Dom do 70 m2 bez formalności – kłamstwo marketingowe i zagrożenie dla inwestorów

with 4 komentarze

W tym tygodniu pojawił się projekt kolejnej ustawy wprowadzającej zmiany w prawie budowlanym. Promowany jest hasłem „dom do 70 m2 bez formalności”. Jednak rzeczywistość nijak ma się do zapowiadanych zmian, które są iluzoryczne i raczej pełnią funkcję marketingową. W dodatku są to zmiany niebezpieczne dla inwestorów. Dlaczego? O tym w tekście.

Dom do 70 m2 bez formalności

Dom do 70 m2 bez formalności? – chwyt marketingowy i zagrożenie bezpieczeństwa budowy i użytkowania obiektów

W projekcie ustawy znalazły się zapisy umożliwiające budowę na zgłoszenie z projektem oraz bez kierownika budowy i bez dziennika budowy „wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych, budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2, przy czym powierzchnia użytkowa tych budynków nie może przekraczać 90 m2, a ich liczba nie może być większa niż jeden na każde 1000 m2 powierzchni działki”.

Budowa bez pozwolenia, ale na zgłoszenie z projektem – taki przepis już istnieje

W uzasadnieniu projektu ustawy zmieniającej wskazano, że potrzeba wprowadzenia zmian w prawie budowlanym cyt. „wynika z konieczności zapewnienia prostych narzędzi prawnych umożliwiających budowę domów jednorodzinnych dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Projektowana regulacja wprowadza możliwości budowy domów jednorodzinnych bez pozwolenia na budowę, bez dziennika budowy oraz bez konieczności ustanowienia kierownika budowy, w procedurze tzw. zgłoszenia z projektem budowlanym”.

W rzeczywistości projektowane zmiany są iluzoryczne i raczej pełnią funkcję marketingową w związku z promocją programu „Polski Ład”, bo z uproszczeniem procedur nie mają nic wspólnego. A używanie w przestrzeni publicznej zwrotów typu „dom 70 m2 bez formalności” to wprowadzanie w błąd.

Istnieje już przepis, który umożliwia budowę domów jednorodzinnych bez pozwolenia na budowę. Jest to art. 29 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo budowlane: nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga tzw. zgłoszenia z projektem, budowa wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane.

Wprowadzenie do ustawy projektowanego przepisu dot. budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2 dla inwestora nie będzie miało żadnego praktycznego znaczenia. Jeżeli obszar oddziaływaniu budynku mieszkalnego jednorodzinnego, o którym mowa w projektowanym przepisie, będzie wykraczał poza działkę lub działki, na których został zaprojektowany, czyli jego budowa będzie powodować wprowadzenie, utrwalenie, zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich, to i tak zgodnie z art. 30 ust. 7 pkt 4 prawa budowlanego organ administracji architektoniczno-budowlanej będzie mógł zobowiązać inwestora do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę. Dodanie w art. 29 ust. 1 prawa budowlanego projektowanej zmiany spowoduje jedynie chaos i będzie wprowadzać inwestorów w błąd.

Zwolnienie z obowiązku ustanowienia kierownika budowy – to zagrożenie bezpieczeństwa, a nie uproszczenie procedur

O ile wymieniona wyżej zmiana w art. 29 prawa budowlanego może spowodować jedynie chaos prawny, to proponowane zwolnienie inwestora z obowiązku ustanowienia kierownika budowy jest rozwiązaniem, które negatywnie wpłynie na poziom bezpieczeństwa w trakcie budowy oraz użytkowania budynku.

Trudno w tym przypadku zrozumieć intencje ustawodawcy i zgodzić się z tym, że brak kierownika budowy uprości budowę tych obiektów.

Kierownik budowy, jako osoba posiadająca uprawnienia budowlane i specjalistyczną wiedzę, pełni w procesie budowlanym istotną funkcję. Do jego najważniejszych obowiązków należy organizowanie budowy i kierowanie nią w sposób zgodny z projektem lub pozwoleniem na budowę, przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, oraz przepisami bezpieczeństwa i higieny pracy. Odpowiada również za zapewnienie przy wykonywaniu robót budowlanych stosowania wyrobów o należytych właściwościach użytkowych.

Brak jest jakichkolwiek merytorycznych argumentów na to, że budynki mieszkalne jednorodzinne o powierzchni zabudowy do 70 m2 mogą być budowane bez kierownika budowy, a te o powierzchni zabudowy powyżej 70 m2 już nie. Wielkość budynku wcale nie przesądza o stopniu skomplikowania robót czy też jego konstrukcji. Nawet budowa niewielkiego domu jednorodzinnego o prostej konstrukcji, bardzo często realizowana tzw. systemem gospodarczym, powinna być nadzorowana przez wykwalifikowaną osobę.

