Istotne i nieistotne zmiany w projekcie budowlanym

/Tekst zaktualizowany 01.09.2022/

Nowelizacja prawa budowlanego, która weszła w życie 19.09.2020 r. prawie całkowicie zmieniła art. 36a dotyczący istotnych i nieistotnych zmian w projekcie. Sprawdźmy, jakie konkretnie zmiany wprowadzono, czym teraz jest istotne i nieistotne odstępstwo od projektu i jak postępować w przypadku tych odstępstw?

Ustawa z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw wprowadziła sporo zmian w prawie budowlanym, w tym w przepisach dotyczących odstępstwa od projektu.

Po nowelizacji o odstępstwie istotnym lub nieistotnym mówimy tylko w odniesieniu do dwóch elementów projektu budowlanego tj. projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego. Odstępstwo od projektu technicznego również jest możliwe, ale w tym przypadku nie dokonujemy kwalifikacji na istotne i nieistotne (choć odpowiednio postąpić z takimi zmianami musimy, o czym przeczytasz w dalszej części artykułu).

Jakie zmiany w projekcie są istotne a jakie nieistotne? – przepisy

Zanim omówimy te przepisy, sprawdźmy jakie jest ich pełne brzmienie:

Art. 36a ust. 5:
Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę stanowi odstąpienie w zakresie:
1) projektu zagospodarowania działki lub terenu, w przypadku zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, na której obiekt budowlany został zaprojektowany;
2) charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego dotyczących:
a) powierzchni zabudowy w zakresie przekraczającym 5%,
b) wysokości, długości lub szerokości w zakresie przekraczającym 2%,
c) liczby kondygnacji;
3) warunków niezbędnych do korzystania z obiektu budowlanego przez osoby niepełnosprawne, o których mowa w art. 1 Konwencji o prawach osób niepełnosprawnych, sporządzonej w Nowym Jorku dnia 13 grudnia 2006 r., w tym osoby starsze;
4) zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części;
5) ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, innych aktów prawa miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
6) wymagającym uzyskania lub zmiany decyzji, pozwoleń lub uzgodnień, które są wymagane do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę lub do dokonania zgłoszenia:
a) budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1-4, lub
b) przebudowy, o której mowa w art. 29 ust. 3 pkt 1 lit. a, oraz instalowania, o którym mowa w art. 29 ust. 3 pkt 3 lit. d;
7) zmiany źródła ciepła do ogrzewania lub przygotowania ciepłej wody użytkowej, ze źródła zasilanego paliwem ciekłym, gazowym, odnawialnym źródłem energii lub z sieci ciepłowniczej, na źródło opalane paliwem stałym.

Art. 36a ust. 5b:
Przepisów ust. 5:
1) pkt 1 nie stosuje się do urządzeń budowlanych oraz obiektów małej architektury;
2) pkt 6 nie stosuje się w zakresie odstąpienia od:
a) projektowanych warunków ochrony przeciwpożarowej, jeżeli odstąpienie zostało uzgodnione pod względem ochrony przeciwpożarowej,
b) wymagań zawartych w pozwoleniu właściwego konserwatora zabytków wydanego na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, jeżeli odstąpienie zostało uzgodnione z właściwym wojewódzkim konserwatorem zabytków,
c) (uchylona)

Art. 36b ust 1 i 2:
1. Wprowadzanie zmian w projekcie technicznym dotyczących rozwiązań, które podlegały uzgodnieniom, wymaga ponownego uzyskania tych uzgodnień.
2. Odstąpienie od projektu technicznego jest dopuszczalne po dokonaniu przez projektanta zmian w tym projekcie oraz sprawdzeniu tych zmian przez projektanta sprawdzającego, o ile to sprawdzenie jest wymagane.

Co zmieniono w przepisach dotyczących odstępstwa od projektu? – 3 najważniejsze zmiany

Niektóre kwestie zostały doprecyzowane i uproszczone. Jednym z tych uproszczeń jest wykreślenie kubatury z listy parametrów obiektu budowlanego, których zmiana była istotnym odstąpieniem od projektu. Teraz parametr ten nie jest brany pod uwagę.

Oprócz tego doprecyzowano pkt 1 w art. 36a ust. 5 poprzez jednoznaczne wskazanie, że z istotnym odstąpieniem w zakresie projektu zagospodarowania działki lub terenu mamy do czynienia w przypadku zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, na której obiekt budowlany został zaprojektowany. Przepisu tego nie stosuje się do urządzeń budowlanych oraz obiektów małej architektury.

W praktyce zastosowanie tego przepisu może jednak budzić spore wątpliwości. Chodzi o sytuacje, w których np. zmiana lokalizacji urządzenia budowlanego spowoduje zwiększenie obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, na której obiekt budowlany został zaprojektowany. Można to zakwalifikować jako zmianę nieistotną, bo art. 36a ust. 5 pkt 1 nie dotyczy urządzeń budowlanych, ale jednocześnie jest to sprzeczne z ogólnymi zasadami prawa budowlanego zawartymi w art. 5. Konieczność ich uwzględniania przy kwalifikacji odstępstwa potwierdza utrwalona linia orzecznicza sądów administracyjnych. Więcej na ten temat (a także na wiele innych tematów) znajdziesz w naszym najnowszym poradniku „Odstąpienie od projektu budowlanego. Procedura, orzecznictwo, przykłady”.

Kolejną zmianą jest dodanie pkt. 7 w art. 36a ust. 5, zgodnie z którym zmiana źródła ciepła do ogrzewania lub przygotowywania ciepłej wody użytkowej, ze źródła zasilanego paliwem ciekłym, gazowym, odnawialnym źródłem energii lub z sieci ciepłowniczej, na źródło opalane paliwem stałym jest uznawana za istotne odstąpienie od projektu. Wprowadzenie tego przepisu ma na celu zachęcenie inwestora do stosowania bardziej ekologicznych źródeł ciepła.

Jeżeli potrzebujesz dokładnych i szczegółowych informacji o odstąpieniu od poszczególnych elementów projektu budowlanego i chcesz się nauczyć poprawnie kwalifikować każdą zmianę, to sprawdź poradnik „Odstąpienie od projektu budowlanego. Procedura, orzecznictwo, przykłady”.

Kto decyduje, czy zmiany w projekcie są istotne czy nieistotne?

O tym czy planowana zmiana w projekcie będzie nieistotna czy istotna decyduje projektant. Nie kierownik budowy. Jednak z kwalifikacją projektanta dotyczącą rodzaju odstąpienia nie musi się zgodzić urząd. Jeśli organ nadzoru budowlanego uzna, wbrew temu co zdecydował projektant, że jakaś zmiana jest istotna, podejmie odpowiednie kroki – takie jak w przypadku samowolnego odstąpienia. Wtedy inwestor może odwołać się od decyzji urzędu, a gdy to nie pomoże – dochodzić roszczeń od projektanta.

Powyższe potwierdza Wojewódzki Sąd Administracyjny w wyroku II SA/Gl 95/16:

„Dokonanie kwalifikacji przez projektanta nie ma charakteru wiążącego ani dla organów administracji architektoniczno-budowlanej, ani dla nadzoru budowlanego. Błędne uznanie przez projektanta, iż odstąpienie ma charakter nieistotny, nie wyklucza możliwości podjęcia przez organy budowlane przewidzianych prawem działań, a ewentualne szkody poniesione na skutek takiej nieprawidłowej kwalifikacji odstąpienia mogą stać się podstawą do ewentualnych roszczeń cywilnoprawnych inwestora wobec projektanta”.

Jak postąpić w przypadku nieistotnej zmiany w projekcie?

W przypadku zmiany nieistotnej projektant dołącza do dokumentacji budowy odpowiednie informacje (rysunek i opis) dotyczące tego odstąpienia. Wtedy do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie trzeba dołączyć dodatkowe dokumenty. Są to kopie rysunków z naniesionymi zmianami a w razie potrzeby także opis. Ponadto oświadczenie kierownika budowy o wykonaniu obiektu zgodnie z przepisami i projektem musi zostać potwierdzone przez projektanta i inspektora nadzoru inwestorskiego, jeśli był ustanowiony.

Jak postąpić w przypadku zmiany istotnej?

Jeżeli projektant zakwalifikuje zmianę w projekcie jako istotną, to w przypadku robót realizowanych na podstawie:

• pozwolenia na budowę będzie konieczna zmiana tego pozwolenia – procedura jest podobna do zwykłego pozwolenia, ale ogranicza się do planowanej zmiany,
• zgłoszenia z projektem – konieczne będzie uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę dla całego zamierzenia budowlanego albo dokonanie ponownego zgłoszenia. Co ważne – nie dotyczy to wszystkich robót na zgłoszenie, tylko ściśle określonych kilku rodzajów robót realizowanych na zgłoszenie z projektem (bo prawo budowlane nie przewiduje odstąpienia od zwykłego zgłoszenia).

Co zrobić ze zmianą w projekcie technicznym?

Zmian w projekcie technicznym nie kwalifikujemy jako istotne lub nieistotne. Od projektu technicznego można odstąpić, jeśli projektant wprowadzi w tym projekcie zmiany i zostaną one sprawdzone przez sprawdzającego (jeśli jest wymagany). Oprócz tego zmiany dotyczące rozwiązań, które podlegały uzgodnieniom, wymagają ponownego uzgodnienia.

Warto też pamiętać o tym, by sprawdzać, czy zmiana w projekcie technicznym nie pociąga za sobą odstępstwa od projektu zagospodarowania lub architektoniczno-budowlanego lub innych warunków pozwolenia. Bo jeśli tak jest, to to odstępstwo trzeba już odpowiednio zakwalifikować jako istotne lub nieistotne i postąpić właściwie do rodzaju tego odstępstwa.

Jeżeli potrzebujesz dokładnych i szczegółowych informacji o odstąpieniu od poszczególnych elementów projektu budowlanego i chcesz się nauczyć poprawnie kwalifikować każdą zmianę, to sprawdź poradnik „Odstąpienie od projektu budowlanego. Procedura, orzecznictwo, przykłady”.