Odległość budynku od granicy działki – nowe warunki techniczne od 1 i 15 sierpnia 2024 r.

1 i 15 sierpnia 2024 r. zaczęły obowiązywać zmiany w warunkach technicznych dla budynków. Nowe warunki techniczne dotyczą m.in. sytuowania budynków na działce, a dokładniej – odległości budynków od granicy działki. Przyjrzyjmy się nowym wytycznym dotyczącym par. 12 warunków technicznych i zobaczmy, jakie rysunki pojawiły się w nowym załączniku do rozporządzenia.

Zanim przyjrzymy się tym nowym przepisom, krótka informacja. Jeśli chcesz być na bieżąco ze zmianami w przepisach budowlanych, to rozważ dołączenie do newslettera OPB NEWS.

Otrzymasz w nim informacje o:

• zmianach wprowadzanych w ustawach i rozporządzeniach związanych z procesem budowlanym wraz z linkami do tych ustaw i rozporządzeń wprowadzających zmiany;
• opublikowaniu tekstów jednolitych lub ujednoliconych wraz z linkami do nich;
• ciekawych orzeczeniach sądowych związanych z procesem budowlanym wraz z linkami do pełnych treści tych orzeczeń.

Szczegółowe informacje na stronie OPB NEWS (nie zwlekaj z decyzją, bo do newslettera można dołączyć tylko do 5 września 2024 r., a gdy dołączysz przed końcem sierpnia, to otrzymasz 1 miesiąc gratis).

Nowe warunki techniczne – odległość budynków od granicy działki

Zmiany w par. 12 warunków technicznych od 1 sierpnia 2024 r.

1 sierpnia 2024 r. weszła w życie nowelizacja warunków technicznych wprowadzona przez Dz. U. z 2023 r. poz. 2442, zmieniony przez Dz. U. z 2024 r. poz. 474.

Wprowadzono m.in. nową odległość od granicy działki dla budynków mieszkalnych wielorodzinnych o wysokości ponad 4 kondygnacji nadziemnych. Ma ona wynieść 5 m niezależnie od tego, czy budynek jest zwrócony w stronę granicy ścianą z oknem lub drzwiami czy ścianą bez okien lub drzwi (par. 12 ust. 1 i 2).

Określono też, że w takim budynku balkon musi się znaleźć minimum 3 m od granicy działki (par. 12 ust. 6).

Doprecyzowano też, że budynek sytuowany bezpośrednio przy granicy stykający się z innym budynkiem, musi przylegać całą powierzchnią ściany do tego istniejącego (par. 12 ust. 3).

Wprowadzono też drobne zmiany w ust. 8 i 10 oraz dodano nowy ust. 11. Zobaczmy, jak brzmiał par. 12 nowych warunków technicznych po 1 sierpnia 2024 r.

Par. 12 warunków technicznych dla budynków od 1 do 14 sierpnia 2024 r.:

1. Jeżeli z przepisów § 13, § 19, § 23, § 36, § 40, § 60 i § 271–273 lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy tej działki nie mniejszej niż:
1) 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;
2) 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien lub drzwi w stronę tej granicy;
3) 5 m – w przypadku budynku mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości ponad 4 kondygnacji nadziemnych, zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;
4) 5 m – w przypadku budynku mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości ponad 4 kondygnacji nadziemnych, zwróconego ścianą bez okien lub drzwi w stronę tej granicy.

2. W przypadkach, o których mowa w ust. 1 pkt 2 i 4, dopuszcza się sytuowanie budynku w odległości nie mniejszej niż 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje taką możliwość.

3. Dopuszcza się, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, § 19, § 23, § 36, § 40, § 60 i § 271–273, sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki budowlanej, jeżeli będzie on przylegał całą długością swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce oraz jego wysokość będzie zgodna z obowiązującym na danym terenie miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

4. W zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271–273, dopuszcza się:
1) budowę budynku ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości 16 m lub mniejszej;
2) nadbudowę budynku istniejącego, usytuowanego w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 od granicy tej działki budowlanej, o nie więcej niż jedną kondygnację, przy czym w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy, nie może być okien i drzwi;
3) budowę budynku gospodarczego lub garażu o długości nie większej niż 6,5 m i wysokości nie większej niż 3 m bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez okien i drzwi

5. Usytuowanie budynku na działce budowlanej w sposób, o którym mowa w ust. 2–4, powoduje objęcie sąsiedniej działki obszarem oddziaływania obiektu w rozumieniu art. 3 pkt 20 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.

6. Odległość od granicy działki budowlanej nie może być mniejsza niż:
1) 1,5 m do okapu lub gzymsu zwróconego w stronę tej granicy, a także do balkonu, daszku nad wejściem,
galerii, tarasu, schodów zewnętrznych, rampy lub pochylni – z wyjątkiem pochylni przeznaczonych dla osób
niepełnosprawnych;
2) 4 m do okna umieszczonego w dachu zwróconego w stronę tej granicy;
3) 3 m do balkonu w budynku, o którym mowa w ust. 1 pkt 3 i 4.

7. W przypadkach, o których mowa w ust. 2 i 4, dopuszcza się zmniejszenie odległości okapu zwróconego w stronę granicy działki budowlanej do 1 m

8. Budynek inwentarski lub budynek gospodarczy, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, § 60 i § 271–273, nie może być sytuowany ścianą z oknami lub drzwiami w odległości mniejszej niż 8 m od ściany istniejącego na sąsiedniej działce budowlanej budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego lub budynku użyteczności publicznej, lub takiego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę albo zostało dokonane zgłoszenie budowy, do którego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu lub zostało wydane zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu, o którym mowa w art. 30 ust. 5aa ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, z zastrzeżeniem ust. 4 pkt 3.

9. Odległości podziemnej części budynku, a także budowli podziemnej spełniającej funkcje użytkowe budynku, znajdujących się całkowicie poniżej poziomu otaczającego terenu, od granicy działki budowlanej nie ustala się.

10. Zachowanie odległości, o których mowa w ust. 1–9, nie jest wymagane w przypadku, gdy sąsiednia działka jest działką drogową lub publicznie dostępnym placem.

11. Budynek produkcyjny lub magazynowy o powierzchni zabudowy przekraczającej 1000 m2, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, § 60 i § 271–273, należy sytuować ścianą w odległości nie mniejszej niż 30 m od ściany:
1) istniejącego na innej działce budowlanej budynku mieszkalnego albo budynku zamieszkania zbiorowego;
2) projektowanego na innej działce budowlanej budynku mieszkalnego albo budynku zamieszkania zbiorowego, dla których istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę albo zostało dokonane zgłoszenie budowy, do którego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu lub zostało wydane zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu, o którym mowa w art. 30 ust. 5aa ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.

Jeśli chcesz poznać inne zmiany w warunkach technicznych wprowadzone 1 sierpnia 2024 r., sprawdź poradnik, w którym są one omówione (poradnik wkrótce zniknie ze sklepu): „Zmiany w warunkach technicznych dla budynków”.

Zmiany w par. 12 warunków technicznych od 15 sierpnia 2024 r.

15 sierpnia 2024 r. wprowadzono kolejną nowelizację warunków technicznych dla budynków. Weszły wtedy zmiany opublikowane w Dz. U. z 2024 r. poz. 726.

W par. 12 ust. 1 dodano zapis, który może wiele zmienić w interpretacji tego przepisu. Wskazano, że każdą płaszczyznę powstałą w wyniku załamania lub uskoku ściany traktuje się jako oddzielną ścianę.

Dodano również nowy ustęp 1a, w którym wskazano, że można usytuować budynek ścianą z oknami lub drzwiami w odległości mniejszej niż 4 m, lecz nie mniejszej niż 3 m od granicy działki budowlanej, jeśli łącznie są spełnione następujące warunki:
1) ściana budynku jest usytuowana w sposób inny niż równoległy do tej granicy działki,
2) odległość zewnętrznej krawędzi okna lub drzwi wynosi co najmniej 4 m od granicy tej działki.

Wyjątek ten dotyczy przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 1, a więc nie odnosi się do budynków mieszkalnych wielorodzinnych o wysokości powyżej 4 kondygnacji. Te muszą być sytuowane minimum 5 m od granicy działki.

Dodano też nowy ust. 10a i nowy załącznik nr 1a do warunków technicznych, w których wskazano sposób określania minimalnej odległości ściany budynku od granicy działki budowlanej, o której mowa w ust. 1 i 1a.

Zanim zobaczymy, jak brzmi par. 12 nowych warunków technicznych i jakie rysunki dodano w załączniku 1a, chcę Ci przypomnieć, że jeśli w przyszłości nie chcesz przegapić zmian w przepisach budowlanych, rozważ dołączenie do newslettera OPB NEWS.

Par. 12 warunków technicznych dla budynków od 15 sierpnia 2024 r.:

1. Jeżeli z przepisów § 13, § 19, § 23, § 36, § 40, § 60 i § 271–273 lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy tej działki nie mniejszej niż:
1) 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy,
2) 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien lub drzwi w stronę tej granicy,
3) 5 m – w przypadku budynku mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości ponad 4 kondygnacji nadziemnych, zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy,
4) 5 m – w przypadku budynku mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości ponad 4 kondygnacji nadziemnych, zwróconego ścianą bez okien lub drzwi w stronę tej granicy
– przy czym każdą płaszczyznę powstałą w wyniku załamania lub uskoku ściany traktuje się jako oddzielną ścianę.

