Odstąpienie od projektu budowlanego – 3 nieoczywiste przykłady, które Cię zaskoczą

with Brak komentarzy
odstąpienie od projektu budowlanego

Z odstąpieniem od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę mamy do czynienia, gdy inwestor chce wykonać niektóre roboty inaczej niż przewiduje projekt. Odstąpienie może dotyczyć robót realizowanych na podstawie pozwolenia na budowę lub zgłoszenia z projektem i może być istotne lub nieistotne. Przyjrzyjmy się 3 nieoczywistym przykładom.

Poniższe przykłady pochodzą z naszego poradnika „Odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego. Procedura, orzecznictwo, przykłady”. Zajrzyj do niego, jeśli chcesz mieć pełną wiedzę. Dowiesz się m.in.:

  • jakim mitom często ulegają projektanci i kierownicy budowy, narażając inwestorów na kary,
  • kiedy literalne czytanie przepisów nie popłaca i jak w takim razie czytać je nieliteralnie,
  • co w oczach sądów jest kartą przetargową, kiedy chodzi o orzeczenie (nie)istotności odstępstwa.

1. Zmiany niebędące istotnym odstąpieniem od projektu, tylko realizacją nowej inwestycji

Nie wszystko, co wydaje się istotnym odstąpieniem od projektu, takim jest. Zdarza się, że zmiany w projekcie budowlanym są na tyle duże, że nie stanowią odstępstwa od projektu tylko realizację nowej inwestycji. Przyjrzyjmy się pewnemu przykładowi.

Inwestorzy po uzyskaniu pozwolenia na budowę wybudowali budynek, który:

  • znajdował się w innym miejscu niż ten, na który otrzymali pozwolenie (został przesunięty o ok. 17 m),
  • miał inny kształt,
  • miał inną wysokość,
  • został wykonany z innych materiałów.

W trakcie kontroli powiatowy inspektor nadzoru budowlanego stwierdził, że inwestor wybudował budynek bez wymaganego pozwolenia na budowę i wszczął postępowanie w trybie art. 48 prawa budowlanego (gdyby doszło do istotnego odstępstwa bez uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę, urząd prowadziłby postępowanie na podstawie art. 50-51 prawa budowlanego).

Sprawa w końcu trafiła do sądu. Zobaczmy, co orzekł WSA w Warszawie w wyroku z dnia 6 listopada 2017 r. o sygnaturze akt VII SA/Wa 2922/16:

„Czym innym jest dokonanie istotnych odstępstw od zatwierdzonego projektu budowlanego a czym innym samowolna realizacja zatwierdzonego wprawdzie projektu budowlanego, ale w zupełnie innym miejscu obiektu mieszkalnego o całkowicie innych parametrach, niż wskazane w ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Takie działanie inwestora nie jest odstępstwem od zatwierdzonego projektu budowlanego, lecz samowolą budowlaną w rozumieniu art. 48 Prawa budowlanego. Zastosowanie przepisu art. 36a ust. 1 Prawa budowlanego, czyli dokonanie zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę, czy też wszczęcie procedury z art. 36a ust. 2 Prawa budowlanego w przypadku stwierdzenia istotnych odstępstw od warunków pozwolenia na budowę, jest możliwe wyłącznie w przypadku tożsamości obiektu oznaczonego w pozwoleniu na budowę i obiektu, którego zamierzone odstępstwa dotyczą. Stosowanie tej regulacji nie może bowiem doprowadzić do wybudowania innego obiektu, choćby jego przeznaczenie było podobne czy nawet identyczne”.

2. Podział działki a odstąpienie od projektu budowlanego

Kolejny przykład, który budzi sporo kontrowersji, dotyczy podziału działki po uzyskaniu pozwolenia na budowę. Czy mamy wtedy do czynienia z istotnym odstępstwem od projektu? Czy trzeba zmieniać decyzję o pozwoleniu na budowę?

Otóż po podziale działki nie trzeba zmieniać pozwolenia na budowę i dotychczasowa decyzja, na podstawie której inwestor realizuje inwestycję, nadal jest ważna. Przyjrzyjmy się orzeczeniu WSA w Lublinie z dnia 28 maja 2015 r. o sygnaturze akt II SA/Lu 716/14:

„W wyniku podziału nie ma potrzeby zmieniać decyzji o pozwoleniu na budowę. W obrocie prawnym pozostają wówczas dwie decyzje, których postanowienia w odpowiednim zakresie się uzupełniają i modyfikują. Nie ma wątpliwości, że pozwolenie udzielone dla terenu o dotychczasowych oznaczeniach geodezyjnych pozostaje w mocy. Podział nieruchomości nie zmienia warunków udzielonego pozwolenia, zmianie ulegają natomiast oznaczenia działek nim objętych”.

