Zmiany w projekcie budowlanym – 7 rzeczy, których (być może) nie wiesz o istotnym i nieistotnym odstępstwie

with 1 komentarz

Zmiany w projekcie budowlanym - e-bookO tym, czym są istotne i nieistotne zmiany w projekcie budowlanym pisaliśmy już w kilku artykułach. Zamieściliśmy w nich również podstawowe informacje o tym, kiedy można wykonać takie zmiany i jak je dokumentować. Dzisiaj pokażemy kilka przykładów, które budzą wątpliwości. Część z nich dotyczy zmian, które weszły w życie 22 sierpnia 2018 r.

Jeśli potrzebujesz kompletnych i bardziej szczegółowych informacji o zmianach w projekcie budowlanym, znajdziesz je w poradniku „Odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego. Procedura, orzecznictwo, przykłady”. Dowiesz się z niego m.in.:

  • jakim mitom często ulegają projektanci i kierownicy budowy, narażając inwestorów na kary;
  • kiedy literalne czytanie przepisów nie popłaca i jak w takim razie czytać je nieliteralnie;
  • co w oczach sądów jest kartą przetargową, kiedy chodzi o orzeczenie (nie)istotności odstępstwa.

Poniższy artykuł jest dostępny także w wersji wideo na naszym kanale na YouTube.

Istotne i nieistotne zmiany w projekcie budowlanym

1. Nie każde odstępstwo w zakresie projektu zagospodarowania terenu jest odstępstwem istotnym.

Zmiany wprowadzone 22 sierpnia 2018 r. przez specustawę mieszkaniową spowodowały, że istotne są zmiany w zakresie projektu zagospodarowania terenu, ale z wyjątkiem tych dotyczących urządzeń budowlanych i obiektów małej architektury. Przykład takiego nieistotnego odstępstwa: inwestor budujący dom wraz z przydomową oczyszczalnią ścieków, zmienia położenie tej oczyszczalni, pozostając na obszarze objętym projektem budowlanym. Jednak nie tylko tego typu zmiany w projekcie zagospodarowania terenu są nieistotne. O innych przeczytasz w punktach 2 i 5.

2. Zrealizowanie części inwestycji na podstawie zgłoszenia nie jest istotnym odstępstwem od udzielonego pozwolenia.

Taki pogląd jest powszechny w orzecznictwie. Biorąc pod uwagę ostatnie zmiany w prawie budowlanym wprowadzone przez specustawę mieszkaniową, przypadków takiego odstępstwa wymagających zgłoszenia będzie mniej, co nie znaczy, że nie będzie ich wcale. Na przykład: inwestor buduje dom jednorodzinny ze szczelnym zbiornikiem na nieczystości ciekłe o pojemności do 10 m³. W trakcie budowy postanawia zbiornik wykonać na zupełnie innej działce – nieobjętej pierwotnym pozwoleniem. Jeśli chce to zrobić legalnie, powinien zgłosić budowę tego zbiornika na nowej działce.

3. Realizacja obiektu innego niż ten, na który udzielono pozwolenia nie jest istotnym odstępstwem i wymaga uzyskania nowego pozwolenia na budowę.

Nie wszystko, co wydaje się być istotnym odstępstwem od projektu, takim jest. Zdarza się, że zmiany w projekcie budowlanym są na tyle duże, że nie stanowią odstępstwa od projektu tylko realizację nowej inwestycji. Jaka jest różnica? Taka, że w przypadku odstępstwa wymagana jest jedynie zmiana pozwolenia, a w przypadku nowej inwestycji – nowe pozwolenie na budowę. A w sytuacji dokonania takich zmian w projekcie budowlanym bez przeprowadzenia odpowiednich formalności, nadzór budowlany przeprowadza inną procedurę. Przy nowej inwestycji, jest to legalizacja samowoli budowlanej, a przy odstępstwie – procedura naprawcza. W poradniku „Odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego. Procedura, orzecznictwo, przykłady” znajdziesz kilka dokładnie omówionych przykładów takich robót i dowiesz się z niego, jak wygląda wspomniana procedura naprawcza.

4. Te same roboty wykonywane przy różnych inwestycjach (np. wstawienie dodatkowych okien lub drzwi) można traktować zarówno jako istotne, jak i nieistotne odstępstwo.

Jeśli okna lub drzwi zostaną wykonane w ścianie znajdującej się bliżej niż 4 m od granicy działki niebędącej działką drogową, będziemy mieć do czynienia z istotnym odstępstwem, ponieważ zostaną naruszone obowiązujące przepisy. Natomiast jeśli wstawienie przedmiotowych okien lub drzwi nie powoduje zwiększenia obszaru oddziaływania budynku i nie narusza obowiązujących przepisów, taka zmiana w projekcie budowlanym jest nieistotna.