1a. Dopuszcza się usytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 1, w odległości mniejszej niż 4 m, lecz nie mniejszej niż 3 m od granicy działki budowlanej, przy spełnieniu łącznie następujących warunków:
1) ściana budynku jest usytuowana w sposób inny niż równoległy do tej granicy działki;
2) odległość zewnętrznej krawędzi okna lub drzwi wynosi nie mniej niż 4 m od granicy tej działki.

2. W przypadkach, o których mowa w ust. 1 pkt 2 i 4, dopuszcza się sytuowanie budynku w odległości nie mniejszej niż 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje taką możliwość.

3. Dopuszcza się, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, § 19, § 23, § 36, § 40, § 60 i § 271–273, sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki budowlanej, jeżeli będzie on przylegał całą długością swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce oraz jego wysokość będzie zgodna z obowiązującym na danym terenie miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

4. W zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271–273, dopuszcza się:
1) budowę budynku ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości 16 m lub mniejszej;
2) nadbudowę budynku istniejącego, usytuowanego w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 od granicy tej działki budowlanej, o nie więcej niż jedną kondygnację, przy czym w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy, nie może być okien i drzwi;
3) budowę budynku gospodarczego lub garażu o długości nie większej niż 6,5 m i wysokości nie większej niż 3 m bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez okien i drzwi

5. Usytuowanie budynku na działce budowlanej w sposób, o którym mowa w ust. 2–4, powoduje objęcie sąsiedniej działki obszarem oddziaływania obiektu w rozumieniu art. 3 pkt 20 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.

6. Odległość od granicy działki budowlanej nie może być mniejsza niż:
1) 1,5 m do okapu lub gzymsu zwróconego w stronę tej granicy, a także do balkonu, daszku nad wejściem,
galerii, tarasu, schodów zewnętrznych, rampy lub pochylni – z wyjątkiem pochylni przeznaczonych dla osób
niepełnosprawnych;
2) 4 m do okna umieszczonego w dachu zwróconego w stronę tej granicy;
3) 3 m do balkonu w budynku, o którym mowa w ust. 1 pkt 3 i 4.

7. W przypadkach, o których mowa w ust. 2 i 4, dopuszcza się zmniejszenie odległości okapu zwróconego w stronę granicy działki budowlanej do 1 m

8. Budynek inwentarski lub budynek gospodarczy, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, § 60 i § 271–273, nie może być sytuowany ścianą z oknami lub drzwiami w odległości mniejszej niż 8 m od ściany istniejącego na sąsiedniej działce budowlanej budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego lub budynku użyteczności publicznej, lub takiego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę albo zostało dokonane zgłoszenie budowy, do którego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu lub zostało wydane zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu, o którym mowa w art. 30 ust. 5aa ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, z zastrzeżeniem ust. 4 pkt 3.

9. Odległości podziemnej części budynku, a także budowli podziemnej spełniającej funkcje użytkowe budynku, znajdujących się całkowicie poniżej poziomu otaczającego terenu, od granicy działki budowlanej nie ustala się.

10. Zachowanie odległości, o których mowa w ust. 1–9, nie jest wymagane w przypadku, gdy sąsiednia działka jest działką drogową lub publicznie dostępnym placem.

10a. Sposób określania minimalnej odległości ściany budynku od granicy działki budowlanej, o której mowa w ust. 1 i 1a, określa załącznik nr 1a do rozporządzenia.

11. Budynek produkcyjny lub magazynowy o powierzchni zabudowy przekraczającej 1000 m2, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, § 60 i § 271–273, należy sytuować ścianą w odległości nie mniejszej niż 30 m od ściany:
1) istniejącego na innej działce budowlanej budynku mieszkalnego albo budynku zamieszkania zbiorowego;
2) projektowanego na innej działce budowlanej budynku mieszkalnego albo budynku zamieszkania zbiorowego, dla których istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę albo zostało dokonane zgłoszenie budowy, do którego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu lub zostało wydane zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu, o którym mowa w art. 30 ust. 5aa ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.

Rysunki z załącznika 1a nowych warunków technicznych dla budynków:

Jeśli pracujesz w branży architektonicznej lub budowlanej i nie możesz sobie pozwolić na to, żeby z powodu nieznajomości aktualnych przepisów stracić pracę, klientów lub pieniądze, to rozważ dołączenie do newslettera OPB NEWS (nie zwlekaj z decyzją, bo zapisy trwają tylko do 5 września).

Po zapisie do OPB NEWS zyskasz:

• Komfort: dwa razy w miesiącu otrzymasz najnowsze zmiany w przepisach budowlanych prosto na swoją skrzynkę e-mail. Już nigdy nie przegapisz ważnych nowelizacji.
• Czas: zamiast godzin spędzanych na przeglądaniu dziesiątek stron, otrzymasz najważniejsze informacje w zwięzłej formie, prosto na swoją skrzynkę mailową. Skup się na swojej pracy, a my zajmiemy się resztą.
• Spokój: będziesz mieć pewność, że pracujesz na aktualnych przepisach, co uchroni Cię przed kosztownymi błędami.