Czy działka nieuzbrojona jest działką budowlaną? – definicja działki budowlanej

with Brak komentarzy

definicja działki budowlanejRok temu wprowadzono do warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie definicję działki budowlanej. W związku z tą definicją zaczęły pojawiać się wątpliwości, czy działka nieuzbrojona jest działką budowlaną i czy można uzyskać pozwolenie na budowę, jeśli działka nie ma pełnego uzbrojenia w infrastrukturę.

Definicja działki budowlanej

Niestety definicji działki budowlanej nie ma w ustawie prawo budowlane. Natomiast znajdujemy ją w 3 innych aktach prawnych: ustawie o gospodarce nieruchomościami, ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Z ustawy o gospodarce nieruchomościami dowiadujemy się, że działką budowlaną jest działka zabudowana, więc ta definicja nie pomoże nam rozwiązać problemu.

Z kolei definicja działki budowlanej znajdująca się w warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie jest zgodna z definicją, która już od dawna istnieje w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z tą definicją przez działkę budowlaną należy rozumieć:

„nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z rozporządzenia, odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego”§ 3 pkt 1a rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie

Problem z definicją działki budowlanej

W związku z wprowadzeniem tej definicji do warunków technicznych zaczęły pojawiać się problemy interpretacyjne związane z tym, czy działka nieuzbrojona, czyli niewyposażona w urządzenia infrastruktury technicznej jest działką budowlaną i czy można uzyskać pozwolenie na budowę budynku na takiej działce, zanim się ją uzbroi.

Kilka tygodni temu napisała do nas Emilia, która spotkała się z opinią, że wprowadzenie do nowych warunków technicznych tej definicji „skutkuje m.in. brakiem możliwości realizacji na działce budowlanej inwestycji (uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę), jeśli nie posiada ona pełnego uzbrojenia w infrastrukturę (…) Zdaniem organu (…) do granicy działki należy doprowadzić np. sieć kanalizacji sanitarnej, którą wg warunków przyłączenia, należy zaprojektować i wybudować na mocy porozumienia z gminą i operatorem. Projekt sieci jest w trakcie opracowania, ale będzie uzgadniany odrębnym wnioskiem. Czy interpretacja organu jest słuszna?” – pyta Emilia.

Czy działka nieuzbrojona jest działką budowlaną

W naszej ocenie, zgodnie z definicją zawartą w warunkach technicznych, działka niewyposażona w urządzenia infrastruktury technicznej, czyli nieuzbrojona, nie jest działką budowlaną w rozumieniu tej definicji. Nie oznacza to jednak, że nie można wydać pozwolenia na budowę budynku na takiej działce.

Jeśli inwestor ma warunki techniczne przyłączenia budynku do sieci, z których wynika, że przyłączenie jest możliwe (choćby dopiero po rozbudowie sieci), powinien móc uzyskać pozwolenie na budowę niezależnie od tego, w którym momencie zostanie rozbudowana ta sieć. To w interesie inwestora jest rozbudować ją przed zakończeniem budowy budynku, bo bez przyłączenia budynku do sieci nie uzyska pozwolenia na użytkowanie. Natomiast organ wydający pozwolenie na budowę nie powinien ingerować w to, kiedy inwestor rozbuduje tę sieć i tłumaczyć się definicją działki budowlanej z warunków technicznych. Definicja działki budowlanej została bowiem wprowadzona na potrzeby tego rozporządzenia i ma zastosowanie do sytuacji opisywanych w rozporządzeniu.

Warto tu przytoczyć uzasadnienie do projektu rozporządzenia z 14 listopada 2017 r. zmieniającego warunki techniczne. Czytamy w nim: „Na potrzeby przedmiotowego projektu doprecyzowano definicje: zabudowy śródmiejskiej, kondygnacji, kondygnacji podziemnej, terenu biologicznie czynnego oraz dodano definicje działki budowlanej, parkingu i aneksu kuchennego”.

Dalej w uzasadnieniu czytamy: „(…) poza działkami, dla których plan miejscowy wprowadził całkowity zakaz budowy, wszystkie pozostałe działki mogą po spełnieniu wymagań ustawowych stać się działkami budowlanymi, a więc w stosunku do nich należy zachować wymagania w zakresie minimalnych odległości”.

To plan miejscowy określa, czy działka jest budowlana czy też nie, czyli czy można na niej realizować dany rodzaj obiektu. Natomiast definicja znajdująca się w warunkach technicznych jest po to, by sprawdzić, czy spełniono wymagania tych warunków technicznych w zakresie lokalizacji obiektu w stosunku do sąsiedniej działki budowlanej, czyli w tym momencie jedynie § 272 ust. 1, bo tylko w nim pozostawiono pojęcie „działki budowlanej” (natomiast usunięto je z § 12).

Zauważmy też, że w warunkach technicznych mamy jeszcze § 26 ust. 1, który brzmi:
„Działka budowlana przewidziana pod zabudowę budynkami przeznaczonymi na pobyt ludzi powinna mieć zapewnioną możliwość przyłączenia uzbrojenia działki lub bezpośrednio budynku do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, elektroenergetycznej i ciepłowniczej, a dla budynków wymienionych w § 56 – także telekomunikacyjnej”.

