Jak można etapować inwestycję? – budynek i przyłącza

with 5 komentarzy

jak etapować inwestycjęW prawie budowlanym jest taki przepis, który sprawia wiele problemów nie tylko projektantom i urzędnikom, ale i sądom, bo orzecznictwo jest w tym zakresie bardzo niespójne. Chodzi o art. 33 ust. 1 wskazujący, że pozwolenie na budowę dotyczy całego zamierzenia budowlanego, ale może też dotyczyć wybranych obiektów, które mogą samodzielnie funkcjonować. W związku z tym pojawia się pytanie, czy można wnioskiem o pozwolenie na budowę objąć sam budynek jednorodzinny bez przyłączy albo studni czy szamba. Z jednej strony dom jednorodzinny nie może samodzielnie funkcjonować bez przyłączy, a z drugiej strony prawo budowlane pozwala przyłącza budować bez pozwolenia na budowę.

 


 

Artykuł dostępny jest również w wersji do posłuchania na naszym kanale na YouTube. Jeśli nie chcesz przegapić żadnych materiałów, które tam publikujemy, wejdź w link i kliknij „subskrybuj” ;-).

 


 

Przyjrzyjmy się dokładniej omawianemu przepisowi:

Pozwolenie na budowę dotyczy całego zamierzenia budowlanego. W przypadku zamierzenia budowlanego obejmującego więcej niż jeden obiekt, pozwolenie na budowę może, na wniosek inwestora, dotyczyć wybranych obiektów lub zespołu obiektów, mogących samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem. Jeżeli pozwolenie na budowę dotyczy wybranych obiektów lub zespołu obiektów, inwestor jest obowiązany przedstawić projekt zagospodarowania działki lub terenu, o którym mowa w art. 34 ust. 3 pkt 1, dla całego zamierzenia budowlanego.Art. 33 ust. 1 prawa budowlanego

Jak widzimy, przepis ten wskazuje, że pozwolenie na budowę dotyczy całego zamierzenia budowlanego, a w sytuacji gdy zamierzenie to obejmuje więcej niż 1 obiekt, pozwolenie na budowę może na wniosek inwestora dotyczyć wybranych obiektów lub zespołu obiektów, które mogą samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem. Jednak wtedy już do pierwszego wniosku o pozwolenie na budowę, dołączamy projekt zagospodarowania dotyczący całego zamierzenia budowlanego.

 

Czyli gdy na przykład inwestor chce wybudować dom jednorodzinny i wolno stojący garaż, może wystąpić o pozwolenie na budowę samego domu, a budowa garażu będzie stanowić 2 etap inwestycji objęty oddzielnym wnioskiem. Dom może bowiem funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem bez garażu.

 

Podobnie sytuacja wygląda, gdy inwestor buduje na przykład osiedle domów jednorodzinnych czy budynków mieszkalnych wielorodzinnych. Wtedy można wnioskiem o pozwolenie na budowę objąć tylko niektóre budynki.

 

Problem natomiast pojawia się, w sytuacji, gdy inwestor chce wystąpić o pozwolenie na budowę samego domu, bez przyłączy – które może zrealizować na zgłoszenie lub nawet bez zgłoszenia, czy też bez zbiornika na nieczystości ciekłe lub bez przydomowej oczyszczalni, bo urządzenia te można zrealizować na zgłoszenie. Niestety dom bez przyłączy czy też bez szamba lub oczyszczalni, które są urządzeniami budowlanymi, nie może funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem. Te urządzenia są niezbędne do tego, by można było użytkować budynek. Więc z jednej strony – powinny zostać objęte wnioskiem o pozwolenie. Z drugiej strony – ich budowa wymaga zgłoszenia (a przyłącza można też w szczególnym przypadku realizować nawet i bez tego zgłoszenia), więc nie ma podstaw do tego, by nakładać na inwestora obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę, gdy prawo budowlane pozwala mu zastosować prostszą procedurę zgłoszenia.

 

O tym, jak bardzo niejednoznaczny jest omawiany przepis, świadczy chociażby orzecznictwo, które jest w tej kwestii bardzo niespójne. Przyjrzyjmy się kilku wyrokom.

 

 

Przyłącza musimy objąć wnioskiem razem z budynkiem

Tak przynajmniej wynika z niektórych wyroków.

„Co do zasady projekt budowlany dotyczący obiektu budowlanego, na realizację którego wymagane jest uzyskanie pozwolenia na budowę, powinien obejmować także te elementy, których odrębna realizacja nie wymagałaby takiego pozwolenia”.Wyrok NSA z dnia 11 kwietnia 2018 r. o sygnaturze II OSK 1697/17

Wyrok ten co prawda dotyczył budowy elektrowni wiatrowej (chodziło o przyłącze elektroeneregtyczne), ale uzasadnienie wyroku można odnieść również do innych podobnych sytuacji.

