Zmiany w projekcie budowlanym – 7 rzeczy, których (być może) nie wiesz o istotnym i nieistotnym odstępstwie

/Tekst zaktualizowany 06.04.2022/

Na etapie budowy często konieczne są zmiany projektu budowlanego. Wtedy trzeba się zastanowić, czy stanowią one istotne odstępstwo od tego projektu. Przyjrzyjmy się kilku przykładom, które budzą najwięcej wątpliwości. Część z nich dotyczy zmian, które weszły w życie 19 września 2020 r.

Zmiany projektu budowlanego – 7 kwestii, które budzą najwięcej wątpliwości

1. Nie każde odstępstwo w zakresie projektu zagospodarowania terenu jest odstępstwem istotnym.

Zmiany wprowadzone 19 września 2020 r. spowodowały, że istotne są zmiany w zakresie projektu zagospodarowania terenu w przypadku zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, na której obiekt budowlany został zaprojektowany, ale z wyjątkiem tych dotyczących urządzeń budowlanych i obiektów małej architektury. W praktyce zastosowanie tego przepisu może jednak budzić spore wątpliwości, o czym przeczytasz w tekście o istotnych i nieistotnych zmianach w projekcie budowlanym, w którym wyjaśniamy, czym jest odstępstwo od projektu.

2. Zrealizowanie części inwestycji na podstawie zgłoszenia nie jest istotnym odstępstwem od udzielonego pozwolenia.

Taki pogląd jest powszechny w orzecznictwie. Biorąc pod uwagę ostatnie zmiany w prawie budowlanym, przypadków takiego odstępstwa wymagających zgłoszenia będzie mniej, co nie znaczy, że nie będzie ich wcale. Na przykład: inwestor buduje dom jednorodzinny ze szczelnym zbiornikiem na nieczystości ciekłe o pojemności do 10 m³. W trakcie budowy postanawia zbiornik wykonać na zupełnie innej działce – nieobjętej pierwotnym pozwoleniem. Jeśli chce to zrobić legalnie, powinien zgłosić budowę tego zbiornika na nowej działce.

3. Realizacja obiektu innego niż ten, na który udzielono pozwolenia nie jest istotnym odstępstwem i wymaga uzyskania nowego pozwolenia na budowę.

Nie wszystko, co wydaje się być istotnym odstępstwem od projektu, takim jest. Zdarza się, że zmiany projektu budowlanego są na tyle duże, że nie stanowią odstępstwa od projektu tylko realizację nowej inwestycji. Jaka jest różnica? Taka, że w przypadku odstępstwa wymagana jest jedynie zmiana pozwolenia, a w przypadku nowej inwestycji – nowe pozwolenie na budowę. A w sytuacji dokonania takich zmian w projekcie budowlanym bez przeprowadzenia odpowiednich formalności, nadzór budowlany przeprowadza inną procedurę. Przy nowej inwestycji, jest to legalizacja samowoli budowlanej, a przy odstępstwie – procedura naprawcza. W poradniku „Odstąpienie od projektu budowlanego. Procedura, orzecznictwo, przykłady” znajdziesz dokładnie omówione przykłady takich robót.

4. Te same roboty wykonywane przy różnych inwestycjach (np. wstawienie dodatkowych okien lub drzwi) można traktować zarówno jako istotne, jak i nieistotne odstępstwo.

Jeśli okna lub drzwi zostaną wykonane w ścianie znajdującej się bliżej niż 4 m od granicy działki niebędącej działką drogową, będziemy mieć do czynienia z istotnym odstępstwem, ponieważ zostaną naruszone obowiązujące przepisy. Natomiast jeśli wstawienie przedmiotowych okien lub drzwi nie powoduje zwiększenia obszaru oddziaływania budynku i nie narusza obowiązujących przepisów, taka zmiana w projekcie budowlanym jest nieistotna.

5. Oceniając, czy odstępstwo jest istotne czy nieistotne, powinniśmy brać pod uwagę charakter inwestycji oraz wartości wyrażone w art. 4 i 5 prawa budowlanego.

Takie stanowisko jest powszechne w orzecznictwie. Nie wszystko, co na pierwszy rzut oka zdaje się być istotną zmianą w projekcie, taką jest. Co znajdujemy w przywołanych przepisach prawa budowlanego? Są w nich zawarte ogólne zasady, których nie wolno naruszyć. Jeśli na przykład odstępstwo prowadzi do naruszenia obowiązującego prawa, nie może zostać uznane za nieistotne.

6. Istotne odstępstwo od robót realizowanych na podstawie zgłoszenia z projektem wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę na całe zamierzenie budowlane albo dokonania ponownego zgłoszenia.

Istotne odstępstwo od projektu przy inwestycji realizowanej na pozwolenie na budowę wymaga uzyskania decyzji o zmianie tego pozwolenia. Wtedy projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany, które składamy wraz z wnioskiem o zmianę pozwolenia na budowę, są ograniczone do zakresu planowanej zmiany. Trochę inaczej jest przy inwestycjach realizowanych na podstawie zgłoszenia z projektem (np. przy budowie domu jednorodzinnego albo sieci). Wtedy, przed wykonaniem robót stanowiących odstępstwo od projektu, trzeba:

• uzyskać decyzję o pozwoleniu na budowę na całe zamierzenie, a wraz z wnioskiem złożyć kompletne projekty: zagospodarowania działki lub terenu oraz architektoniczno-budowlany,

albo

• dokonać ponownego zgłoszenia, co umożliwiła nowelizacja prawa budowlanego z 19 września 2020 r. Wtedy, tak jak przy zmianie pozwolenia na budowę, projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany, które składamy wraz ze zgłoszeniem, są ograniczone do zakresu planowanej zmiany.

7. Nie można wydać decyzji o zmianie pozwolenia na budowę, gdy inwestor już wykonał roboty stanowiące istotne odstępstwo.

Decyzja o zmianie pozwolenia na budowę może być wydana tylko przed wykonaniem robót będących istotnymi zmianami w projekcie budowlanym. Istotne odstępstwo wykonane przed uzyskaniem decyzji o zmianie pozwolenia na budowę jest pewnym rodzajem samowoli budowlanej i wymaga przeprowadzenia postępowania naprawczego przez nadzór budowlany.

Jeśli masz ochotę na więcej, sprawdź poradnik „Odstąpienie od projektu budowlanego. Procedura, orzecznictwo, przykłady”. Dowiesz się z niego m.in.:

• co w oczach sądów jest kartą przetargową, kiedy chodzi o orzeczenie (nie)istotności odstępstwa,
• kiedy literalne czytanie przepisów nie popłaca i jak w takim razie czytać je nieliteralnie,
• jakie zmiany nigdy, w żadnych okolicznościach nie mogą zostać uznane za nieistotne.