Budowa bez pozwolenia na budowę

W internecie co krok natrafiamy na informacje, że dom jednorodzinny o powierzchni zabudowy do 35 m² można zbudować bez pozwolenia, a jedynie na zgłoszenie. Czy rzeczywiście tak jest? Czy do budowy domu jednorodzinnego nie potrzebujemy ani projektu, ani pozwolenia na budowę? Jakie budynki i kiedy możemy budować bez pozwolenia na budowę?

Zanim odpowiemy na pytania zawarte we wstępie, wyjaśnijmy, jakie procedury realizacji inwestycji rozróżnia prawo budowlane. Są to:

• pozwolenie na budowę,
• zgłoszenie z projektem,
• zgłoszenie,
• brak formalności.

Druga ważna kwestia – miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Niezależnie od tego, czy budujemy na zgłoszenie, na pozwolenie, czy bez formalności, musimy spełnić wymagania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Co to oznacza? Przede wszystkim to, że na danym terenie możemy wybudować taki rodzaj budynku, na jaki pozwala plan miejscowy. Np. na obszarze zabudowy letniskowej nie wybudujemy domu jednorodzinnego, a na terenie zabudowy zagrodowej – letniskowego. Po drugie budynek musi mieć parametry (np. wysokość, kąt nachylenia dachu) spełniające wymagania tego planu. Szczegółowe informacje na ten temat znajdziesz w artykule „Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego a decyzja o warunkach zabudowy – sprawdź, co to jest i jaki ma wpływ na Twoją inwestycję”.

A co, jeśli nie ma planu? Przepisy w tej kwestii są wyjątkowo niespójne i niezrozumiałe. Orzecznictwo też jest różne. Z art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, odsyłającego do art. 50 ust. 2, wynika, że roboty budowlane niewymagające pozwolenia na budowę nie wymagają uzyskania decyzji o warunkach zabudowy (tzw. WZ-ki). Z kolei z art. 59 ust. 2 dowiadujemy się, że przepis art. 59 ust. 1 stosujemy również do zmiany zagospodarowania terenu, która nie wymaga pozwolenia na budowę. Problem najwidoczniej dostrzegł Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego, bo jakiś czas temu wydał opinię, zgodnie z którą roboty niewymagające pozwolenia na budowę nie wymagają również decyzji o warunkach zabudowy. Jednak opinia ta nie stanowi wykładni prawa i organy przyjmujące zgłoszenie wcale nie muszą jej brać pod uwagę.

Budowa domu bez pozwolenia – czy to w ogóle możliwe?

Budowa domu bez pozwolenia na budowę jest możliwa – procedura ta nazywana jest zgłoszeniem z projektem, ale tak naprawdę niewiele różni się od typowej procedury pozwolenia na budowę (choćby z tego względu, że i tak wymaga projektu budowlanego). W dodatku w ten sposób nie możemy wybudować każdego domu jednorodzinnego. Tym przypadkiem nie zajmujemy się w dzisiejszym artykule.

Natomiast budowa domu bez pozwolenia i bez projektu budowlanego, czyli na podstawie zwykłej procedury zgłoszenia, nie jest możliwa. I nie ma tutaj znaczenia to, jaką powierzchnię zabudowy ma dom. Dlaczego? Dowiesz się tego z kolejnego akapitu.

Jakie budynki można budować bez pozwolenia

Bez pozwolenia na budowę a na podstawie typowego zgłoszenia (czyli bez projektu) możemy wybudować ściśle określone budynki wymienione w art. 29 prawa budowlanego. Znajdują się wśród nich m.in.:

• budynki gospodarcze,
• garaże,
• budynki rekreacji indywidualnej popularnie nazywane domkami letniskowymi.

Tylko te rodzaje budynków możemy wybudować bez pozwolenia i bez projektu budowlanego, a dokładniej na podstawie typowego zgłoszenia (dokumenty potrzebne do takiego zgłoszenia możemy przygotować samodzielnie), a budynki gospodarcze w zabudowie zagrodowej nawet bez żadnych formalności. Wbrew powszechnie panującej opinii są to różne budynki (budynek gospodarczy to nie to samo, co letniskowy, czy mieszkalny).

Zapisując się na nasz newsletter, możesz pobrać spis wszystkich obiektów i robót niewymagających pozwolenia na budowę.

Każdy z wymienionych wyżej budynków, by mógł zostać wybudowany na zgłoszenie, musi spełnić określone wymagania. Jeśli któryś z warunków nie zostanie spełniony, musimy uzyskać pozwolenie na budowę. Zobaczmy, jakie to są wymagania.

Budynki gospodarcze bez formalności

Ani pozwolenie na budowę ani zgłoszenie nie jest nam potrzebne, jeśli chcemy wybudować budynek gospodarczy: 

• związany z produkcją rolną i uzupełniający zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki, siedliskowej,
• parterowy,
• o powierzchni zabudowy do 35 m²,
• o rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,8 m.

Jeśli wszystkie ww. warunki zostaną spełnione, możemy wybudować taki budynek gospodarczy bez pozwolenia i bez zgłoszenia, co nie jest równoznaczne z tym, że w zupełnie dowolny sposób (zajrzyj do podlinkowanego tekstu).

Budynki gospodarcze i garaże bez pozwolenia

Bez pozwolenia na budowę, a jedynie na zgłoszenie możemy wybudować budynek gospodarczy:

• wolno stojący,
• parterowy,
• o powierzchni zabudowy do 35 m²,
• jeśli liczba podobnych obiektów wymienionych w art. 29 ust. 1 pkt 2 nie przekroczy 2 na każde 500 m² powierzchni działki.