 

Zresztą znajdujemy też podobny wyrok dotyczący budynku i przyłączy oraz sieci:

„Urządzenia techniczne i instalacje budynków stanowią część obiektów budowlanych, które są niezbędne do ich wykorzystania zgodnie z przeznaczeniem. O ile zatem zamierzeniem budowlanym jest budowa obiektu budowlanego, jakim jest budynek, pozwolenie na budowę powinno objąć całe zamierzenie, w tym instalacje i urządzenia budowlane zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem oraz sieci. Wyodrębnienie z projektu budowlanego przyłączy w celu wykonania ich w kolejnym etapie inwestycji, należy uznać za naruszenie art. 33 ust. 1 P.b., a brak rozwiązania w projekcie budowlanym kwestii budowy przyłączy i przewodów sieci do projektowanego obiektu należy rozpatrywać w kategorii niekompletności tego projektu ( art. 34 ust. 3 pkt 1 P.b.). O ile jednak w dacie wydania zaskarżonej decyzji konieczne sieci i przyłącza zostały już zrealizowane, albo inwestor uzyskał prawną możliwość realizacji takich robót budowlanych, wymóg z art. 33 ust. 1 P.b. byłby spełniony”.Wyrok WSA w Krakowie z dnia 19 grudnia 2017 r. o sygnaturze II SA/Kr 1216/17

 

Biorąc pod uwagę powyższe wyroki, to albo musimy wraz wnioskiem o pozwolenie na budowę budynku obejmować przyłącza albo musimy najpierw wykonywać przyłącza albo chociaż zgłaszać ich budowę, a dopiero potem możemy składać wniosek o pozwolenie na budowę budynku. Czy taka interpretacja przepisów jest właściwa? Według mnie i (jak się zaraz przekonamy) również według niektórych sądów – nie.

 

 

Przyłączy nie musimy obejmować wnioskiem wraz z budynkiem

Zacznijmy od pewnego orzeczenia:

„Przepis art. 33 ust. 1 zdanie 1 Prawa budowlanego zawiera zasadę, iż pozwolenie na budowę dotyczy całego zamierzenia budowlanego. Od zasady tej są jednak wyjątki, o czym świadczy dalsza część tego przepisu. Za wyjątki należy też uznać sposób realizacji przyłączy, regulowany przepisem art. 29a Prawa budowlanego (…). Nie ma żadnych przekonywujących argumentów, by w obecnie obowiązującym stanie prawnym nie można było zatwierdzić projektu budowlanego budynku i udzielić pozwolenia na jego budowę w sytuacji, gdy projekt ten nie zawiera przyłączy”.Wyrok NSA z dnia 18 lutego 2013 r. o sygnaturze II OSK 896/12

W powyższym wyroku sąd uzasadniał, że w prawie budowlanym nie ma definicji użytego w tym przepisie pojęcia „całe zamierzenie budowlane”. W dodatku przyłącza nie są częścią budynku. A wynika to z art. 3 pkt. 2 prawa budowlanego zawierającego definicję budynku oraz z art. 3 pkt. 9 wskazującego, czym są urządzenia budowlane.

 

Budynek to „taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach”.Art. 3 pkt 2 prawa budowlanego
Urządzenia budowlane to „urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki”.Art. 3 pkt 9 prawa budowlanego

Jak widzimy, przyłącza są urządzeniami budowlanymi, podobnie jak ogrodzenia czy też place pod śmietniki. Dlatego – jak stwierdził sąd w omawianym wyroku:

„(…) nie do przyjęcia byłby wniosek, że brak w projekcie budowlanym takich urządzeń uniemożliwiłby jego zatwierdzenie i udzielenie pozwolenia na budowę. Pozwolenie na budowę budynku nie musi więc obejmować przyłącza, które nie jest jego częścią składową”.Wyrok NSA z dnia 18 lutego 2013 r. o sygnaturze II OSK 896/12

W dalszej części wyroku sąd dodatkowo uzasadniał:

„Wymóg z art. 33 ust. 1 Prawa budowlanego, określający, iż obiekt »może funkcjonować samodzielnie zgodnie z jego przeznaczeniem« jest zawarty nie w zdaniu pierwszym, lecz zdaniu drugim, wskazującym kiedy pozwolenie na budowę może obejmować wybrane tylko obiekty lub zespoły obiektów budowlanych, stanowiące część tylko zamierzenia inwestycyjnego. Oznacza on tylko tyle, że przy podzieleniu zamierzenia na różne obiekty budowlane obiekty te muszą stanowić odrębną całość zdolną do samodzielnego funkcjonowania w przyszłości. Nie oznacza to natomiast, że powinny one być gotowe do eksploatacji bezpośrednio po zakończeniu budowy. Realizacja przyłączy do budynku ma znaczenie przy udzieleniu pozwolenia na użytkowanie budynku, co wynika z przepisu art. 57 ust. 1 pkt 6 Prawa budowlanego”.Wyrok NSA z dnia 18 lutego 2013 r. o sygnaturze II OSK 896/12

