Co organ sprawdza w projekcie budowlanym

Organ wydający pozwolenie na budowę nie może dowolnie podważać kompletności projektu budowlanego. To prawo budowlane określa, jakie elementy dokumentacji sprawdza i w jakim zakresie. Zobaczmy, jakie braki organ może wskazać w postanowieniu o uzupełnieniu braków. Równocześnie dowiemy się, co powinien zawierać projekt budowlany.

 

Jeszcze zanim postępowanie w sprawie pozwolenia na budowę zostanie wszczęte organ sprawdza, czy wniosek ma braki formalne. O tym, jakie to mogą być nieprawidłowości przeczytasz w artykule „Co oznaczają pisma, które otrzymujesz w trakcie postępowania o pozwolenie na budowę”. Dowiesz się z niego również, na jakim etapie postępowania jest wysyłane postanowienie o uzupełnieniu braków. Dzisiaj zajmujemy się nieprawidłowościami, które organ może wskazać właśnie w takim postanowieniu.

 

Co organ sprawdza w projekcie budowlanym

Prawo budowlane¹ w art. 35 ust. 1 wskazuje, co organ sprawdza przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę. Tylko te elementy może kontrolować i tylko w tym zakresie może podważać kompletność dokumentacji.

 

Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę organ sprawdza:

 

1) zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu, a także wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowiskoArt. 35 ust. 1 pkt 1 prawa budowlanego

W zakresie zgodności z planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy oraz wymaganiami ochrony środowiska organ sprawdza cały projekt budowlany, tj. zarówno projekt zagospodarowania działki oraz projekt architektoniczno-budowlany (zobacz, z czego składa się projekt budowlany).

Na tej podstawie organ bada m.in. czy:

  • na danym obszarze można zrealizować taki rodzaj zabudowy, jakim objęto wniosek (np. budynki mieszkalne wielorodzinne możemy budować na obszarze zabudowy wielorodzinnej, a letniskowe – na terenie zabudowy letniskowej),
  • budynek wygląda tak, jak nakazuje plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy (np. czy ma odpowiednią wysokość, właściwy kąt nachylenia dachu),
  • spełniono wymagania w zakresie wskaźników zabudowy czy powierzchni biologicznie czynnej.

Organ bierze pod uwagę wymagania aktualnie obowiązujących przepisów. To znaczy, jeśli inwestor do wniosku o pozwolenie na budowę dołączył decyzję o warunkach zabudowy, ale w trakcie toczącego się postępowania uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, organ sprawdza zgodność z planem miejscowym. Podobnie sytuacja wygląda, gdy plan miejscowy został zmieniony – organ bada zgodność z nowym planem. Więcej na ten temat przeczytasz w artykule „Postępowanie w sprawie pozwolenia na budowę, a zmiana lub wejście w życie planu miejscowego”.

 

2) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymiArt. 35 ust. 1 pkt 2 prawa budowlanego

O jakich przepisach jest tutaj mowa? Chodzi tu zarówno o warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać różne obiekty budowlane, jak i wszystkie inne przepisy. Czyli mamy tutaj np. warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, prawo wodne, prawo geologiczne i górnicze, przepisy dotyczące dróg publicznych, ochrony przyrody, ochrony przeciwpożarowej, ochrony gruntów rolnych i leśnych.

W powyższym zakresie organ sprawdza tylko projekt zagospodarowania terenu. Nie bada projektu architektoniczno-budowlanego (i nie może tego robić). Na przykład nie kontroluje, czy wysokość pomieszczeń jest zgodna z warunkami technicznymi, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Za te rozwiązania odpowiada tylko i wyłącznie projektant, który dołącza do wniosku oświadczenie o sporządzeniu projektu zgodnie z obowiązującymi przepisami.

 

3) kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń oraz informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, o której mowa w art. 20 ust. 1 pkt 1b, oraz zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7Art. 35 ust. 1 pkt 3 prawa budowlanego

Organ bada, czy projekt budowlany spełnia wymagania art. 34 ust. 3 prawa budowlanego oraz rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego², tj. czy zawiera wszystkie elementy wymagane przez te przepisy. A są to m.in.:

  • projekt zagospodarowania terenu,
  • projekt architektoniczno-budowlany,
  • w przypadku drogi krajowej lub wojewódzkiej: oświadczenie zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą,
  • w zależności od potrzeb, wyniki badań geologiczno-inżynierskich oraz geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych,
  • informacja o obszarze oddziaływania obiektu.

Jeśli chodzi o projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany, to organ sprawdza, czy zawierają wszystkie wymagane elementy. Na przykład w przypadku projektu architektoniczno-budowlanego jakiegoś budynku, czy zamieszczono opis techniczny, rzuty wszystkich kondygnacji, rysunki wszystkich elewacji. Tutaj organ nie bada, czy projekt tego budynku spełnia wymagania warunków technicznych.

Listę wszystkich elementów, które powinien zawierać projekt budowlany, znajdziesz w naszym opracowaniu „Zawartość projektu budowlanego – listy kontrolne”. Dostęp do tego materiału otrzymasz bezpłatnie po zapisaniu się na nasz newsletter.

ZAPISZ SIĘ NA NEWSLETTER

 

Sprawdzając zgodność z tym przepisem, organ powinien mieć na uwadze również art. 34 ust. 2 prawa budowlanego, wskazujący, że zakres i treść projektu budowlanego powinny być dostosowane do specyfiki i charakteru obiektu oraz stopnia skomplikowania robót budowlanych. Powyższe oznacza, że np. projekt budowy wewnętrznej instalacji gazowej w domu jednorodzinnym będzie zawierał znacznie mniej elementów niż projekt budowy osiedla budynków mieszkalnych wielorodzinnych. Ten pierwszy może nawet nie zawierać projektu zagospodarowania terenu, jeśli nie będzie potrzebny w przypadku tej inwestycji.