Projektant nie zastąpi kierownika budowy

Zaskakujące jest również twierdzenie ustawodawcy zawarte w uzasadnieniu projektu ustawy zmieniającej, że cyt. „w przypadku obiektu jakim jest niewielki, bo ograniczony do 70 m2 powierzchni zabudowy, dom jednorodzinny, zapewnienie zgodności budowy z projektem z powodzeniem, może być zapewnione przez autora projektu”.

Ustawodawca chyba nie dostrzega różnic między pełnieniem nadzoru autorskiego a kierowaniem budową.

W ramach nadzoru autorskiego, który nie jest obowiązkowy i jest sprawowany na żądanie inwestora, projektant może tylko stwierdzać w toku wykonywania robót budowlanych zgodność realizacji z projektem. Natomiast katalog obowiązków kierownika budowy jest znacznie szerszy.

Ponadto do sprawowania tych funkcji technicznych w budownictwie wymagane są różne uprawnienia budowlane – do projektowania w przypadku nadzoru autorskiego oraz tzw. wykonawcze w przypadku kierowania budową.

Warto również zwrócić uwagę, że rezygnacja z obowiązku ustanowienia kierownika budowy a tym samym prowadzenia dziennika budowy uniemożliwia projektantowi prawidłowe prowadzenie nadzoru autorskiego.

Zgodnie z art. 21 pkt 2 Prawa budowlanego projektant, w trakcie realizacji budowy, ma prawo żądania wpisem do dziennika budowy wstrzymania robót budowlanych w razie stwierdzenia możliwości powstania zagrożenia lub wykonywania ich niezgodnie z projektem. W przypadku braku prowadzenia dziennika budowy projektant jest pozbawiony prawnych instrumentów działania.

Oprócz ww. realnych zagrożeń dla samego inwestora i całego procesu budowlanego rezygnacja z obowiązku ustanowienia kierownika budowy w przypadku budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2 doprowadzi do wręcz absurdalnej sytuacji.

Otóż instalowanie w użytkowanym budynku instalacji gazowej wymaga ustanowienia kierownika budowy i prowadzenia dziennika budowy, a budowa domu jednorodzinnego o powierzchni zabudowy do 70 m2 wraz z instalacją gazową będzie możliwa bez kierownika budowy.

Dom do 70 m2 bez kierownika budowy – podsumowanie

Reasumując: rezygnacja z obowiązku ustanowienia kierownika budowy, w przypadku budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2 będzie skutkowała brakiem jakiejkolwiek kontroli nad powstawaniem tych obiektów, co stwarza realne ryzyko powstawania obiektów niezgodnych z projektem budowlanym, samowoli budowlanych. Brak kierownika budowy nie jest dla inwestora uproszczenie procedur, tylko zagrożeniem bezpieczeństwa budowy i użytkowania budynku.

Budynek rekreacyjny do 70 m2 jedynie na zgłoszenie – to niebezpieczne

W projekcie ustawy znalazł się również zapis dotyczący budynków rekreacji indywidualnej. Na zgłoszenie (zwykłe, bez projektu) mają być budowane: „wolno stojące parterowe budynki rekreacji indywidualnej rozumiane jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 70 m2, przy rozpiętości elementów konstrukcyjnych nie większej niż 6 m i wysięgu wsporników nie większym niż 2 m, a liczba tych budynków nie może być większa niż jeden na każde 500 m2 powierzchni”. W tym momencie na zgłoszenie można budować budynki rekreacyjne o powierzchni zabudowy do 35 m2.

Planowana zmiana negatywnie wpłynie na poziom bezpieczeństwa w trakcie budowy oraz użytkowania tych budynków. Zagrożenia nie zniweluje również określenie maksymalnej rozpiętości elementów konstrukcyjnych (6 m) i maksymalnego wysięgu wsporników (2 m). Konstrukcje o rozpiętości 6 m (stropy, belki) i wsporniki o wysięgu 2 m (co dla wsporników jest bardzo dużą wartością) często wymagają przeprowadzenia obliczeń, by zapewnić bezpieczeństwo konstrukcji.

Tymczasem zgłoszenie jest przygotowywane przez samego inwestora, który może nie wiedzieć, czym jest rozpiętość konstrukcji czy wysięg wspornika. Wiedzy o bezpieczeństwie konstrukcji nie mają też pracownicy organów administracji architektoniczno-budowlanej, którzy rozpatrują zgłoszenia, więc nie będą oni mogli ocenić, czy planowana budowa budynku rekreacyjnego nie będzie zagrażać bezpieczeństwu ludzi lub mienia. Taką wiedzę posiadają jedynie projektanci, którzy jednak nie biorą udziału w opracowaniu dokumentacji do zgłoszenia.

