Często spotykamy się z pytaniem: czy jest możliwa budowa budynku w mniejszej odległości od granicy niż pozwalają na to przepisy? Jest taka możliwość, tak samo jak jest możliwe odstępstwo od innych wymagań stawianych przez warunki techniczne jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, ale tylko po spełnieniu dodatkowych wymagań. Jakich?Kiedy możliwe jest odstępstwo od warunków technicznych
Odstępstwo od warunków technicznych możliwe jest w przypadkach szczególnie uzasadnionych. Przepisy nie precyzują jakie to są przypadki, więc interpretacja należy zawsze do właściwego organu. Ponadto odstępstwo nie może powodować zagrożenia życia ludzi lub bezpieczeństwa mienia, a w przypadku obiektów użyteczności publicznej i mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego – ograniczenia dostępności dla osób niepełnosprawnych. Odstępstwo nie powinno też powodować pogorszenia warunków zdrowotno-sanitarnych i użytkowych, a także stanu środowiska. I wreszcie – trzeba spełnić określone warunki zamienne.
Kto wydaje zgodę na odstępstwo od warunków technicznych
Zgodę na odstępstwo wydaje organ wydający pozwolenie na budowę (m.in. starosta, wojewoda, prezydent miasta), jednak po uzyskaniu upoważnienia ministra. Tak więc z wnioskiem o odstępstwo powinieneś zwrócić się do organu wydającego pozwolenia na budowę. To organ występuje do ministra o upoważnienie do udzielenia zgody na odstępstwo i finalnie to ten organ udziela bądź odmawia zgody na odstępstwo.
Co powinien zawierać wniosek
We wniosku powinieneś wskazać wszystko to, co organ musi zawrzeć we wniosku do ministra, czyli:
1) charakterystykę obiektu oraz, w miarę potrzeby, projekt zagospodarowania działki lub terenu, a jeżeli odstępstwo mogłoby mieć wpływ na środowisko lub nieruchomości sąsiednie – również projekty zagospodarowania tych nieruchomości, z uwzględnieniem istniejącej i projektowanej zabudowy;
2) szczegółowe uzasadnienie konieczności wprowadzenia odstępstwa;
3) propozycje rozwiązań zamiennych;
4) pozytywną opinię wojewódzkiego konserwatora zabytków w odniesieniu do obiektów budowlanych wpisanych do rejestru zabytków oraz innych obiektów budowlanych usytuowanych na obszarach objętych ochroną konserwatorską;
5) w zależności od potrzeb – pozytywną opinię innych zainteresowanych organów.
Warto wiedzieć
Minister może uzależnić upoważnienie do wyrażenia zgody na odstępstwo od spełnienia dodatkowych warunków.
Zobacz poradniki, w których prostym językiem wyjaśniamy przepisy budowlane. Przestań tracić czas i nerwy na szukanie i analizowanie przepisów. Zdobądź pełną wiedzę i miej święty spokój.
-
Produkt w promocji
Pozwolenie na budowę. Teczka narzędziOriginal price was: 108 zł.81 złCurrent price is: 81 zł. -
Zmiany w warunkach technicznych dla budynków157 zł -
Budowa domów o powierzchni zabudowy do 70 m2. O formalnościach oraz ryzyku projektanta i inwestora87 zł – 97 zł -
Prawa i obowiązki projektanta147 zł -
Obiekty i roboty budowlane niewymagające pozwolenia na budowę99 zł -
Nazwa zamierzenia budowlanego – 7 rzeczy, które warto o niej wiedzieć79 zł -
Obiekty i roboty budowlane. Definicje, orzecznictwo, przykłady167 zł -
Odstąpienie od projektu budowlanego. Procedura, orzecznictwo, przykłady, wyd. 2159 zł -
Obszar oddziaływania obiektu. Jak prawidłowo go określać146 zł
8 Odpowiedzi
Anonimowy
Witam,
Mam pytanie odnośnie konieczności uzyskania odstępstwa w zakresie odległości od granicy działki oraz do budynku na działce sąsiedniej dla inwestycji polegającej na :
wersja 1 – przebudowie wraz ze zmianą sposobu użytkowania istniejącego garażu (stanowiącego dobudowę do istniejącego domu jednorodzinnego) na pomieszczenie przeznaczone na pobyt ludzi.
wersja 2 – przebudowie z nadbudową wraz ze zmianą sposobu użytkowania istniejącego garażu (stanowiącego dobudowę do istniejącego domu jednorodzinnego) na pomieszczenie przeznaczone na pobyt ludzi.
