Zmiany w projekcie budowlanym – 7 rzeczy, których (być może) nie wiesz o istotnym i nieistotnym odstępstwie

Zmiany w projekcie budowlanym - e-bookO tym, czym są istotne i nieistotne zmiany w projekcie budowlanym pisaliśmy już w kilku artykułach. Zamieściliśmy w nich również podstawowe informacje o tym, kiedy można wykonać takie zmiany i jak je dokumentować. Dzisiaj pokażemy kilka przykładów, które budzą wątpliwości. Część z nich dotyczy zmian, które weszły w życie 22 sierpnia 2018 r.

 

Jeśli potrzebujesz kompletnych i bardziej szczegółowych informacji o zmianach w projekcie budowlanym, znajdziesz je w poradniku „Odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego. Procedura, orzecznictwo, przykłady”. Dowiesz się z niego również, jak kwalifikować różne odstępstwa i przyjrzysz się 35 przykładom odstępstw.

 

Istotne i nieistotne zmiany w projekcie budowlanym

 

1. Nie każde odstępstwo w zakresie projektu zagospodarowania terenu jest odstępstwem istotnym.

Zmiany wprowadzone 22 sierpnia 2018 r. przez specustawę mieszkaniową spowodowały, że istotne są zmiany w zakresie projektu zagospodarowania terenu, ale z wyjątkiem tych dotyczących urządzeń budowlanych i obiektów małej architektury. Przykład takiego nieistotnego odstępstwa: inwestor budujący dom wraz z przydomową oczyszczalnią ścieków, zmienia położenie tej oczyszczalni, pozostając na obszarze objętym projektem budowlanym. Jednak nie tylko tego typu zmiany w projekcie zagospodarowania terenu są nieistotne. O innych przeczytasz w punktach 2 i 5.

 

2. Zrealizowanie części inwestycji na podstawie zgłoszenia nie jest istotnym odstępstwem od udzielonego pozwolenia.

Taki pogląd jest powszechny w orzecznictwie. Biorąc pod uwagę ostatnie zmiany w prawie budowlanym wprowadzone przez specustawę mieszkaniową, przypadków takiego odstępstwa wymagających zgłoszenia będzie mniej, co nie znaczy, że nie będzie ich wcale. Na przykład: inwestor buduje dom jednorodzinny ze szczelnym zbiornikiem na nieczystości ciekłe o pojemności do 10 m³. W trakcie budowy postanawia zbiornik wykonać na zupełnie innej działce – nieobjętej pierwotnym pozwoleniem. Jeśli chce to zrobić legalnie, powinien zgłosić budowę tego zbiornika na nowej działce.

 

3. Realizacja obiektu innego niż ten, na który udzielono pozwolenia nie jest istotnym odstępstwem i wymaga uzyskania nowego pozwolenia na budowę.

Nie wszystko, co wydaje się być istotnym odstępstwem od projektu, takim jest. Zdarza się, że zmiany w projekcie budowlanym są na tyle duże, że nie stanowią odstępstwa od projektu tylko realizację nowej inwestycji. Jaka jest różnica? Taka, że w przypadku odstępstwa wymagana jest jedynie zmiana pozwolenia, a w przypadku nowej inwestycji – nowe pozwolenie na budowę. A w sytuacji dokonania takich zmian w projekcie budowlanym bez przeprowadzenia odpowiednich formalności, nadzór budowlany przeprowadza inną procedurę. Przy nowej inwestycji, jest to legalizacja samowoli budowlanej, a przy odstępstwie – procedura naprawcza. W poradniku „Odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego. Procedura, orzecznictwo, przykłady” znajdziesz kilka dokładnie omówionych przykładów takich robót i dowiesz się z niego, jak wygląda wspomniana procedura naprawcza.

 

4. Te same roboty wykonywane przy różnych inwestycjach (np. wstawienie dodatkowych okien lub drzwi) można traktować zarówno jako istotne, jak i nieistotne odstępstwo.