Poza tym wprowadzenie tej zmiany doprowadzi do kolejnej absurdalnej sytuacji. Na zgłoszenie będzie można budować budynki rekreacji indywidualnej o powierzchni zabudowy do 70 m2, a budynki gospodarcze i garaże, które pod względem konstrukcyjnym niczym nie różnią się od budynków rekreacyjnych, mogą być budowane na zgłoszenie tylko, jeśli ich powierzchnia nie przekracza 35 m2. Dodatkowo sposób użytkowania budynków gospodarczych i garaży, w których czas przebywania ludzi jest krótkotrwały, różni się od sposobu użytkowania budynków rekreacyjnych, w których czas przebywania ludzi jest znacznie dłuższy.

W związku z powyższym proponowana zmiana dotycząca budowy budynków rekreacji indywidualnej powinna również uwzględniać konieczność dołączenia do zgłoszenia projektu i ustanowienia kierownika budowy.

Konsultacje publiczne

Trwają konsultacje publiczne dotyczące projektowanych zmian. Każdy może wziąć w nich udział. My to zrobiliśmy i wysłaliśmy do Ministerstwa powyższe uwagi.

Przydatne linki:

Projekt ustawy zmieniającej

Konsultacje publiczne

Dowiedz się też, jakie zmiany już wprowadzono w prawie budowlanym w 2021 r.

Jeśli masz dość szukania przepisów, analizowania ich i zastanawiania się, czy są obowiązujące, zajrzyj do naszych poradników i szkoleń, w których prostym językiem wyjaśniamy przepisy budowlane. Bardziej aktualnych opracowań prawdopodobnie nie znajdziesz na rynku:

Podąrzaj oprawiebudowlanym.pl:

Prostym językiem wyjaśniamy przepisy budowlane. Przedzieramy się przez zawiłości prawa budowlanego po to, by dawać Wam gotowe odpowiedzi na trudne pytania.

4 Odpowiedzi

  1. Paty
    | Odpowiedz

    Warto też pochylić się nad sposobem zakończenia i przyjęcia do użytkowania tych budynków. Który z inwestorów dobrowolnie będzie chciał inwentaryzować taki budynek skoro nie będzie konieczności zakonvzenia budowy w PINBie, co za tym idzie nie wszystkie gminy będą chciały wydawać nr dla tych budynków.

    • Magda Myszura
      |

      Ale skąd taki wniosek? Jeśli chodzi o domy jednorodzinne, to w kwestii zakończenia budowy póki co nic nie planują zmienić. Będą one podlegać geodezyjnemu wyznaczeniu w terenie, a po wybudowaniu geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej i będą wymagać złożenia zawiadomienia o zakończeniu budowy (tak samo jak teraz w przypadku domów jednorodzinnych budowanych na zgłoszenie).

      Natomiast jeśli chodzi o domy letniskowe, to w ich przypadku ma zostać nałożony obowiązek geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej.

  2. Adrian
    | Odpowiedz

    Pani Magdo.. Bardzo zaintrygował mnie zapis:

    Planowana zmiana negatywnie wpłynie na poziom bezpieczeństwa w trakcie budowy oraz użytkowania tych budynków. Zagrożenia nie zniweluje również określenie maksymalnej rozpiętości elementów konstrukcyjnych (6 m) i maksymalnego wysięgu wsporników (2 m). Konstrukcje o rozpiętości 6 m (stropy, belki) i wsporniki o wysięgu 2 m (co dla wsporników jest bardzo dużą wartością) często wymagają przeprowadzenia obliczeń, by zapewnić bezpieczeństwo konstrukcji.

    Tutaj kiedyś występowałem o interpretację i uwaga: elementy konstrukcyjne to nie od podpory do podpory ale cały ustrój. Czyli w rzucie po dachu:) Taką mi interpretację odpisali…. Zatem kolejny martwy zapis..

    • Magda Myszura
      |

      Niestety, i tutaj zapewne będą się pojawiać problemy interpretacyjne.

Zostaw Komentarz

Zapisz się do bezpłatnego newslettera

Chcesz otrzymywać powiadomienia o nowych artykułach na blogu, informacje o ofercie i materiały dostępne tylko dla subskrybentów? Zapisz się do newslettera, a nie przegapisz niczego. Przy okazji otrzymasz też bezpłatne materiały.

 


Chcę zapisać się do newslettera i otrzymywać na mój adres e-mail informacje o nowościach, promocjach i produktach związanych z blogiem oprawiebudowlanym.pl.

 

Z newslettera w każdej chwili będziesz mógł się wypisać. Nie będziemy wysyłać Ci spamu. Z polityki prywatności dowiesz się, jak chronimy Twoje dane.