Remont i przebudowa budynków mieszkalnych jednorodzinnych i wielorodzinnych – kiedy pozwolenie, kiedy zgłoszenie, a kiedy brak formalności

Remont i przebudowa to różne rodzaje robót wymagające różnych formalności. Kiedy przebudowa budynków mieszkalnych jednorodzinnych i wielorodzinnych wymaga pozwolenia? A kiedy wystarczy zgłoszenie? A co z remontem? Czy przebudowę albo remont budynków mieszkalnych jedno- i wielorodzinnych można wykonać bez pozwolenia i bez zgłoszenia? Sprawdźmy.

przebudowa budynków - pozwolenie na budowę czy zgłoszenie — Zdjęcie z serwisu Pexels dodane przez Laurie Shaw

Ogólna zasada jest taka, że wszystkie roboty budowlane wymagają przed ich rozpoczęciem uzyskania pozwolenia na budowę. Wynika to z art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego. Istnieją jednak wyjątki od tej zasady. Jednak zanim je poznamy, sprawdźmy w ogóle, czy remont i przebudowa są robotami budowlanymi.

Przebudowa i remont – czy to są roboty budowlane?

Tak. Zarówno prace polegające na przebudowie, jak i na remoncie, należą do robót budowlanych, co wprost wynika z art. 3 pkt 7 Prawa budowlanego.

Ilekroć w ustawie jest mowa o:
7) robotach budowlanych – należy przez to rozumieć budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego;

W związku z tym – co do zasady – wymagane jest, by przed ich rozpoczęciem uzyskać pozwolenie na budowę. Jednak od tej ogólnej zasady istnieje kilka wyjątków. Zaraz przyjrzymy się im w odniesieniu do budynków mieszkalnych jednorodzinnych i wielorodzinnych. Zanim jednak przejdziemy do meritum ważna uwaga.

Opisane w dalszej części tekstu wyjątki nie dotyczą:
– robót wymagających uzyskania zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych, bo te zawsze wymagają uzyskania pozwolenia na budowę,
– przedsięwzięć, które wymagają przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko, oraz przedsięwzięć wymagających przeprowadzenia oceny oddziaływania na obszar Natura 2000 – te roboty również zawsze wymagają pozwolenia na budowę,
– robót budowlanych wykonywanych przy obiekcie budowlanym wpisanym do rejestru zabytków, w przypadku których też jest potrzebne pozwolenie na budowę,
– robót budowlanych na obszarze wpisanym do rejestru zabytków, które to roboty wymagają zgłoszenia (o ile można je wykonywać bez pozwolenia).

Żeby móc zastosować odpowiednią procedurę, trzeba też wiedzieć, czym jest remont i przebudowa i jakie konkretnie roboty do nich zaliczamy. Nie zawsze łatwo jest rozróżnić remont od przebudowy albo przebudowę od rozbudowy. Jeśli chodzi o przebudowę, to dowiesz się, czym ona jest, z opracowania „Przebudowa obiektów budowlanych – definicja i przykłady. Przegląd orzecznictwa”.

„Przebudowa obiektów budowlanych – definicja i przykłady. Przegląd orzecznictwa” to 125 starannie wyselekcjonowanych wyroków sądowych, które:

wyjaśniają definicję przebudowy,
tłumaczą, czym są parametry użytkowe i techniczne obiektu budowlanego,
pokazują na przykładach, jakie roboty są przebudową, a jakie nią nie są.

Przebudowa budynków mieszkalnych jednorodzinnych i wielorodzinnych

Kiedy przebudowa budynków mieszkalnych jednorodzinnych i wielorodzinnych nie wymaga pozwolenia na budowę ani zgłoszenia?

Przebudowa budynków mieszkalnych jednorodzinnych i wielorodzinnych nie wymaga pozwolenia na budowę ani zgłoszenia w dwóch przypadkach, tj. jeśli:

nie dotyczy przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych (zgodnie z art. 29 ust. 4 pkt 1 lit. a Prawa budowlanego),
polega na dociepleniu budynku o wysokości do 12 m (zgodnie z art. 29 ust. 4 pkt 1 lit. c Prawa budowlanego).

Kiedy budynki mieszkalne można przebudować na zgłoszenie?

Na podstawie zgłoszenia można wykonać przebudowę:

przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych, pod warunkiem, że nie prowadzi ona do zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, na której budynek jest usytuowany (zgodnie z art. 29 ust. 3 pkt 1 lit. a Prawa budowlanego). Ważne jest jednak, że nie jest to zwykłe zgłoszenie, tylko tzw. zgłoszenie z projektem, do którego wymagany jest m.in. projekt budowlany sporządzony przez projektanta;
polegającą na dociepleniu budynków o wysokości powyżej 12 m i nie wyższych niż 25 m (zgodnie z art. 29 ust. 3 pkt 1 lit. e Prawa budowlanego).