W tym samym przepisie (art. 29 ust. 1 pkt 2) wymieniono jeszcze garaże, wiaty, przydomowe ganki i oranżerie, które również możemy wybudować na zgłoszenie, jeśli ich powierzchnia zabudowy nie przekroczy 35 m² i jest ich nie więcej niż 2 na każde 500 m² powierzchni działki.

Domki letniskowe bez pozwolenia

Pozwolenie na budowę nie jest nam potrzebne również wtedy, jeśli chcemy wybudować budynek rekreacji indywidualnej (rozumiany jako budynek przeznaczony do okresowego wypoczynku):

• wolno stojący,
• parterowy,
• o powierzchni zabudowy do 35 m²,
• jeśli liczba takich budynków na działce nie przekroczy jednego na każde 500 m² powierzchni działki.

Jeśli zostaną spełnione wszystkie ww. warunki, taki domek letniskowy możemy wybudować bez pozwolenia, ale na zgłoszenie.

Budowa na podstawie pozwolenia na budowę

Pozwolenie na budowę i projekt budowlany są potrzebne:

• gdy wymienione wcześniej garaże, budynki gospodarcze i letniskowe mają powierzchnię zabudowy powyżej 35 m² lub nie jest spełniony któryś z wymogów (np. maksymalna dopuszczalna liczba budynków na działce czy liczba kondygnacji);
• jeśli chcemy wybudować jakikolwiek inny budynek, np. dom jednorodzinny (nie licząc tych budowanych na podstawie zgłoszenia z projektem), warsztat samochodowy, sklep, kurnik (czyli budynek inwentarski), bez względu na to, jaką miałby mieć powierzchnię zabudowy (nawet jeśli miałoby to być 10 m²).

Więcej na ten temat dowiesz się z tekstu „Jakie inwestycje wymagają pozwolenia na budowę”.

W niektórych przypadkach obowiązują szczególne wymagania. Dotyczą one wszystkich budynków – również tych, które wymieniliśmy wcześniej jako niewymagające pozwolenia i projektu budowlanego. Jeśli:

• budynek ma powstać na obszarze Natura 2000, pozwolenie na budowę może (choć nie musi) być potrzebne;
• roboty są wykonywane na obszarze znajdującym się pod ochroną konserwatora zabytków.

Czy budynek gospodarczy można przekształcić w mieszkalny?

Tak, istnieje możliwość przekształcenia budynku gospodarczego (czy jakiegokolwiek innego) w mieszkalny, ale tylko pod warunkiem, że spełnione są określone wymagania.

Po pierwsze – znowu miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Każda inwestycja musi być z nim zgodna. W związku z tym, jeśli zechcemy zamienić budynek gospodarczy na dom mieszkalny, teren, na którym znajduje się budynek, musi dopuszczać realizację budynków jednorodzinnych.

Po drugie – warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Jest to rozporządzenie, które wymaga, by budynki mieszkalne były wyposażone w określone instalacje, miały kondygnacje, schody itp. o określonych wymiarach. Abyśmy mogli zamienić budynek gospodarczy w dom jednorodzinny, musi on spełnić wymagania tych przepisów stawiane budynkom mieszkalnym jednorodzinnym.

Taka procedura przekształcenia jednego rodzaju budynku w inny nazywa się w prawie budowlanym zmianą sposobu użytkowania. Wszystko na temat tej procedury znajdziesz w podlinkowanym artykule. W tym miejscu natomiast tylko zaznaczymy, że zmiana sposobu użytkowania może zostać zrealizowana w procedurze zgłoszenia lub pozwolenia na budowę. Jeśli wraz ze zmianą sposobu użytkowania musimy wykonać robot budowlane wymagające pozwolenia na budowę, składamy wniosek o pozwolenie na budowę wraz z projektem budowlanym (procedura jest podobna do tej przy budowie). Natomiast, jeśli nie musimy wykonywać żadnych robót wymagających pozwolenia, dokonujemy zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania.

Czy wybudowany na zgłoszenie budynek o powierzchni 35 m² można rozbudować o kolejne 35 m² bez pozwolenia?

Nie – rozbudowa takiego budynku o kolejne 35 m² nie jest możliwa bez pozwolenia. Rozbudowany budynek będzie miał powierzchnię 70 m², dlatego nie można go rozbudować na zgłoszenie i potrzebne jest pozwolenie na budowę.

Gdyby po rozbudowie powierzchnia zabudowy nie przekroczyła 35 m², wystarczyłoby zgłoszenie takich robót.

Na przykład: wybudowaliśmy na zgłoszenie budynek gospodarczy o powierzchni 20 m². Na zgłoszenie możemy go rozbudować o 15 m², jeśli od czasu budowy nic na działce się nie zmieniło (np. liczba budynków wybudowanych na zgłoszenie), czyli wszystkie pozostałe wymagania stawiane przez przepis są spełnione.

Dlaczego taka rozbudowa jest możliwa? Zgodnie z definicją zawartą w prawie budowlanym rozbudowa jest również budową, dlatego przy rozbudowie stosujemy takie same formalności, jak przy budowie (dotyczy to wszystkich budynków).

Jak przygotować zgłoszenie rozbudowy budynku gospodarczego, letniskowego lub garażu?

Takie zgłoszenie przygotowujemy tak samo jak zgłoszenie budowy, dostosowując je do planowanych robót, tj. uwzględniając stan istniejący. Oznacza to, że musimy w opisie i na rysunkach pokazać, która część budynku istnieje, a która jest nowa.

Linki do przykładów zgłoszeń:

• zgłoszenie budowy budynku gospodarczego,
• zgłoszenie budowy garażu blaszaka.