Umowa o prace projektowe – 7 pytań, na które powinien znać odpowiedź (nie tylko) architekt

with Brak komentarzy

Czy umowa o wykonanie projektu wnętrz albo projektu budowlanego musi mieć formę pisemną? Jakie zapisy warto stosować w takich umowach? Jak rozwiązać kwestie płatności?

Dziś kolejny materiał z cyklu „rozmowa z ekspertem”. Na pytania odpowiada Marta Irla-Sowińska. Jest radcą prawnym. Posiada wieloletnie doświadczenie w prowadzeniu gospodarczych sporów sądowych, w tym sporów powstałych na tle realizacji inwestycji budowlanych. Ponadto doradza w bieżących problemach prawnych związanych z prowadzeniem firmy. Przygotowuje umowy, sporządza opinie prawne i pomaga prowadzić skuteczną korespondencję z kontrahentem. Więcej informacji można znaleźć na stronie kancelarii iblkancelaria.pl, a także na profilu https://www.facebook.com/iblkancelaria/ oraz https://www.instagram.com/iblkancelaria/.


Czy w przypadku współpracy z klientem indywidualnym umowa o wykonanie projektu wnętrz jest konieczna? Czy nie wystarczy zwykła oferta?

M.I.-S.:

Żadne przepisy prawa nie przewidują konieczności sporządzenia umowy o wykonanie projektu wnętrz w formie pisemnej. Można zatem opierać się w tym zakresie na ofercie. Należy jednak pamiętać, że oferta powinna zawierać wszystkie istotne postanowienia umowy, takie jak dokładne określenie czego projekt ma dotyczyć i jego podstawowych założeń, kwotę wynagrodzenia, czas w jakim projekt ma być wykonany oraz inne obowiązki i uprawnienia stron istotne dla realizacji projektu. Ponadto, aby oferta była wiążąca dla obu stron, musi zostać przyjęta przez klienta w sposób nie budzący wątpliwości.

Ja jednak ze swojej perspektywy zalecałabym sporządzanie umów w formie pisemnej. Tylko taka umowa w pełni zabezpiecza interesy stron, a dobrze sporządzona, nie zostawia marginesu na różną interpretację zobowiązań.

Podobne pytanie, jeśli chodzi o wykonanie projektu budowlanego – czy umowa jest niezbędna?

M.I.-S.:

Podobnie, jak w powyższym pytaniu, brak jest takich przepisów, które nakazywałyby bezwarunkowo zawarcie umowy o wykonanie projektu budowlanego w formie pisemnej. W tym przypadku również jednak proponowałabym dochowanie formy pisemnej. Nie trudno sobie bowiem wyobrazić sytuację, w której klient zmienia koncepcję, zgłasza niezliczone korekty i poprawki do projektu, nie przedkłada niezbędnych dokumentów, utrudnia wejście na nieruchomość, wymaga od projektanta wykonania dodatkowych obowiązków, czy w końcu zwleka z zapłatą, lub uzależnia ją od innych czynników, np. od uzyskania pozwolenia na budowę. Dobrze sporządzona umowa powinna przede wszystkim szczegółowo określić zakres obowiązków projektanta oraz przewidywać odpowiednie środki prawne zabezpieczające strony.

Jak rozwiązać kwestię płatności, gdy projektant nie ma pełnomocnictwa do załatwienia pozwolenia na budowę? Projektant chciałby otrzymać wynagrodzenie po przekazaniu inwestorowi projektu, bo nie ma wpływu na to, kiedy (i czy w ogóle) inwestor uzyska pozwolenie na budowę. Z kolei inwestor boi się, że w razie braków w projekcie, projektant nie naniesie poprawek, dlatego woli zapłacić po uzyskaniu pozwolenia. Jaki jest złoty środek?

M.I.-S.:

Należy pamiętać, że do umów o wykonanie projektu stosuje się przede wszystkim przepisy dotyczące umowy o dzieło. Zgodnie z tymi przepisami zasadą jest, że wynagrodzenie należy się wykonawcy w chwili oddania dzieła / projektu inwestorowi i w mojej ocenie nie ma potrzeby modyfikowania umową terminów takiej płatności. W przypadku sprzeciwu inwestora, co do takiego zapisu, należy go jasno poinformować, że do projektu, jako dzieła, można stosować przepisy o rękojmi za wady. Jeżeli zatem inwestor nie uzyska pozwolenia na budowę, z uwagi na wady projektu, będzie on mógł zażądać od projektanta usunięcia tej wady, a projektant będzie musiał nanieść stosowne poprawki. W mojej ocenie jest to wystarczające zabezpieczenie interesu inwestora, tym bardziej, że w przypadku braku usunięcia wad przez projektanta, inwestor może odstąpić od umowy i zażądać zwrotu wynagrodzenia. Można także w treści umowy wprowadzić postanowienia umowne na wypadek błędów w projekcie, dla przykładu zaznaczyć, że ustalona kwota wynagrodzenia pokrywa również konieczność usunięcia błędów projektowych, które uniemożliwiają uzyskanie pozwolenia na budowę.

Jakie zapisy stosować w umowie, aby inwestor miał pewność, że otrzyma projekt pozwalający na wybudowanie domu (zawierający wszystkie rozwiązania i szczegóły niezbędne podczas realizacji robót)?