Ten temat związany z podziałem działki i odstępstwem od projektu wywołał kiedyś ciekawą dyskusję w naszej grupie na Facebooku (przy okazji – jeśli jesteś zawodowo związany z branżą budowlaną, zapraszam Cię do grupy). Osoby stojące na stanowisku, że podział działki jest istotnym odstępstwem od projektu, twierdziły, że zmienia się projekt zagospodarowania terenu. Ja nie zgadzam się z tym twierdzeniem, bo jeśli budynek zostanie zrealizowany zgodnie z zatwierdzonym pozwoleniem (powstanie w tym samym miejscu i będzie tak samo wyglądał), to w mojej ocenie nie zajdzie żaden z przypadków określonych w art. 36a ust. 5 (przepis ten wskazuje, co jest istotnym odstąpieniem od projektu). W takiej sytuacji inwestycja będzie po prostu na dwóch działkach zamiast na jednej.

3. Te same roboty jako odstąpienie istotne i nieistotne

Te same roboty wykonywane przy różnych inwestycjach można traktować zarówno jako istotne, jak i nieistotne odstąpienie od projektu budowlanego. Za przykład weźmy wstawienie dodatkowych okien lub drzwi w ścianie, w której nie było ani okien, ani drzwi.

Wstawienie okien lub drzwi możemy uznać za nieistotne odstępstwo od projektu, gdy nie zostaną naruszone wymagania przepisów techniczno-budowlanych, czyli np. warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki w zakresie minimalnych odległości od granic działki i bezpieczeństwa pożarowego, nie zwiększy się obszar oddziaływania obiektu i nie zajdą żadne z przesłanek wymienionych w art. 36a ust. 5 prawa budowlanego. Jak często stwierdzają sądy, gdyby w normalnym trybie o pozwolenie na budowę inwestor otrzymał zgodę na taką lokalizację okien czy drzwi, roboty te można uznać za nieistotne odstępstwo.

Natomiast jeśli okna lub drzwi zostaną wykonane w ścianie znajdującej się bliżej niż 4 m od granicy działki niebędącej działką drogową, będziemy mieć do czynienia z istotnym odstąpieniem od projektu, ponieważ zostaną naruszone obowiązujące przepisy.

Przyjrzyjmy się orzeczeniu NSA z dnia 25 lutego 2014 r. o sygnaturze akt II OSK 2287/12:

„Zgodzić należy się z poglądem wyrażonym w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 czerwca 2010 r., II OSK 1272/09 (orzeczenia.nsa.gov.pl), w którym stwierdzono, że dokonując kwalifikacji odstępstw od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę w oparciu o przepisy art. 36a ust. 5 P.b., należy brać również pod uwagę inne przepisy Prawa budowlanego, mające charakter zasad ogólnych, jak np. art. 4, 5 i 9 Prawa budowlanego, których nie wolno naruszyć w żadnym przypadku (…). Wykluczone jest bowiem uznanie za „nieistotne” odstępstwa względem zatwierdzonego projektu budowlanego, jeżeli odstępstwo to prowadzi do naruszenia obowiązującego prawa”.

Jeśli chcesz mieć pełną wiedzę o odstępstwach od projektu, zajrzyj do e-booka „Odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego. Procedura, orzecznictwo, przykłady”. Znajdziesz w nim m.in. opisy procedur i kilkadziesiąt przykładów odstępstw. Dzięki niemu uczulisz się:

  • na zmiany, które nigdy, w żadnych okolicznościach nie mogą zostać uznane za nieistotne,
  • na elementy inwestycji, które są odrębnymi obiektami wymagającymi oddzielnego pozwolenia na budowę,
  • na okoliczności, które całkowicie przekreślają szansę na uzyskanie zmiany pozwolenia na budowę (i poznasz wyjątki od tej zasady).
Follow Magda Myszura:

Prostym językiem wyjaśniam przepisy budowlane. Pomagam architektom, inżynierom, urzędnikom i inwestorom rozwiązywać problemy związane z formalnościami budowlanymi. Przedzieram się przez zawiłości prawa budowlanego po to, by dawać gotowe odpowiedzi na trudne pytania.

Prześlij komentarz