak przeniesie on własność mieszkania czy domu. Jeśli deweloper ogłosi upadłość przed zakończeniem inwestycji, możliwe jest odzyskanie wszystkich wpłaconych kwot.

Rachunek powierniczy otwarty daje dużo mniejszą ochronę, ponieważ wpłacane pieniądze są stopniowo wypłacane deweloperowi. Jeśli deweloper upadnie, to nabywca ma szansę na odzyskanie np. jedynie ostatniej wpłaconej zaliczki. Za to istnieje szansa na to, że mimo wszystko klient dewelopera stanie się właścicielem mieszkania.

Natomiast zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży, jeśli dom już jest wybudowany, w ogóle nie jest chronione przez ustawę deweloperską. Jeśli deweloper upadnie, to wpłacone pieniądze prawdopodobnie w całości przepadną, a szansę na uzyskanie własności mieszkania również są małe. Jednak ryzyko, że deweloper upadnie już po tym jak zakończono inwestycję, jest znacznie mniejsze niż na etapie „dziury w ziemi”.

Kupuję od dewelopera dom będący w budowie. Jak zabezpieczyć się przed przeciąganiem budowy? Co zrobić, jeśli dom nie zostanie oddany do użytkowania w terminie?

J.M.-R.:
Najlepiej, jeśli w umowie przewidziano karę umowną dla dewelopera za opóźnienie w wydaniu mieszkania w posiadanie nabywcy oraz za opóźnienie w przeniesieniu własności mieszkania. Kara powinna być w takiej wysokości, by rekompensowała nam szkody typu podwyższone opłaty kredytowe, konieczność wynajmowania innego mieszkania itp.

Dobrze też, jeśli w umowie znajdzie się możliwość odstąpienia od umowy, jeśli opóźnienie dewelopera w wydaniu mieszkania przekroczy określoną ilość dni.

Ustawa deweloperska co prawda przewiduje, że można odstąpić od umowy jeśli deweloper nie przeniesie własności mieszkania w terminie, ale dopiero po wyznaczeniu deweloperowi dodatkowego, 120-dniowego terminu. To bardzo długi okres, więc lepiej wynegocjować sobie korzystniejsze warunki.

Jak sprawdzić dewelopera?

J.M.-R.:
Przed zawarciem umowy deweloperskiej deweloper ma obowiązek przedstawić tzw. prospekt informacyjny, gdzie opisane jest jego doświadczenie. Jednak często się zdarza, że deweloper ukrywa brak doświadczenia, a opis wprowadza klientów w błąd. Na przykład deweloper zamiast swojej firmy opisuje spółki powiązane kapitałowo. Jedna z moich klientek przesłała mi kiedyś prospekt, gdzie deweloper – osoba fizyczna – jako przykład zrealizowanych inwestycji podał budowy, gdzie pracował jego ojciec, prowadzący działalność gospodarczą o takiej samej nazwie. Doświadczenie syna jako dewelopera miało polegać na tym, że pomagał ojcu na budowie, ale zostało to tak opisane jakby osobiście zrealizował połowę największych osiedli w mieście.

Dlatego nie warto się opierać tylko na deklaracjach dewelopera, a już zwłaszcza na tym co napisał na swojej stronie internetowej. Sprawdzajmy fakty. W Krajowym Rejestrze Sądowym (dla spółek, z wyjątkiem spółek cywilnych) albo Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (dla indywidualnych przedsiębiorców i wspólników spółek cywilnych) można znaleźć wiele ciekawych informacji. Już choćby to, w którym roku powstała firma, dużo może świadczyć o rzeczywistym doświadczeniu dewelopera.

Moim zdaniem najlepiej kupować mieszkanie od dewelopera, który już zrealizował kilka udanych inwestycji w mieście, w którym chcemy kupić mieszkanie. To oznacza, że zna lokalne firmy budowlane, a także poznał jak w praktyce funkcjonują urzędy i sąd wieczystoksięgowy w danym mieście, np. ile czasu zajmie załatwianie różnych formalności. Taka praktyczna wiedza bardzo się przydaje, i zmniejsza ryzyko opóźnienia w budowie albo załatwianiu dokumentów niezbędnych do przeniesienia własności.

