Jak wyznaczyć obszar oddziaływania obiektu? Na podstawie jakich przepisów? Sprawdź odpowiedź na te (i 4 inne) pytania.

1) Co to znaczy obszar oddziaływania obiektu? – czyli podstawa prawna

Zgodnie z art. 3 pkt 20 prawa budowlanego obszar oddziaływania obiektu to „teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zabudowie tego terenu”.

Mówiąc w wielkim skrócie, z przepisu tego wynika, że jeżeli obiekt budowlany po usytuowaniu go na działce ograniczy możliwość zabudowy sąsiedniej działki, ta sąsiednia działka znajduje się w obszarze oddziaływania tego obiektu.

2) Na podstawie jakich przepisów wyznaczyć obszar oddziaływania?

W praktyce sporo problemów stwarza określenie przepisów odrębnych, na podstawie których wyznaczamy obszar oddziaływania, bo ustawodawca ich nie sprecyzował. Jakie więc konkretnie przepisy powinny mieć tutaj zastosowanie?

Najogólniej mówiąc: wszystkie te, które wprowadzają jakiekolwiek ograniczenia w zabudowie terenu wywołane istnieniem jakiegoś obiektu. Najwięcej wytycznych w tym zakresie znajduje się w warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać różne obiekty budowlane i ich usytuowanie. Ale to nie są jedyne przepisy. Bo zastosowanie mogą mieć też inne, np. ustawa o drogach publicznych czy prawo wodne.

Obszerny spis przykładowych przepisów znajdziesz w poradniku „Obszar oddziaływania obiektu. Jak prawidłowo go określać”.

3) Kto wyznacza obszar oddziaływania obiektu?

Obszar oddziaływania obiektu wyznaczają:

• projektant w projekcie budowlanym,
• organ administracji architektoniczno-budowlanej podczas postępowania o pozwolenie na budowę lub zmianę tego pozwolenia oraz przy niektórych zgłoszeniach.

Projektant i organ wyznaczają obszar oddziaływania niezależnie od siebie. Organ nie musi się zgodzić z obszarem wyznaczonym przez projektanta. I na odwrót.

4) Jak duży może być obszar oddziaływania?

Nie da się ogólnie określić, jak daleko sięga czy ile wynosi obszar oddziaływania obiektu. Przy każdym zamierzeniu budowlanym obszar ten jest inny. Nawet jeśli projektujemy takie same obiekty.

Obszar oddziaływania może na przykład obejmować:

• jedynie działkę inwestycyjną,
• działkę inwestycyjną i wszystkie bądź wybrane działki z nią graniczące,
• działkę inwestycyjną, działki graniczące z działką inwestycyjną i działki zlokalizowane jeszcze dalej.

5) W jaki sposób przedstawić obszar oddziaływania?

Obszar oddziaływania przedstawiamy w projekcie budowlanym w postaci informacji o obszarze oddziaływania obiektu. I ta informacja musi zawierać konkretne elementy wymagane przez rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego.

Zgodnie z § 18 tego rozporządzenia informacja o obszarze oddziaływania obiektu zawiera:

• wskazanie przepisów prawa, w oparciu o które dokonano określenia obszaru oddziaływania obiektu;
• zasięg obszaru oddziaływania obiektu przedstawiony w formie opisowej lub graficznej albo informację, że obszar oddziaływania obiektu mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany.

6) Jak wyznaczyć obszar oddziaływania obiektu?

Żeby prawidłowo wyznaczyć obszar oddziaływania obiektu musimy przede wszystkim dobrze znać wszystkie przepisy dotyczące obiektu, który projektujemy. Jest nam to potrzebne do tego, żeby przeanalizować, czy projektowany obiekt ogranicza możliwość zabudowy sąsiednich działek. Bo nie każde oddziaływanie na sąsiednią działkę powoduje, że ta działka znajduje się w obszarze oddziaływania projektowanego obiektu. Uciążliwości typu zwiększony hałas czy kurz nie mają znaczenia przy określaniu obszaru oddziaływania. Żeby można było w ogóle mówić o obszarze oddziaływania obiektu, muszą pojawić się ograniczenia w zabudowie działek sąsiednich.

Gdy wyznaczamy obszar oddziaływania obiektu, musimy przeanalizować:

• jakie potencjalne obiekty mogłyby się znaleźć na działkach sąsiednich,
• czy projektowany obiekt powoduje, że nie będzie możliwości lokalizacji tych potencjalnych obiektów w dowolnym (ale zgodnym z przepisami) miejscu działki.