Co to jest: remont, budowa, przebudowa i inne roboty budowlane – definicje i przykłady

budowa, przebudowa, remont

Jakie roboty nazywamy przebudową, a jakie budową? Kiedy mamy do czynienia z remontem, a kiedy z bieżącą konserwacją? Co to jest rozbudowa, nadbudowa i odbudowa?

 

Dzisiaj podajemy definicje poszczególnych rodzajów robót i konkretne przykłady. Definicje części z nich, np. budowa, remont, przebudowa, znajdują się w ustawie, ale czasem budzą sporo wątpliwości. Z kolei definicji rozbudowy, nadbudowy, odbudowy czy bieżącej konserwacji nie znajdziemy w przepisach. Wszelkie wątpliwości pomaga nam rozwiać orzecznictwo sądowe.


Po co Ci wiedza o tym jak dane roboty są nazwane w przepisach? Prawo budowlane uzależnia rodzaj formalności, które musisz przeprowadzić przed realizacją inwestycji (pozwolenie na budowę, zgłoszenie z projektem, zgłoszenie, brak formalności) od rodzaju robót budowlanych. O tym jakich formalności wymagają konkretne roboty, pisaliśmy m.in. w tekstach:
na temat zmian w prawie budowlanych wprowadzonych 1.01.2017 r.,
o obiektach i robotach niewymagających żadnych formalności,
o obiektach, które można realizować na zgłoszenie,
o robotach budowlanych wymagających zgłoszenia.

 

Co to jest budowa

Budowa to wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowa, rozbudowa, nadbudowa obiektu budowlanego – art. 3 pkt 6 prawa budowlanego.

Z budową mamy do czynienia nie tylko w sytuacji, gdy powstaje nowy obiekt budowlany. Budową jest także rozbudowa i nadbudowa istniejącego obiektu. Rozbudowując lub nadbudowując obiekt budowlany stosujemy procedury takie jak dla budowy.

 

Czym jest rozbudowa i nadbudowa

Nie ma legalnej definicji rozbudowy i nadbudowy. Możemy zatem posiłkować się definicją słownikową i orzecznictwem sądowym.
Zgodnie ze sjp.pwn.pl rozbudowa to „powiększenie budowli lub obszaru już zabudowanego”.

Orzecznictwo pojęcia rozbudowy i nadbudowy definiuje w następujący sposób:
„Przez rozbudowę należy bowiem rozumieć zmianę charakterystycznych parametrów istniejącego obiektu budowlanego, jak kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość” – wyrok NSA II OSK 2484/14.


„Przez “rozbudowę” należy rozumieć powiększenie, rozszerzenie budowli, obszaru już zabudowanego, dobudowywanie nowych elementów” – wyrok WSA w Krakowie II SA/Kr 1112/15.

„Nadbudowa to rodzaj budowy, w wyniku którego powstaje nowa część istniejącego już obiektu budowlanego. W wyniku przeprowadzenia nadbudowy pewnego obiektu budowlanego zwiększa się jego wysokość i powierzchnia użytkowa” – wyrok WSA w Poznaniu II SA/Po 528/12.

 

Przykład – rozbudowa na zgłoszenie:

Jeśli chcesz rozbudować wolno stojący garaż o powierzchni zabudowy 20 m² – na zgłoszenie możesz go rozbudować do powierzchni 35 m², o ile są spełnione pozostałe wymagania stawiane przez przepis (tj. liczba podobnych obiektów nie przekracza dwóch na każde 500 m² powierzchni działki). Dlaczego? Ponieważ budowa garaży o takiej powierzchni wymaga zgłoszenia.

 

Przykład – zabudowa tarasu:

Zabudowa istniejącego zadaszonego tarasu, w wyniku której w budynku powstaje nowe pomieszczenie, stanowi rozbudowę budynku. Potwierdza to wyrok WSA w Poznaniu II SA/Po 905/13.

 

Przykład – budowa z wykorzystaniem fragmentu istniejącego budynku:

„Przeprowadzenie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów budynku takich, jak powierzchnia zabudowy czy kubatura budynku nie stanowi odtworzenia stanu pierwotnego, a tym samym remontu. Rozebranie obiektu i wybudowanie w jego miejscu obiektu o innej powierzchni i kubaturze, nawet przy pozostawieniu jego części w postaci jednej ściany, należy uznać za budowę, o której mowa w art. 3 pkt 6 p.b., tj. wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego” – wyrok NSA II OSK 2048/13.

 

Kiedy następuje odbudowa obiektu

Definicji odbudowy również nie znajdziemy w przepisach.
Zgodnie ze sjp.pwn.pl odbudowa to „odrestaurowanie lub wzniesienie na nowo tego, co zostało zniszczone”.

Orzecznictwo odbudowę definiuje w następujący sposób:
„Jeśli inwestor wykonuje roboty budowlane polegające na wykonaniu faktycznie nowego obiektu, choć z wykorzystaniem elementów konstrukcyjnych pozostałych po innym obiekcie budowlanym, który uległ zniszczeniu to dokonuje nie remontu lecz odbudowy, a więc budowy wedle definicji zawartej w art. 3 pkt 6 p.b.” – wyrok WSA w Opolu II SA/Op 484/15.

„Przez odbudowę rozumie się wykonywanie faktycznie nowego obiektu budowlanego, choć z wykorzystaniem elementów konstrukcyjnych pozostałych po innym obiekcie budowlanym, który uległ zniszczeniu” – wyrok WSA w Lublinie II SA/Lu 971/11.

