Czy działka nieuzbrojona jest działką budowlaną? – definicja działki budowlanej

definicja działki budowlanejRok temu wprowadzono do warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie definicję działki budowlanej. W związku z tą definicją zaczęły pojawiać się wątpliwości, czy działka nieuzbrojona jest działką budowlaną i czy można uzyskać pozwolenie na budowę, jeśli działka nie ma pełnego uzbrojenia w infrastrukturę.

Definicja działki budowlanej

Niestety definicji działki budowlanej nie ma w ustawie prawo budowlane. Natomiast znajdujemy ją w 3 innych aktach prawnych: ustawie o gospodarce nieruchomościami, ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Z ustawy o gospodarce nieruchomościami dowiadujemy się, że działką budowlaną jest działka zabudowana, więc ta definicja nie pomoże nam rozwiązać problemu.

Z kolei definicja działki budowlanej znajdująca się w warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie jest zgodna z definicją, która już od dawna istnieje w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z tą definicją przez działkę budowlaną należy rozumieć:

„nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z rozporządzenia, odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego”§ 3 pkt 1a rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie

Problem z definicją działki budowlanej

W związku z wprowadzeniem tej definicji do warunków technicznych zaczęły pojawiać się problemy interpretacyjne związane z tym, czy działka nieuzbrojona, czyli niewyposażona w urządzenia infrastruktury technicznej jest działką budowlaną i czy można uzyskać pozwolenie na budowę budynku na takiej działce, zanim się ją uzbroi.

Kilka tygodni temu napisała do nas Emilia, która spotkała się z opinią, że wprowadzenie do nowych warunków technicznych tej definicji „skutkuje m.in. brakiem możliwości realizacji na działce budowlanej inwestycji (uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę), jeśli nie posiada ona pełnego uzbrojenia w infrastrukturę (…) Zdaniem organu (…) do granicy działki należy doprowadzić np. sieć kanalizacji sanitarnej, którą wg warunków przyłączenia, należy zaprojektować i wybudować na mocy porozumienia z gminą i operatorem. Projekt sieci jest w trakcie opracowania, ale będzie uzgadniany odrębnym wnioskiem. Czy interpretacja organu jest słuszna?” – pyta Emilia.


Chcesz otrzymywać powiadomienia o nowych artykułach i materiały dostępne tylko dla subskrybentów? Zapisz się do newslettera (przy okazji otrzymasz dostęp do bezpłatnych materiałów).

ZAPISZ SIĘ DO NEWSLETTERA

Czy działka nieuzbrojona jest działką budowlaną

W naszej ocenie, zgodnie z definicją zawartą w warunkach technicznych, działka niewyposażona w urządzenia infrastruktury technicznej, czyli nieuzbrojona, nie jest działką budowlaną w rozumieniu tej definicji. Nie oznacza to jednak, że nie można wydać pozwolenia na budowę budynku na takiej działce.

Jeśli inwestor ma warunki techniczne przyłączenia budynku do sieci, z których wynika, że przyłączenie jest możliwe (choćby dopiero po rozbudowie sieci), powinien móc uzyskać pozwolenie na budowę niezależnie od tego, w którym momencie zostanie rozbudowana ta sieć. To w interesie inwestora jest rozbudować ją przed zakończeniem budowy budynku, bo bez przyłączenia budynku do sieci nie uzyska pozwolenia na użytkowanie. Natomiast organ wydający pozwolenie na budowę nie powinien ingerować w to, kiedy inwestor rozbuduje tę sieć i tłumaczyć się definicją działki budowlanej z warunków technicznych. Definicja działki budowlanej została bowiem wprowadzona na potrzeby tego rozporządzenia i ma zastosowanie do sytuacji opisywanych w rozporządzeniu.

Warto tu przytoczyć uzasadnienie do projektu rozporządzenia z 14 listopada 2017 r. zmieniającego warunki techniczne. Czytamy w nim: „Na potrzeby przedmiotowego projektu doprecyzowano definicje: zabudowy śródmiejskiej, kondygnacji, kondygnacji podziemnej, terenu biologicznie czynnego oraz dodano definicje działki budowlanej, parkingu i aneksu kuchennego”.

Dalej w uzasadnieniu czytamy: „(…) poza działkami, dla których plan miejscowy wprowadził całkowity zakaz budowy, wszystkie pozostałe działki mogą po spełnieniu wymagań ustawowych stać się działkami budowlanymi, a więc w stosunku do nich należy zachować wymagania w zakresie minimalnych odległości”.

To plan miejscowy określa, czy działka jest budowlana czy też nie, czyli czy można na niej realizować dany rodzaj obiektu. Natomiast definicja znajdująca się w warunkach technicznych jest po to, by sprawdzić, czy spełniono wymagania tych warunków technicznych w zakresie lokalizacji obiektu w stosunku do sąsiedniej działki budowlanej, czyli w tym momencie jedynie § 272 ust. 1, bo tylko w nim pozostawiono pojęcie „działki budowlanej” (natomiast usunięto je z § 12).

Zauważmy też, że w warunkach technicznych mamy jeszcze § 26 ust. 1, który brzmi:
„Działka budowlana przewidziana pod zabudowę budynkami przeznaczonymi na pobyt ludzi powinna mieć zapewnioną możliwość przyłączenia uzbrojenia działki lub bezpośrednio budynku do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, elektroenergetycznej i ciepłowniczej, a dla budynków wymienionych w § 56 – także telekomunikacyjnej”.

W opisanym przez Emilię przypadku działka ma zapewnioną możliwość przyłączenia budynku do sieci, bo inwestor uzyskał warunki przyłączenia, więc ten przepis jest spełniony.

Oprócz tego mamy też art. 6 prawa budowlanego, z którego wynika, że odpowiednie zagospodarowanie działki należy wykonać przed oddaniem budynku do użytkowania:
„Dla działek budowlanych lub terenów, na których jest przewidziana budowa obiektów budowlanych lub funkcjonalnie powiązanych zespołów obiektów budowlanych, należy zaprojektować odpowiednie zagospodarowanie, zgodnie z wymaganiami art. 5 ust. 1-2b, zrealizować je przed oddaniem tych obiektów (zespołów) do użytkowania oraz zapewnić utrzymanie tego zagospodarowania we właściwym stanie techniczno-użytkowym przez okres istnienia obiektów (zespołów) budowlanych”.

Gdyby było tak, jak twierdzi organ w opisywanej sprawie, inwestor nie mógłby np. wybudować budynku gospodarczego (który przecież nie musi być wyposażony w żadne instalacje wewnętrzne) na nieuzbrojonej działce. Musiałby doprowadzać do działki media (niepotrzebne mu przy budynku gospodarczym) tylko po to, by wypełnić wymóg z przytoczonej definicji. Bez sensu.

Po co wprowadzono definicję działki budowlanej do warunków technicznych

Trudno powiedzieć, po co ustawodawca wprowadził do warunków technicznych definicję działki budowlanej w tym samym momencie, w którym usunął z § 12 wymóg dotyczący tego, by wskazane odległości zachowywać od sąsiedniej działki budowlanej. Przed 1 stycznia 2018 r. budynki sytuowaliśmy w odległości 3 i 4 m od sąsiedniej działki budowlanej, teraz odległości zachowujemy od granicy działki na której sytuujemy budynek (z wyjątkiem drogowej). Dlaczego z § 12 usunięto pojęcie działki budowlanej, a pozostawiono je w § 272 ust. 1?

O ile kiedyś rzeczywiście brakowało w rozporządzeniu definicji działki budowlanej, bo nie było wiadomo jaka działka jest rolna, a jaka budowlana, o tyle teraz ta definicja nie jest prawie do niczego potrzebna. Prawie – bo w jednym miejscu – tj. we wspomanianym § 272 ust. 1 – nadal ustawodawca używa pojęcia „sąsiedniej działki budowlanej”. I właśnie do tego przepisu przydaje nam się ta definicja i wtedy powinniśmy się nią posługiwać.

Tą definicją ustawodawca wprowadził niepotrzebne zamieszanie. Niepotrzebne, bo po pierwsze pojęcie działki budowlanej zostało usunięte z § 12, a po drugie zgodnie z obowiązującą od sierpnia 2018 r. specustawą mieszkaniową omawiane warunki techniczne zostaną uchylone 23.08.2021 r. Co będzie potem? Ciekawe też, czy doczekamy się jakichś orzeczeń sądów w podobnych sprawach, zanim warunki techniczne stracą moc.

Podstawa prawna:
– Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. z 2018 r. poz. 1202; zmieniony przez: Dz. U. z 2018 r. poz. 1276, poz. 1496 i poz. 1669)
– Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (tekst jednolity: Dz. U. z 2015 r. poz. 1422; zmieniony przez: Dz. U. z 2017 r. poz. 2285)
– Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (teks jednolity: Dz. U. z 2018 r. poz. 2204)
– Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity: Dz. U. z 2018 r. poz. 1945)


Chcesz otrzymywać powiadomienia o nowych artykułach i materiały dostępne tylko dla subskrybentów? Zapisz się do newslettera (przy okazji otrzymasz dostęp do bezpłatnych materiałów).

ZAPISZ SIĘ DO NEWSLETTERA
Myślisz, że może przydać się Twoim znajomym? Udostępnisz? Dzięki!

Prześlij komentarz