M.I.-S.:

Już sam fakt posiadania przez kogoś uprawnień do wykonywania czynności projektowych w budownictwie powinien dawać gwarancję prawidłowego przygotowania przez niego projektu budowlanego, tj. takiego, który będzie uwzględniał charakterystykę obiektu, zasady wiedzy technicznej oraz obowiązujące przepisy. Żadne zapisy umowne nie są jednak w stanie zagwarantować, czy projektant, na którego zdecyduje się inwestor, posiada odpowiednie doświadczenie w projektowaniu danego typu obiektów oraz czy podejdzie do realizacji projektu w sposób rzetelny. Tak jak wspomniałam wcześniej, niektóre zabezpieczenia interesu inwestora przewidziane są już przepisami kodeksu cywilnego dotyczącymi umowy o dzieło i rękojmi.

Jeśli chodzi o zapisy umowne, to na pewno bazą wyjściową będzie precyzyjne i jak najbardziej szczegółowe określenie przez strony, co ma być przedmiotem umowy. Ponadto należy zadbać o to, aby projektant wiedział, że w przypadku niewykonania lub nieprawidłowego wykonania projektu, grożą mu określone umową konsekwencje. Wśród tych wymienić na pewno należy kary umowne za wadliwe wykonanie projektu oraz za niewykonanie projektu w terminie. Istnieje także możliwość zastrzeżenia w umowie prawa do dochodzenia odszkodowania przewyższającego kary umowne, do wysokości rzeczywiście poniesionej szkody przez inwestora. Można także zaproponować postanowienia umowne na wypadek nienależytego wykonania zobowiązania zapewniające inwestorowi ścieżkę „reklamacyjną” na wypadek otrzymania niekompletnego projektu. Warto również zastanowić się nad tym, czy nie powierzyć projektantowi nadzoru autorskiego, co umożliwi bieżące kontrolowanie przez projektanta prawidłowości wykonywanych robót.

Czy jeśli projektant umówił się z inwestorem na wykonanie projektu (nie spisali umowy), to czy inwestor powinien dostarczyć mapę do celów projektowych, czy też może żądać od projektanta, by ten zlecił wykonanie takiej mapy?

M.I.-S.:

W praktyce przyjmuje się, że mapę do celów projektowych dostarcza inwestor, pozyskanie takiej mapy nie leży w zakresie obowiązków projektanta. Nic nie stoi jednak na przeszkodzie, aby strony zgodnie umówiły się, że mapę tą ma pozyskać projektant. W takim przypadku jednak strony muszą uwzględnić czas na pozyskanie mapy, który wpłynie na czas wykonania projektu, a wynagrodzenie należne projektantowi powinno obejmować wszelkie koszty związane z pozyskaniem mapy.

Co zrobić w sytuacji, gdy inwestor dostarczy projektantowi mapę do celów projektowych z błędami (np. bez naniesionych linii rozgraniczających z planu). Czy projektant może żądać nowej mapy (albo uzupełnienia jej przez geodetę) i w związku z tym zmienić termin realizacji umowy?

M.I.-S.:

Dostarczenie przez inwestora mapy do celów projektowych z błędami nie wynika z jakichkolwiek działań projektanta i nie można mu w tym zakresie przypisać winy. Dlatego projektant musi zażądać nowej mapy, a czas jej uzyskania przez inwestora powinien wpłynąć na umowny czas wykonania umowy. Należy jednak zaznaczyć, że każda sytuacja powinna być odrębnie traktowana. Może się bowiem zdarzyć, że projektant będzie zwlekał z rozpoczęciem swoich czynności i poinformuje inwestora o błędach w terminie zbliżającym się już do zakończenia umowy. Takie działanie może być już traktowane jako brak należytej staranności i naraża projektanta na poniesienie z tego tytułu odpowiedzialności.

Projektant spisuje umowę z inwestorem. Inwestor chce, by w umowie zawrzeć kary umowne za spóźnienie się z realizacją projektu w wysokości 5% wartości zlecenia za każdy dzień opóźnienia. Czy są przepisy, które określają, jak wysokie mogą być takie kary?

M.I.-S.:

Nie ma przepisów, które regulowałyby wysokość kar umownych. Umowa powinna jednak precyzować do jakiej maksymalnej kwoty oraz do jakiego terminu kara umowna może być naliczana. W praktyce często maksymalną wysokość kary umownej określa się np. do wysokości określonej wartości procentowej wynagrodzenia. Należy również mieć na uwadze, że na etapie ewentualnego postępowania sądowego sąd może dokonać zmniejszenia kary umownej, jeżeli uzna, że jest ona rażąco wygórowana. Praktyka orzecznicza sprowadza się w tym przypadku do ustalenia wysokości kary na poziomie ewentualnych szkód poniesionych przez stronę, która naliczyła karę umowną. Za rażąco wygórowaną sądy też uznają karę, która jest niewspółmierna do wynagrodzenia umownego (czyli pochłania większą część tego wynagrodzenia).


Podąrzaj Magda Myszura:

Prostym językiem wyjaśniam przepisy budowlane. Przedzieram się przez zawiłości prawa budowlanego po to, by dawać Wam gotowe odpowiedzi na trudne pytania.

Zostaw Komentarz

Największa od kilku lat nowelizacja prawa budowlanego weszła w życie. Poznaj wprowadzone zmiany i dowiedz się, kiedy stosować nowe, a kiedy stare przepisy.

Zapisz się do bezpłatnego newslettera

Chcesz otrzymywać powiadomienia o nowych artykułach na blogu, informacje o ofercie i materiały dostępne tylko dla subskrybentów? Zapisz się do newslettera, a nie przegapisz niczego. Przy okazji otrzymasz też bezpłatne materiały.

 


Chcę zapisać się do newslettera i otrzymywać na mój adres e-mail informacje o nowościach, promocjach i produktach związanych z blogiem oprawiebudowlanym.pl.

 

Z newslettera w każdej chwili będziesz mógł się wypisać. Nie będziemy wysyłać Ci spamu. Z polityki prywatności dowiesz się, jak chronimy Twoje dane.