5. Oceniając, czy odstępstwo jest istotne czy nieistotne, powinniśmy brać pod uwagę charakter inwestycji oraz wartości wyrażone w art. 4, 5 i 9 prawa budowlanego.

Takie stanowisko jest powszechne w orzecznictwie. Nie wszystko, co na pierwszy rzut oka zdaje się być istotną zmianą w projekcie, taką jest. Co znajdujemy w przywołanych przepisach prawa budowlanego? Są w nich zawarte ogólne zasady, których nie wolno naruszyć. Jeśli na przykład odstępstwo prowadzi do naruszenia obowiązującego prawa, nie może zostać uznane za nieistotne. Inny, bardziej konkretny przykład, który dokładnie omawiamy w poradniku: podniesienie rzędnych terenu stanowi zmianę w projekcie zagospodarowania terenu, ale gdy jest niewielkie, może zostać uznane za nieistotne odstępstwo (zobacz wyrok WSA w Olsztynie o sygnaturze II SA/Ol 708/17).

6. Istotne odstępstwo od robót realizowanych na podstawie zgłoszenia z projektem wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę na całe zamierzenie budowlane.

Istotne odstępstwo od projektu przy inwestycji realizowanej na pozwolenie na budowę wymaga uzyskania decyzji o zmianie tego pozwolenia. Wtedy projekt budowlany, który składamy wraz z wnioskiem o zmianę pozwolenia jest ograniczony do planowanej zmiany. Inaczej jest przy inwestycjach realizowanych na podstawie zgłoszenia z projektem (np. przy budowie domu jednorodzinnego albo sieci). Wtedy, przed wykonaniem robót stanowiących odstępstwo od zatwierdzonego projektu budowlanego, trzeba uzyskać decyzję o pozwoleniu na budowę na całe zamierzenie, a wraz z wnioskiem złożyć kompletny projekt budowlany. Właśnie m.in. z tego powodu procedura zgłoszenia z projektem jest mało korzystna dla inwestorów.

7. Nie można wydać decyzji o zmianie pozwolenia na budowę, gdy inwestor już wykonał roboty stanowiące istotne odstępstwo.

Decyzja o zmianie pozwolenia na budowę może być wydana tylko przed wykonaniem robót będących istotnymi zmianami w projekcie budowlanym. Istotne odstępstwo wykonane przed uzyskaniem decyzji o zmianie pozwolenia na budowę jest pewnym rodzajem samowoli budowlanej i wymaga przeprowadzenia postępowania naprawczego przez nadzór budowlany.

Odstępstwo od projektu

 


Jeśli chcesz dowiedzieć się, jak kwalifikować różne odstępstwa oraz jak wygląda procedura przy zmianach istotnych i nieistotnych, zajrzyj do poradnika „Odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego. Procedura, orzecznictwo, przykłady”. Dzięki niemu uczulisz się:

  • na zmiany, które nigdy, w żadnych okolicznościach nie mogą zostać uznane za nieistotne;
  • na elementy inwestycji, które są odrębnymi obiektami wymagającymi oddzielnego pozwolenia na budowę;
  • na okoliczności, które całkowicie przekreślają szansę na uzyskanie zmiany pozwolenia na budowę (i poznasz wyjątki od tej zasady).

Jeśli uważasz ten materiał za przydatny, to proszę, udostępnij go. Gdy użyjesz poniższych przycisków, zajmie Ci to tylko chwilę, a dzięki temu Twoi znajomi też skorzystają.
Podąrzaj Magda Myszura:

Prostym językiem wyjaśniam przepisy budowlane. Przedzieram się przez zawiłości prawa budowlanego po to, by dawać Wam gotowe odpowiedzi na trudne pytania.

Jedna odpowiedz

  1. Anna
    | Odpowiedz

    Witam, mam pytanie odnośnie punktu 1 czy istotnym odstępstwem będzie zmiana zbiornika otwartego na wody opadowe na zamknięty? Obydwa szczelne. Z góry dzięki za pomoc

Zostaw Komentarz

Przygotuj się do dużej nowelizacji prawa budowlanego już dziś. Zdobądź pełną wiedzę i miej święty spokój.

Zapisz się do bezpłatnego newslettera

Chcesz otrzymywać powiadomienia o nowych artykułach na blogu, informacje o ofercie i materiały dostępne tylko dla subskrybentów? Zapisz się do newslettera, a nie przegapisz niczego. Przy okazji otrzymasz też bezpłatne materiały.

 


Chcę zapisać się do newslettera i otrzymywać na mój adres e-mail informacje o nowościach, promocjach i produktach związanych z blogiem oprawiebudowlanym.pl.

 

Z newslettera w każdej chwili będziesz mógł się wypisać. Nie będziemy wysyłać Ci spamu. Z polityki prywatności dowiesz się, jak chronimy Twoje dane.