Jeśli okna lub drzwi zostaną wykonane w ścianie znajdującej się bliżej niż 4 m od granicy działki niebędącej działką drogową, będziemy mieć do czynienia z istotnym odstępstwem, ponieważ zostaną naruszone obowiązujące przepisy. Natomiast jeśli wstawienie przedmiotowych okien lub drzwi nie powoduje zwiększenia obszaru oddziaływania budynku i nie narusza obowiązujących przepisów, taka zmiana w projekcie budowlanym jest nieistotna.

 

5. Oceniając, czy odstępstwo jest istotne czy nieistotne, powinniśmy brać pod uwagę charakter inwestycji oraz wartości wyrażone w art. 4, 5 i 9 prawa budowlanego.

Takie stanowisko jest powszechne w orzecznictwie. Nie wszystko, co na pierwszy rzut oka zdaje się być istotną zmianą w projekcie, taką jest. Co znajdujemy w przywołanych przepisach prawa budowlanego? Są w nich zawarte ogólne zasady, których nie wolno naruszyć. Jeśli na przykład odstępstwo prowadzi do naruszenia obowiązującego prawa, nie może zostać uznane za nieistotne. Inny, bardziej konkretny przykład, który dokładnie omawiamy w poradniku: podniesienie rzędnych terenu stanowi zmianę w projekcie zagospodarowania terenu, ale gdy jest niewielkie, może zostać uznane za nieistotne odstępstwo (zobacz wyrok WSA w Olsztynie o sygnaturze II SA/Ol 708/17).

 

6. Istotne odstępstwo od robót realizowanych na podstawie zgłoszenia z projektem wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę na całe zamierzenie budowlane.

Istotne odstępstwo od projektu przy inwestycji realizowanej na pozwolenie na budowę wymaga uzyskania decyzji o zmianie tego pozwolenia. Wtedy projekt budowlany, który składamy wraz z wnioskiem o zmianę pozwolenia jest ograniczony do planowanej zmiany. Inaczej jest przy inwestycjach realizowanych na podstawie zgłoszenia z projektem (np. przy budowie domu jednorodzinnego albo sieci). Wtedy, przed wykonaniem robót stanowiących odstępstwo od zatwierdzonego projektu budowlanego, trzeba uzyskać decyzję o pozwoleniu na budowę na całe zamierzenie, a wraz z wnioskiem złożyć kompletny projekt budowlany. Właśnie m.in. z tego powodu procedura zgłoszenia z projektem jest mało korzystna dla inwestorów.

 

7. Nie można wydać decyzji o zmianie pozwolenia na budowę, gdy inwestor już wykonał roboty stanowiące istotne odstępstwo.

Decyzja o zmianie pozwolenia na budowę może być wydana tylko przed wykonaniem robót będących istotnymi zmianami w projekcie budowlanym. Istotne odstępstwo wykonane przed uzyskaniem decyzji o zmianie pozwolenia na budowę jest pewnym rodzajem samowoli budowlanej i wymaga przeprowadzenia postępowania naprawczego przez nadzór budowlany.

Odstępstwo od projektu

 


Jeśli chcesz dowiedzieć się, jak kwalifikować różne odstępstwa oraz jak wygląda procedura przy zmianach istotnych i nieistotnych, zajrzyj do poradnika „Odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego. Procedura, orzecznictwo, przykłady”. Znajdziesz w nim 35 przykładów różnych odstępstw, w tym 18 dokładnie omówionych przypadków. Poradnik omawia aktualnie obowiązujące przepisy i uwzględnia ostatnie zmiany wprowadzone 22 sierpnia przez specustawę mieszkaniową.


 

Powyższy artykuł jest dostępny także w wersji wideo na naszym kanale na YouTube.

Myślisz, że może przydać się Twoim znajomym? Udostępnisz? Dzięki!

Prześlij komentarz