W obydwu przypadkach dotychczasowy garaż będzie pełnił funkcję pokoju mieszkalnego połączonego z przylegającym do niego fragmentem domu.
Garaż jedną ścianą wzdłużną przylega do istniejącego domu a przeciwległa ściana garażu bez okien sytuowana jest w granicy działki. Odległość ściany garażu znajdującej się w granicy działki do budynku na działce sąsiedniej wynosi ok. 4,5 m. Na ścianie frontowej garażu znajduje się brama wjazdowa, na tylnej ścianie okno i drzwi (w odległości ok. 50 cm od granicy działki).
Czy w przypadku wersji 1 – przebudowy wraz ze zmianą sposobu użytkowania – połączenie garażu z domem poprzez wykucie otworu we wspólnej ścianie, przebudowa garażu (parametry techniczne i użytkowe), brak rozbudowy/nadbudowy – będzie potrzebne odstępstwo w ww. zakresie ?
Czy w przypadku wersji 2 – przebudowy z nadbudową wraz ze zmianą sposobu użytkowania – połączenie garażu z domem poprzez wykucie otworu we wspólnej ścianie, przebudowa garażu (parametry techniczne i użytkowe) oraz podniesienie stropu garażu o ok. 50 cm (zmiana kubatury czyli nadbudowa) – będzie potrzebne odstępstwo w ww. zakresie ?
Pozdrawiam
Unknown
Dzień dobry, mam pytanie odnośnie odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych. Pięć lat temu kupiliśmy od miasta działkę budowlana przed skarpa porośnięta drzewami, która należy do wujka mojego męża. Działka w planie zagospodarowania jest przeznaczona pod budowę jednorodzinna, kupiona od miasta, teoretycznie nie ma się czego przyczepić. Jak to w życiu bywa, powienela nam się noga i byliśmy zmuszeni sprzedać działkę. Nie było kupca, a że sytuacja była ciężka, zdecydowali się ją od nas odkupić przyjaciele. Wzięli kredyt, potem wybrali projekt, który przekształcili u architekta, projekt domu był położony 4 m od granicy skarpy. Wszystko było już dopiete na ostatni guzik, jeszcze tylko potrzebowali pozwolenia. I tu pojawił się problem, bo powiat nie zezwolił na budowę, ponieważ sąsiadujaca z działka skarpa widnieje jako las. Nie ma szansy przesunięcia domu do odległości 12 m od lasu, bo nie ma na to miejsca, przyjaciele zalamani, a ja mam wyrzuty sumienia. Co można zrobić w takim wypadku? Czy to nie wina miasta, że sprzedaje działkę pod budowę domu, na której tego domu nie można postawić? Jak można temu zaradzić? Wujek powiedział, że jemu to niepotrzebne, może te drzewa wyciąć, złożyć odpowiednie wnioski, żeby zmienić klasyfikację działki, ale na dzień dzisiejszy nie wiemy jakie. Czy to nie bedzie bardzo dlugo trwalo? Przyjaciele maja juz umowiona ekipe budowlana, zalezy im na czasie, chcielibysmy jak najszybciej te sprawe rozwiazac. Bardzo proszę o pomoc, bo ta sytuacja spędza mi sen z powiek. Pozdrawiam serdecznie.
Magda /MGM/
Dzień dobry. No niestety takie przypadki, że działki budowlanej nie można zabudować, zdarzają się. Pisałam o tym w tekście "Działka budowlana, której nie zabudujesz – co sprawdzić przed zakupem działki budowlanej, by uniknąć błędu". Trochę szkoda, że projektant to przeoczył. Co można zrobić teraz? Są 3 wyjścia:
1) spróbować uzyskać odstępstwo od warunków technicznych – czyli to, o czym mowa w powyższym artykule. Ale nie wiem, czy uda się je uzyskać ani ile to potrwa;
2) spróbować zmienić rodzaj tych użytków, ale nie mam pojęcia czy to będzie możliwe, czy będzie coś kosztować i ile czasu to potrwa. Kwestie te reguluje ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Stosowne informacje uzyskacie w wydziale geodezji starostwa powiatowego lub urzędu miasta – w przypadku miast na prawach powiatu, bo to ten urząd zajmuje się takimi sprawami.