W opisanym przez Emilię przypadku działka ma zapewnioną możliwość przyłączenia budynku do sieci, bo inwestor uzyskał warunki przyłączenia, więc ten przepis jest spełniony.

Oprócz tego mamy też art. 6 prawa budowlanego, z którego wynika, że odpowiednie zagospodarowanie działki należy wykonać przed oddaniem budynku do użytkowania:
„Dla działek budowlanych lub terenów, na których jest przewidziana budowa obiektów budowlanych lub funkcjonalnie powiązanych zespołów obiektów budowlanych, należy zaprojektować odpowiednie zagospodarowanie, zgodnie z wymaganiami art. 5 ust. 1-2b, zrealizować je przed oddaniem tych obiektów (zespołów) do użytkowania oraz zapewnić utrzymanie tego zagospodarowania we właściwym stanie techniczno-użytkowym przez okres istnienia obiektów (zespołów) budowlanych”.

Gdyby było tak, jak twierdzi organ w opisywanej sprawie, inwestor nie mógłby np. wybudować budynku gospodarczego (który przecież nie musi być wyposażony w żadne instalacje wewnętrzne) na nieuzbrojonej działce. Musiałby doprowadzać do działki media (niepotrzebne mu przy budynku gospodarczym) tylko po to, by wypełnić wymóg z przytoczonej definicji. Bez sensu.


Nasze produkty, w których prostym językiem wyjaśniamy przepisy budowlane. Sprawdź, może Ci się przydadzą:


Po co wprowadzono definicję działki budowlanej do warunków technicznych

Trudno powiedzieć, po co ustawodawca wprowadził do warunków technicznych definicję działki budowlanej w tym samym momencie, w którym usunął z § 12 wymóg dotyczący tego, by wskazane odległości zachowywać od sąsiedniej działki budowlanej. Przed 1 stycznia 2018 r. budynki sytuowaliśmy w odległości 3 i 4 m od sąsiedniej działki budowlanej, teraz odległości zachowujemy od granicy działki na której sytuujemy budynek (z wyjątkiem drogowej). Dlaczego z § 12 usunięto pojęcie działki budowlanej, a pozostawiono je w § 272 ust. 1?

O ile kiedyś rzeczywiście brakowało w rozporządzeniu definicji działki budowlanej, bo nie było wiadomo jaka działka jest rolna, a jaka budowlana, o tyle teraz ta definicja nie jest prawie do niczego potrzebna. Prawie – bo w jednym miejscu – tj. we wspomanianym § 272 ust. 1 – nadal ustawodawca używa pojęcia „sąsiedniej działki budowlanej”. I właśnie do tego przepisu przydaje nam się ta definicja i wtedy powinniśmy się nią posługiwać.

Tą definicją ustawodawca wprowadził niepotrzebne zamieszanie. Niepotrzebne, bo po pierwsze pojęcie działki budowlanej zostało usunięte z § 12, a po drugie zgodnie z obowiązującą od sierpnia 2018 r. specustawą mieszkaniową omawiane warunki techniczne zostaną uchylone 23.08.2021 r. Co będzie potem? Ciekawe też, czy doczekamy się jakichś orzeczeń sądów w podobnych sprawach, zanim warunki techniczne stracą moc.

Podstawa prawna:
– Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. z 2018 r. poz. 1202; zmieniony przez: Dz. U. z 2018 r. poz. 1276, poz. 1496 i poz. 1669)
– Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (tekst jednolity: Dz. U. z 2015 r. poz. 1422; zmieniony przez: Dz. U. z 2017 r. poz. 2285)
– Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (teks jednolity: Dz. U. z 2018 r. poz. 2204)
– Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity: Dz. U. z 2018 r. poz. 1945)


Jeśli chcesz otrzymywać powiadomienia o nowych artykułach i materiały dostępne tylko dla subskrybentów, zapisz się do newslettera (przy okazji otrzymasz dostęp do bezpłatnych materiałów).

ZAPISZ SIĘ DO NEWSLETTERA
Follow Magda Myszura:

Prostym językiem wyjaśniam przepisy budowlane. Z branżą budowlaną jestem związana od kilkunastu lat. Zaczynałam jako asystent projektanta, by po zdobyciu uprawnień zostać projektantem a później urzędnikiem. Teraz pomagam architektom, inżynierom, urzędnikom i inwestorom rozwiązywać problemy związane z formalnościami budowlanymi. Piszę poradniki i prowadzę szkolenia z prawa budowlanego. Przedzieram się przez zawiłości prawa budowlanego po to, by dawać ludziom gotowe odpowiedzi na trudne pytania.

Prześlij komentarz

Przygotowujesz się do egzaminu na uprawnienia budowlane? Sprawdź e-book, który pomoże Ci uporządkować wiedzę z zakresu prawa budowlanego. DOWIEDZ SIĘ WIĘCEJ