Krótko OPB #17: Budowa 3 m od granicy a obszar oddziaływania obiektu i strony postępowania

Budynek projektowany 3 m od granicy niezabudowanej działki budowlanej. Czy działka ta znajduje się w obszarze oddziaływania tego budynku? Tak. A dlaczego? O tym w tekście.

Co jakiś czas spotykamy się z problemem tego typu: Projektant zaprojektował dom jednorodzinny 3 m od granicy. Wyznaczył obszar oddziaływania mieszczący się w granicy działki, a urząd zawiadomił sąsiada jako stronę postępowania. Pojawia się wtedy pytanie: „Czy słusznie?”.

Odpowiedź brzmi: tak. Jeśli sąsiednia działka jest niezabudowaną działką budowlaną, to znajduje się ona w obszarze oddziaływania projektowanego budynku i tym samym sąsiad jest stroną postępowania. Dlaczego? Dlatego, że nie będzie mógł wybudować budynku w odległości 4 m od granicy ścianą z oknem. A mógłby to zrobić, gdyby działka, na której jest projektowany dom, pozostała niezabudowana. Wynika to z § 271 ust. 1 warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki, który wskazuje 8 m jako minimalną odległość pomiędzy budynkami.

Tu często pada argument typu: ale przecież budynki mogą stać w odległości 6 m od siebie i analogicznie 7 m. Rozprawmy się z nim.

Co prawda § 271 ust. 9 warunków technicznych dopuszcza zmniejszenie odległości o 25%, czyli do 6 m, ale tylko w przypadku, gdy oba budynki są zwrócone do siebie ścianami bez okien. To wcale nie oznacza, że jeśli okno będzie tylko w jednym z budynków, to mogą stać od siebie w odległości 7 m. Nie mogą. Ze względu właśnie na odległości wskazane w § 271 ust. 1 i bezpieczeństwo pożarowe (wystarczy, że w jednym budynku jest okno, a istnieje większe ryzyko wyjścia pożaru poza budynek).

To chyba jeden z największych mitów o obszarze oddziaływania, że wystarczy budynek usytuować zgodnie z § 12 i tego oddziaływania nie ma. Tymczasem zwykle niestety jest. Choćby ze względu właśnie na te przepisy przeciwpożarowe. A często oczywiście nie tylko.

Aktualizacja 29.04.2024 r.:

W tekście jest mowa o oddziaływaniu wynikającym z jednego przepisu § 271 ust. 1 i co za tym idzie odległości pomiędzy „zwykłymi” ścianami – niebędącymi ścianami oddzielenia przeciwpożarowego. To oddziaływanie może też wynikać z innych przepisów. Ale nie omawiam tych przypadków, bo to jest cykl „Krótko o prawie budowlanym”. Jest to cykl, w którym odpowiadamy na jedno konkretne pytanie. Nie omawiamy całego zagadnienia i nie rozwodzimy się nad wątkami pobocznymi.

Jeśli potrzebujesz więcej informacji, to zachęcam Cię do przyjrzenia się poradnikowi „Obszar oddziaływania obiektu. Jak prawidłowo go określać”.

Chcesz mieć pełną wiedzę i święty spokój? Sprawdź poradnik „Obszar oddziaływania obiektu. Jak prawidłowo go określać”. Znajdziesz w nim m.in.:

• przykłady i rysunki, dzięki którym błyskawicznie zrozumiesz, jak stosować przepisy w praktyce,
• niezawodną autorską metodę 3 x O, z którą w 3 prostych krokach bezbłędnie określisz obszar oddziaływania każdego obiektu,
• orzecznictwo – argument nie do obalenia w dyskusji z każdym urzędem.