3) Poczekać na zmianę przepisów. 1 stycznia 2018 r. mają się zmienić warunki techniczne dotyczące budynków i w pewnych sytuacjach w zabudowie jednorodzinnej będzie można lokalizować dom w odległości 4 m od lasu. Z tym że nowe rozporządzenie nie zostało jeszcze podpisane przez ministra, więc jeszcze nie ma 100% pewności, czy wejdzie w życie. Jeśli zdecydujecie się na ten krok – architekt powinien przeanalizować nowe przepisy i sprawdzić, czy w Waszym przypadku będzie można je zastosować. Trochę o tych nowych przepisach pisałam w tekście: "Zmiany w warunkach technicznych od 1.01.2018 r. – część 3".
Sławek
Dzień dobry mam duży problem zgłosiłem budynek rekreacji inwidualnej do użytkowania nadzór nakazał zrobienie projektu zmiennego ale jest jeden problem ponieważ moja działka graniczy z Ls i MPZP mówi iż mogę tylko jeżeli uzyskam 12m u mnie jest 4m co mogę mam zrobić aby uniknąć rozbiórki
Magda | oprawiebudowlanym.pl
Jeżeli plan nie dopuszcza żadnego odstępstwa, to bez zmiany planu nic się nie zrobi. Proszę zajrzeć do naszego artykułu: „Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego a decyzja o warunkach zabudowy – sprawdź, co to jest i jaki ma wpływ na Twoją inwestycję”. A na jakiej podstawie Pan budował ten budynek? Było pozwolenie lub zgłoszenie?
Jarek
Witam.
Mój problem dotyczy dość nietypowej sytuacji. generalnie chodzi o ustawowe 12 m od linii lasu(Ls) zaznaczone w warunkach zabudowy.Postaram się możliwie najkrócej:
Działka rolna z warunkami zabudowy 3000m2 w 1/3 las od strony drogi,dalej przestrzeń ok 20×20 m w której chciałbym zmieścić dom( całe to miejsce jest w strefie < 12 m od lasu) następnie w ziemi wodociąg, telefon i napowietrzna linia NN. Dalej zostaje jeszcze miejsce gdzie można wg WZ budować jednak teren jest położony znacznie niżej ok.2m i tam w skrajnych przypadkach wg ISOK.GOV.PL możliwe zalania. Poza tym dom w tamtym miejscu zupełnie odbiegałby od linii w jakiej usytuowano dom na sąsiedniej działce, dlatego nie chcę tam rozpoczynać budowy .Sąsiad prawdopodobnie uzyskał pozwolenie kiedy nie było jeszcze przepisu o warunkach technicznych( Jego budowa jest około 8 metrów od Ls) mniej więcej w tej linii w stosunku do drogi w której ja chciałbym budować.
Dodam jeszcze, że dla tych działek nie ma MPZP a w studium wpisano dany obszar jako użytkowanie rolne.
Uprzejmie proszę o podpowiedź jaką drogę załatwienia sprawy obrać.
Monika
Witam.
W moim przypadku problemem jest droga. Działka o którą chodzi znajduje się w Warszawie i została kupiona około 20 lat temu przez moich rodziców. Chcieliśmy przeznaczyć ją na sprzedaż – znalazła się osoba zainteresowana i w trakcie wizyty w urzędzie okazało się że najprawdopodobniej nie będzie można na niej wybudować domu. Nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Działka jest jako rolna RV – trzeba ją wyłączyć z produkcji rolnej. Wszystkie działki sąsiednie zabudowane są domami jednorodzinnymi a droga wewnętrza prowadząca to tych działek okazała się za wąska. Ma w najwęższym miejscu niecałe 2 metry – akurat przed naszą działką. Droga wewnętrzna z dwóch stron łączy się z innymi ulicami. Czy są szanse uzyskania odstępstwa od warunków technicznych dotyczących drogi prowadzącej do działki budowlanej ?
Pozdrawiam
Jagoda
Moja sytuacja:
Budynek jednorodzinny, zabudowa siedliskowa. Granica z sąsiadem skośna, najmniejsza odległość od granicy to 8,5m. Chciałabym dostawić garaż przylegający do budynku. (Łącznie działka >16m), garaż chciałabym 7mx8m. (7 do granicy)- zostanie 1,5 m do sąsiada. Nad garażem planowana nadbudowa o 1 kondygnację. Co zrobić? Tylko do ministerstwa o odstępstwo, czy są jakieś szczególne przypadki na działki siedliskowe (brak MPZP), a WZ i decyzja na bud. na 2010 nie zakładała garażu. Jednak wszystko jest dostosowane, wjazd, utwardzenia… jest jakieś wyjście? Z góry dziękuję z apomoc.