Na podstawie tego przepisu organ weryfikuje również czy:

  • do projektu dołączono informację dotyczącą bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, którą powinien sporządzić projektant i którą później kierownik budowy uwzględnia w planie bezpieczeństwa i ochrony zdrowia. Tutaj warto rozróżnić: informacja dotycząca bezpieczeństwa i ochrony zdrowia jest czymś innym niż plan bezpieczeństwa i ochrony zdrowia. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 23 czerwca 2003 r. w sprawie informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia oraz planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia (Dz. U. z 2003 r. Nr 120, poz. 1126) wskazuje, co powinny zawierać te opracowania;
  • projektanci sporządzający lub sprawdzający poszczególne części projektu budowlanego są wpisani na listę członków właściwej izby samorządu budowlanego;
  • dokumentacja zawiera wymagane opinie, uzgodnienia, pozwolenia i sprawdzenia. Chodzi tutaj np. o: uzgodnienie z konserwatorem zabytków, pozwolenie wodnoprawne, decyzja środowiskowa, decyzja zezwalająca na wyłączenie z produkcji gruntów rolnych (tzw. odrolnienie). Nie sposób wymienić wszystkich dokumentów, które mogą tu być wymagane, ponieważ zależą one od konkretnej inwestycji. Pokaźną listę tych dokumentów znajdziesz we wspomnianym wcześniej opracowaniu „Zawartość projektu budowlanego – listy kontrolne”, do którego dostęp otrzymasz po zapisaniu się na newsletter.

 

4) wykonanie – w przypadku obowiązku sprawdzenia projektu, o którym mowa w art. 20 ust. 2, także sprawdzenie projektu – przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane i legitymującą się aktualnym na dzień opracowania projektu – lub jego sprawdzenia – zaświadczeniem, o którym mowa w art. 12 ust. 7Art. 35 ust. 1 pkt 4 prawa budowlanego

Biorąc pod uwagę ten przepis, organ kontroluje czy:

  • projektanci sporządzający poszczególne części projektu budowlanego oraz sprawdzający ten projekt mają uprawnienia do projektowania (lub sprawdzania projektów) w danej specjalności,
  • projektanci i sprawdzający są wpisani na listę członków samorządu zawodowego w dniu sporządzenia projektu budowlanego (m.in. dlatego projekt budowlany musi zawierać datę sporządzenia).

 

5) spełnienie wymagań określonych w art. 60 ust. 1 pkt 1–3 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (Dz. U. poz. 1529 i 2161 oraz z 2018 r. poz. 756) – w przypadku inwestycji na nieruchomości wchodzącej w skład Zasobu Nieruchomości, o którym mowa w tej ustawie, oddanej w użytkowanie wieczyste lub sprzedanej w trybie określonym w art. 53 ust. 1 lub 2 tej ustawy, przeznaczonej na wynajem o czynszu najmu określonym zgodnie z przepisami rozdziału 7 tej ustawy, zwanej dalej „inwestycją KZN”Art. 35 ust. 1 pkt 5 prawa budowlanego

To jest dosyć nowy przepis (obowiązujący od 11 września 2017 r.) i raczej nie dotyczy zbyt wielu inwestycji, ale zobaczmy, co to są za wymagania. W art. 60 ust. 1 pkt 1-3 ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości mamy następujące wymogi:

  • nie mniej niż 80% powierzchni użytkowej wszystkich lokali w budynkach objętych inwestycją mieszkaniową realizowaną na nieruchomości nabytej w tym przetargu będzie stanowiła powierzchnia mieszkań,
  • nie mniej niż 70% powierzchni użytkowej mieszkań, o których mowa w pkt 1, będzie stanowiła powierzchnia mieszkań na wynajem,
  • nie więcej niż 20% powierzchni użytkowej kondygnacji nadziemnej budynku pozostanie niewyodrębniona na lokale, w tym będzie przeznaczona na części wspólne.

 

Podsumowanie

Organ administracji architektoniczno-budowlanej sprawdza, czy projekt zawiera wszystkie elementy wskazane w art. 35 ust. 1 prawa budowlanego, które omówiliśmy wyżej. Nie bada on, czy rozwiązania techniczne przyjęte przez projektantów są zgodne ze sztuką budowlaną. Takie stanowisko wynika wprost z omawianego przepisu (art. 35 ust. 1) i ma potwierdzenie w orzecznictwie.

Zakres badania dokumentacji budowlanej w toku postępowania o wydanie pozwolenia na budowę został określony w art. 35 ust. 1 Prawa budowlanego. Organy administracji publicznej nie badają merytorycznej trafności rozwiązania technicznego przyjętego przez inwestora. Odpowiedzialność w tym zakresie ponosi natomiast projektant, do którego podstawowych obowiązków należy w świetle art. 20 ust. 1 pkt 1 ustawy – Prawo budowlane opracowanie projektu budowalnego w sposób zgodny w szczególności z ustaleniami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania, przepisami budowlano-technicznymi i wiedzą techniczną.Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 kwietnia 2016 r. o sygnaturze II OSK 942/16

Podstawa prawna:
1) Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. z 2018 r. poz. 1202; zmieniony przez: Dz. U. z 2018 r. poz. 1276).
2) Rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. z 2012 r. poz. 462; zmieniony przez: Dz. U. z 2013 r. poz. 762 oraz z 2015 r. poz. 1554) – dalej: rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego.

 

Myślisz, że może przydać się Twoim znajomym? Udostępnisz? Dzięki!

Prześlij komentarz