 

Zacytujmy może jeszcze jeden wyrok podobny do powyższego:

„Pozwolenie na budowę budynku nie musi więc obejmować przyłączy, które nie są jego częścią składową”.Wyrok WSA w Łodzi z dnia 28 października 2015 r. o sygnaturze II SA/Łd 556/15

 

 

To trzeba te przyłącza obejmować wnioskiem o pozwolenie razem z budynkiem, czy nie trzeba tego robić?

Jak widać z powyższych orzeczeń, nawet sądy nie są w tej kwestii jednomyślne.

 

Do mnie bardziej przemawia argumentacja przytoczona w tych późniejszych wyrokach. Inwestor i tak będzie musiał przyłącza zrealizować przed oddaniem budynku do użytkowania, a kiedy i w jakim trybie załatwi formalności związane z tymi przyłączami, to powinna być jego sprawa. Zwłaszcza, że przyłącza elektroenergetyczne i gazowe są zazwyczaj realizowane przez zakłady energetyczne i gazownie zgodnie z umowami zawieranymi z inwestorami na podstawie wcześniej wydanych warunków przyłączenia. Podobnie jest w sytuacji, gdy wcześniej konieczna jest rozbudowa sieci – formalności zwykle załatwiają zakłady energetyczne i gazownie.

 

Dlatego, jeśli inwestor chce uzyskać pozwolenie na sam budynek, nie powinno być ku temu przeszkód. W jego interesie jest, by warunki przyłączenia uzyskać na etapie projektowania (mimo że nie musi ich dołączać do projektu budowlanego). Jest to ważne dlatego, żeby później na etapie budowy nie okazało się, że z jakichś powodów budynku nie da się przyłączyć do sieci albo że jest to bardzo kosztowne.

 

Natomiast inną sprawą jest konieczność zaznaczenia tych przyłączy w projekcie zagospodarowania terenu – muszą się one w nim znaleźć, nawet jeśli nie są objęte wnioskiem. Ale jest to temat na inny artykuł.

 

Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. z 2018 r. poz. 1202; zmieniony przez: Dz. U. z 2018 r. poz. 1276, poz. 1496 i poz. 1669)

 

A czy według Ciebie przyłącza trzeba obejmować wnioskiem o pozwolenie na budowę razem z budynkiem?

 

Follow Magda Myszura:

Prostym językiem wyjaśniam przepisy budowlane. Z branżą budowlaną jestem związana od kilkunastu lat. Zaczynałam jako asystent projektanta, by po zdobyciu uprawnień zostać projektantem a później urzędnikiem. Teraz pomagam architektom, inżynierom, urzędnikom i inwestorom rozwiązywać problemy związane z formalnościami budowlanymi. Piszę poradniki i prowadzę szkolenia z prawa budowlanego. Chciałabym, żeby przepisy były łatwo dostępne dla każdego, jasne i zrozumiałe.

  1. Krzyś
    | Odpowiedz

    A czy można uzbroić działkę najpierw przyłączami na zgłoszenie, a dopiero potem przygotowywać zgłoszenia/pozwolenia budynku.

    • Magda | oprawiebudowlanym.pl
      |

      Teoretycznie można, a praktycznie jest to trudne i zależy od zarządcy sieci. Problem może być głównie z gazem i prądem, bo trzeba podpisać umowę przyłączeniową i zobowiązać się do rozpoczęcia odbioru prądu w określonym terminie, a trudno to zrobić, gdy nie ma budynku.

  2. Bartek
    | Odpowiedz

    Tutaj tez pojawia sie kwestia co zawieraja warunki techniczne przyłączy. Niejednokrotnie spotykalem sie z zapisem ze do realizacji potrzeba jest uzyskania przez inwestora pozwolenia na budowe. Tutaj opisalem sutuacje dla bloku mieszkalnego wielorodzinnego.

  3. Wojciech
    | Odpowiedz

    Pani Magdo,

    “Natomiast inną sprawą jest konieczność zaznaczenia tych przyłączy w projekcie zagospodarowania terenu – muszą się one w nim znaleźć, nawet jeśli nie są objęte wnioskiem. Ale jest to temat na inny artykuł.”
    Czy ten artykuł powstał? :)

    • Magda | oprawiebudowlanym.pl
      |

      Niestety jeszcze nie

Prześlij komentarz

Poradnik „Odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego. Procedura, orzecznictwo, przykłady” ZOBACZ