Zamiast dokonywać zgłoszenia inwestor może oczywiście wystąpić o pozwolenie na budowę, co wprost wynika z art. 29 ust. 5 Prawa budowlanego.

Kiedy potrzebne jest pozwolenie na przebudowę budynków mieszkalnych jedno- i wielorodzinnych

Więcej wyjątków odnośnie do przebudowy budynków mieszkalnych jedno- i wielorodzinnych ustawa Prawo budowlane nie przewiduje. W związku z tym wszystkie pozostałe roboty – niewymienione w dwóch powyższych częściach niniejszego tekstu – polegające na przebudowie budynków mieszkalnych, wymagają pozwolenia na budowę.

Czyli pozwolenie na budowę potrzebne jest w przypadku na przykład:

przebudowy przegród zewnętrznych lub elementów konstrukcyjnych budynków mieszkalnych wielorodzinnych,
przebudowy przegród zewnętrznych lub elementów konstrukcyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych, jeśli powoduje ona zwiększenie obszaru oddziaływania poza działkę, na której budynek jest usytuowany,
przebudowy polegającej na dociepleniu budynków o wysokości powyżej 25 m,
zachodzi jedna ze szczególnych sytuacji wymienionych w pierwszej części tekstu, np. budynek znajduje się w rejestrze zabytków.

Remont budynków mieszkalnych jednorodzinnych i wielorodzinnych

Kiedy budynki mieszkalne jednorodzinne i wielorodzinne można remontować bez pozwolenia na budowę i bez zgłoszenia?

Remont budynków mieszkalnych wielorodzinnych i jednorodzinnych (których budowa wymaga pozwolenia) nie wymaga pozwolenia na budowę ani zgłoszenia, jeśli nie dotyczy przegród zewnętrznych albo elementów konstrukcyjnych.

Remont budynków mieszkalnych jednorodzinnych, które można budować na zgłoszenie, nie wymaga pozwolenia ani zgłoszenia.

Wynika to z art. 29 ust. 4 pkt 2 lit. a Prawa budowlanego.

Pozwolenia ani zgłoszenia nie wymaga też remont urządzeń budowlanych. Wynika to z art. 29 ust. 4 pkt 2 lit. b Prawa budowlanego. Urządzeniami budowlanymi są np. instalacje wewnętrzne – o czym przeczytasz w tekście „Czy instalacje wewnętrzne są urządzeniami budowlanymi?”.

Kiedy remont budynków mieszkalnych wymaga zgłoszenia?

Na podstawie zgłoszenia można wykonać remont budynków mieszkalnych wielorodzinnych i jednorodzinnych (których budowa wymaga pozwolenia) w zakresie przegród zewnętrznych albo elementów konstrukcyjnych. Wynika to z art. 29 ust. 3 pkt 2 lit. b Prawa budowlanego.

Remont budynków mieszkalnych jedno- i wielorodzinnych a pozwolenie na budowę

Remont zwykle nie wymaga pozwolenia na budowę. Chyba że zachodzi jedna z przesłanek omówionych w pierwszej części tekstu, na przykład jest to remont budynku wpisanego do rejestru zabytków. Wtedy – niezależnie od tego, czy remont dotyczy przegród zewnętrznych albo elementów konstrukcyjnych – wymagane jest pozwolenie na budowę.

Niemniej jednak, mimo tego, że remont zazwyczaj nie wymaga pozwolenia, to trzeba pamiętać o tym, by przed wykonaniem remontu, upewnić się, czy planowane roboty na pewno tym remontem są. A przepisy dokładnie to definiują.

Remont i przebudowa – co jeszcze jest istotne?

Żeby zastosować odpowiednią procedurę, trzeba wiedzieć, jak przepisy kwalifikują konkretne roboty budowlane. Czym jest remont, przebudowa czy rozbudowa. Zwłaszcza że rozbudowa, z dwoma małymi wyjątkami dotyczącymi budynków jednorodzinnych, wymaga zawsze pozwolenia na budowę.

Wbrew pozorom nie jest łatwo odróżnić remont od przebudowy, a przebudowę od rozbudowy. Na przykład:

Powiększenie połaci dachu – czy jest to przebudowa czy już rozbudowa?
Wbudowanie lukarny – czy należy to traktować jako przebudowę czy jako rozbudowę?
Zmiana dachu z płaskiego na skośny – czy to jest przebudowa czy rozbudowa?
Wymiana okien i drzwi w ścianie lub dachu – czy to mieści się w definicji remontu lub przebudowy?

Jeśli chcesz dowiedzieć się, jakie roboty organy i sądy kwalifikują jako przebudowę, sprawdź opracowanie „Przebudowa obiektów budowlanych – definicja i przykłady. Przegląd orzecznictwa”.

„Przebudowa obiektów budowlanych – definicja i przykłady. Przegląd orzecznictwa” to 125 starannie wyselekcjonowanych wyroków sądowych, które: