Budowa przy granicy działki – warunki techniczne 2018

with 11 komentarzy

Budowa bezpośrednio przy granicy działki jest możliwa w kilku sytuacjach. Pozwalają na to warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, które zostały zmienione 1.01.2018 r. Sprawdźmy, kiedy możemy usytuować budynek bezpośrednio przy granicy działki.

 

Budowa przy granicy – kiedy jest możliwa

Budynek możemy usytuować bezpośrednio przy granicy działki w kilku szczególnych sytuacjach:

 

1) Jeśli plan miejscowy przewiduje taką możliwość.

Jeszcze przed 1.01.2018 r. mogliśmy wybudować budynek przy granicy na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Teraz jest to niemożliwe, z jednym wyjątkiem. Jeśli inwestor ma decyzję o warunkach zabudowy wydaną przed 1.01.2018 r. pozwalającą na budowę bezpośrednio przy granicy, może jeszcze do 31.12.2019 r. wykorzystać tę decyzję. Pozwala na to przepis przejściowy wprowadzony w rozporządzeniu zmieniającym warunki techniczne.

 

2) Jeśli budynek będzie przylegał swoją ścianą do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce, a jego wysokość będzie zgodna z planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy.

Przepis ten został wprowadzony przez ostatnią nowelizację. Zastanawiające jest, po co ustawodawca dodał do tego przepisu warunek zgodności wysokości z planem miejscowym lub decyzją WZ. Zapis ten jest w ogóle niepotrzebny. Przecież każdy projektowany budynek musi być zgodny z planem lub WZ-ką i to nie tylko w zakresie wysokości.

 

3) Gdy działka ma szerokość 16 m lub mniej.

Z tego przepisu możemy skorzystać tylko w zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej.

 

4) Gdy budujemy budynek gospodarczy lub garaż o długości do 6,5 m i wysokości do 3 m.

W ten sposób możemy usytuować budynek w zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej.

 

Infografika - budowa budynku przy granicy działki

 

O czym koniecznie musimy pamiętać, lokalizując budynek przy granicy działki?

Bezpośrednio przy granicy możemy zlokalizować budynek tylko wtedy, gdy są spełnione wymagania innych przepisów dotyczące m.in. minimalnych odległości pomiędzy budynkami koniecznych do zachowania ze względu na bezpieczeństwo pożarowe. Podstawowe wymagania w tym zakresie znajdziesz w artykule „Odległość pomiędzy budynkami”. Ze względu na złożoność tych przepisów, nie jesteśmy w stanie ich opisać szczegółowo w jednym artykule. Dokładnie omawiamy je w poradniku „Jak zlokalizować budynek (i inne obiekty) na działce według nowych warunków technicznych”. W poradniku tym znajdziesz omówienie przepisów związanych z lokalizacją obiektów (nie tylko budynków) na działce, a także przykłady, odpowiedzi na najczęstsze pytania, orzeczenia sądów.

 

 

Oprócz konieczności spełnienia powyższych przepisów, sytuując budynek przy granicy działki, musimy jeszcze pamiętać o kilku kwestiach:

  • w ścianie zlokalizowanej bezpośrednio przy granicy działki nie może być okien ani drzwi;
  • budynek od strony granicy musi mieć ścianą oddzielenia przeciwpożarowego. Warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie wskazują z czego i jak powinna być wykonana ta ściana;
  • budynek sytuowany bezpośrednio przy granicy działki zazwyczaj (choć nie zawsze) wymaga uzyskania pozwolenia na budowę. Warunki techniczne wskazują, że taka lokalizacja powoduje objęcie sąsiedniej działki obszarem oddziaływania obiektu;
  • przy sytuowaniu budynków względem działki drogowej mają zastosowanie inne przepisy.

 

A co z lokalizacją przy granicy działki rolnej?

Od 1.01.2018 r. nie ma już znaczenia to, czy sąsiednia działka jest budowlana czy rolna. Wcześniej bezpośrednio przy granicy działki rolnej mogliśmy budować dowolne budynki, bo przepisy wymagały zachowania konkretnych odległości od działek budowlanych. Teraz, nawet jeśli sąsiednia działka jest rolna, bezpośrednio przy jej granicy możemy wybudować budynek tylko w sytuacjach, które wymieniliśmy wyżej.

 

Odstępstwo od warunków technicznych

W szczególnie uzasadnionych przypadkach możemy wystąpić o odstępstwo od przepisów, a po jego uzyskaniu zlokalizować budynek bezpośrednio przy granicy nawet, jeśli nie zachodzi żadna z wymienionych na początku sytuacji.

 

Podsumowanie

Budowa bezpośrednio przy granicy działki jest możliwa, ale tylko w ściśle określonych przypadkach i po spełnieniu kilku dodatkowych warunków (m.in. przepisów związanych z bezpieczeństwem pożarowym). Jeśli przepisy nie pozwalają na budowę przy granicy, bez uzyskania odstępstwa od warunków technicznych, nie zlokalizujemy w ten sposób budynku nawet, gdy mamy na to zgodę sąsiada. Pamiętajmy też, że czym innym jest budowa bezpośrednio przy granicy, a czym innym budowa w granicy.

 

Poradnik jak zlokalizować budynek na działce

 

Więcej informacji na temat lokalizacji różnych obiektów (nie tylko budynków) znajdziesz w naszym poradniku „Jak zlokalizować budynek (i inne obiekty) na działce według nowych warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie”. Omawiamy w nim przepisy rozporządzenia, pokazujemy na przykładach, jak je stosować, cytujemy orzeczenia sądów, i odpowiadamy na najczęściej zadawane przez projektantów, urzędników i inwestorów pytania.

 

Follow Magda Myszura:

Prostym językiem wyjaśniam przepisy budowlane. Z branżą budowlaną jestem związana od kilkunastu lat. Zaczynałam jako asystent projektanta, by po zdobyciu uprawnień zostać projektantem a później urzędnikiem. Teraz pomagam architektom, inżynierom, urzędnikom i inwestorom rozwiązywać problemy związane z formalnościami budowlanymi. Piszę poradniki i prowadzę szkolenia z prawa budowlanego. Chciałabym, żeby przepisy były łatwo dostępne dla każdego, jasne i zrozumiałe.

  1. tomek
    | Odpowiedz

    No to właśnie czym jest budowa przy granicy a czym na granicy ;))?? Można stać “przy” czymś 5 cm a i nawet 50 cm ;))

  2. gabriela
    | Odpowiedz

    A jak to jest ze ścianą przy granicy..sąsiad mój od sprzedał stodole której ściana jestgranicą.Nowy właściciel przebudowywujac (stodole -na mieszkanie)-usadowil sobie 3okna na tej ścinanie..czy jest to zgodne z prawem

  3. Piotr
    | Odpowiedz

    Pytanie, co to znaczy: “jeśli plan miejscowy przewiduje taką możliwość”? To znaczy: wystarczy, że tego nie zabrania (np. nic na ten temat nie mówi), czy musi wyraźnie na to zezwalać?

  4. Dorota
    | Odpowiedz

    proszę podać konkretne przepisy, w myśl których od 01.01.2018 r. budowa przy granicy z działką rolną nagle przestała być tak opłacalna jak wcześniej.

  5. Maciej
    | Odpowiedz

    Witam
    Czy warunki zabudowy wydane w 2018 końcem grudnia a uprawomocnione w 2019 roku na początku , są ważne w takim sensie ,iż w tych warunkach jest zapis o możliwości budowy przy granicy działki, natomiast od 2019 roku nie można dostać takich warunków bez miejscowego planu zagospodarowania?
    Czy jest jakiś okres przejściowy?

  6. Krzysztof
    | Odpowiedz

    A jeżeli mam waską dzialkę budowlaną i przylegającą do niej dzialkę rolną to mogę budynek postawić np 1 m od granicy budowlana-rolna? Jedna i druga jest moja?

  7. Rafal
    | Odpowiedz

    Witam chcialem postawic garaz na zgloszenie do 35m2 w planie zagosp.widnieje zapis ze mozna 1.5,m urzad stwierdzil ze musze miec pozwolenie na budowe mimo ze garaz nie byl by dluzszy jak 6.5 i wysoki jak 3 malo tego mam dzialke mniejsza jak 16m szer dla kogo sa te przepisy skoro nie mozna z nich korzystac

  8. Jakub
    | Odpowiedz

    Witam. Chciałbym zapytać jakie mam możliwości zabudowy, gdy zachodzą jednocześnie sytuacje 2) i 3) – – na jednej granicy działki mam sąsiada, a działka ma 11 m szerokości. Czy mogę budować się “od ucha do ucha” przyklejając się od lewej strony do sąsiada, a od drugiej do granicy działki? Wg mpzp działka przeznaczona pod zabudowę jednorodzinną wolnostojącą lub bliźniaczą. (ew. oddalając się od niej na 1.5 m). Z góry dziękuję za odpowiedź.

  9. Katarzyna
    | Odpowiedz

    Dzień dobry,
    czy mogłabym prosić o informację jak postąpić w sytuacji gdy w nowouchwalonym planie jest wymóg zabudowy wzdłuż wyznaczonych pierzei ciągłych w ostrej granicy działki, podczas gdy na działce sąsiedniej stoi już budynek oddalony od granicy o 4m (ściana z oknami), co sprawia, ze po pierwsze pierzeja nie będzie kontynuowana, a po drugie pojawia się problem odległości zabudowy od granicy działki sąsiedniej. Co jest nadrzędne – zapisy planu czy przepisy budowlane?

Prześlij komentarz

Poradnik „Odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego. Procedura, orzecznictwo, przykłady” ZOBACZ