Ostatnio działalnością deweloperską zajmują się także firmy zupełnie niezwiązane dotychczas z branżą budowlaną. Niestety część z nich robi to jak najmniejszym kosztem, próbuje obchodzić ustawę deweloperską, i nie zatrudnia pracowników którzy by mieli doświadczenie w branży, oszczędza na materiałach. To grozi znacznymi opóźnieniami w budowie, kiepskim wykonaniem, złą organizacją osiedla. Taką firmę można często poznać już na samym początku. Jeśli widzę że umowa rezerwacyjna jest napisana tak jakby jej autorem był student pierwszego roku prawa, i to w dodatku niezbyt lotny, to wątpię żeby deweloper zatrudniał doświadczonych ale wysoko opłacanych inspektorów nadzoru i kupował najlepsze materiały budowlane.

Na co zwrócić uwagę, by ograniczyć ryzyko, że np. budynek nie zostanie wybudowany?

J.M.-R.:
To, że inwestycja nie zostanie zrealizowana, wynika najczęściej z trzech przyczyn. Pierwsza – że deweloper będzie miał takie kłopoty finansowe, że ogłosi upadłość. Druga – że budowa będzie bardzo źle przygotowana z przyczyn technologicznych albo źle zaprojektowana. Np. okaże się, że deweloper nie zbadał dokładnie podłoża, na którym ma stanąć budynek, i nie zastosował odpowiednich zabezpieczeń przy budowie na terenie podmokłym. Trzeci powód to kwestie prawne, np. gdy deweloper utraci prawo własności gruntu albo deweloper wybuduje blok tam, gdzie może zostać wybudowany jedynie dom jednorodzinny.

O tym, na co należy zwrócić uwagę tak naprawdę można napisać książkę, zwłaszcza że inwestycje są bardzo różne. Jeśli zawieramy umowę rezerwacyjną albo przedwstępną w formie pisemnej, to jesteśmy zdani zupełnie na siebie i musimy zweryfikować przede wszystkim podstawowe kwestie, które normalnie sprawdza notariusz – choćby to, czy aby na pewno dany deweloper jest właścicielem nieruchomości, i czy osoba podpisująca umowę jest do tego uprawniona. Kiedyś sprawdzałam umowę rezerwacyjną, gdzie deweloper „zapomniał” wspomnieć w umowie o tym, że właścicielem działki jest inna spółka, a on dopiero zamierza działkę kupić. Tłumaczył potem, że nie chciał takiej informacji podać w umowie, żeby nie zdezorientować klienta (!).

W przypadku umów zawieranych notarialnie jest trochę łatwiej. Jednak tu również trzeba włożyć sporo pracy w to, by poznać swoje prawa i obowiązki. Ważne jest także to, jaki obraz inwestycji można odczytać z umowy. Deweloper w reklamie może obiecywać, że zamieszkamy na pięknym, zielonym, cichym osiedlu. A po lekturze umowy okazuje się, że przez najbliższe kilka lat na działce obok będzie trwała budowa, obiecane plac zabaw i park rekreacyjny powstaną jeszcze później, i na dodatek za możliwość korzystania z nich będziemy ponosić dodatkowe opłaty.

Jeśli ktoś chce samodzielnie weryfikować umowę i dostępne dane, a nie miał wcześniej do czynienia z prawniczym językiem, to powinien zacząć jak najszybciej, a nie na kilka dni przed zawarciem umowy. Zresztą deweloperzy często na to liczą, że klient podda się po kilku stronach czytania umowy i nie zauważy jakichś niekorzystnych postanowień. Niektórzy deweloperzy wręcz specjalnie umieszczają najbardziej niekorzystne postanowienia gdzieś w środku umowy, w formie bardzo długiego zdania pisanego z użyciem mało zrozumiałego języka prawniczego. Albo na przykład postanowienie o karach umownych za opóźnienie dewelopera jest napisane w taki sposób, że klient może je łatwo zrozumieć i uznać, że jest bardzo korzystne. Tyle tylko, że w innych częściach umowy zamieszcza się informacje, które zupełnie modyfikują to podstawowe zdanie o karach.

To była pierwsza część wywiadu. Następnym razem dowiemy się, co zrobić, jeśli w zakupionym domu lub mieszkaniu ujawnią się wady.

Więcej szczegółowych informacji o umowach deweloperskich znajdziesz na blogu Joanny: umowazdeweloperem.eu.