“Natomiast przez “odbudowę” rozumie się odtworzenie istniejącego wcześniej i zniszczonego obiektu budowlanego, w tym samym miejscu i z zachowaniem pierwotnej wielkości, kształtu i układu funkcjonalnego” – wyrok WSA w Kielcach II SA/Ke 970/13.

 

Co to jest przebudowa

Przebudowa to „wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego” – art. 3 pkt 7a prawa budowlanego.

Z przebudową budynku mamy zatem do czynienia, gdy zmieniają się jego parametry użytkowe lub techniczne, ale nie zmienia się: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość, liczba kondygnacji.

A co to są te parametry użytkowe i techniczne? Definicji tych pojęć nie znajdziemy w przepisach, ale z pomocą przychodzi nam orzecznictwo:

„Dla uznania, że doszło do przebudowy obiektu budowlanego w świetle art. 3 pkt 7a p.b. istotne jest ustalenie, że miała miejsce zmiana jego parametrów użytkowych lub technicznych. Jednocześnie ustawodawca nie wyjaśnia, co należy rozumieć przez parametry użytkowe i techniczne. Nie ulega jednak wątpliwości, że skoro przepis mówi zarówno o parametrach technicznych, jak i użytkowych, to nie chodzi w nim jedynie o wartości techniczne, jak na przykład obciążenia. Nie może też chodzić o parametry, których zmiana powoduje wyłączenie robót budowlanych poza zakres pojęcia przebudowy, czyli kubatura obiektu budowlanego, powierzchnia jego zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji. W ocenie NSA, z legalnej definicji przebudowy wynika, że przebudową są też takie roboty budowlane, które nie zmieniają parametrów technicznych obiektu budowlanego, takich jak na przykład występujące w obiekcie obciążenia, ale które powodują zmianę parametrów związanych z jego użytkowaniem” – wyrok NSA II OSK 1972/14.

„Parametrem użytkowym i technicznym będą wszelkie wielkości (wyrażone w jednostkach miary, wagi, nachylenia itd.) elementów użytkowych (np. balkonu, dachu, ściany) i technicznych (np. ciężaru konstrukcji, odporności ppoż.), które występują w przypadku danego obiektu budowlanego. A zatem przebudowa zaliczana do robót budowlanych, w znaczeniu definicji zawartej w prawie budowlanym, obejmuje wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym prac prowadzących wyłącznie do zmian w ramach dotychczasowego układu funkcjonalnego obiektu (np. może dotyczyć elementów konstrukcyjnych)” – wyrok WSA we Wrocławiu II SA/Wr 412/10:

„Przebudowa to takie roboty budowlane, których wynik w żaden sposób nie zmieni bryły obiektu budowlanego. W sytuacji bowiem gdy nastąpi nawet nieznaczna zmiana bryły obiektu budowlanego, to mamy do czynienia z rozbudową lub nadbudową” – wyrok WSA w Lublinie II SA/Lu 521/10.

 

Przykłady

 

Przebudową jest:

montaż okna połaciowego, wykonanie okna lub drzwi, wymiana okna lub drzwi ze zmianą wielkości otworu, zamurowanie okna lub drzwi – zmieniają się parametry użytkowe budynku;
– wymiana: konstrukcji dachu, stropów, schodów wewnętrznych – jest to ingerencja w konstrukcję i zmiana parametrów technicznych obiektu.

 

Przebudową nie jest:

– podniesienie ścianki kolankowej, budowa lukarny w połaci dachu – zmienia się kubatura budynku.
– wymiana samego pokrycia dachu – jest to remont,
– zmiana lokalizacji ścian działowych – wyrok WSA w Krakowie II SA/Kr 1239/11: „Wyburzenie ściany działowej, niebędącej elementem konstrukcyjnym budynku nie wpływa, ani na zmianę parametrów użytkowych, ani technicznych istniejącego obiektu budowlanego. Po wyburzeniu ściany działowej żadne parametry techniczne, czy użytkowe obiektu jakim jest budynek nie powinny ulec zmianie. Dlatego prace dotyczące rozkładu, czy istnienia ścian działowych należy zaliczyć do sfery szeroko pojętego urządzenia wnętrz. Prace takie nie powinny być zaliczane do robót budowlanych”.

O tym, jakich formalności wymaga przebudowa różnych rodzajów obiektów budowlanych, piszemy w podlinkowanym tekście.

 

Czym jest remont

Remont to „wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym” – art. 3 pkt 8 prawa budowlanego.

 

Co to jest bieżąca konserwacja

Definicji bieżącej konserwacji nie znajdziemy w przepisach. Musimy zatem posiłkować się orzecznictwem.
„Przez pojęcie “bieżącej konserwacji”, o jakiej mowa w art. 3 pkt 8 p.b., należy rozumieć wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót mających na celu utrzymanie obiektu budowlanego w dobrym stanie, w celu jego zabezpieczenia przed szybkim zużyciem się, czy też zniszczeniem i dla utrzymania go w celu użytkowania w stanie zgodnym z przeznaczeniem tegoż obiektu. Zakwalifikowanie określonych robót do prac konserwacyjnych jest kwestią ocenną, wynikającą z konkretnych warunków, a przede wszystkim odniesienia zakresu prowadzonych robót do konkretnego obiektu, jego wielkości, przeznaczenia” – wyrok Wyrok WSA w Łodzi II SA/Łd 997/11 mówi.

„Warunkiem uznania prac za remont, jest odtwarzanie stanu pierwotnego, poprzez wymianę określonych elementów, częstokroć przy użyciu bardziej nowatorskich materiałów. Tym remont odróżnia się od bieżącej konserwacji, która polega wyłącznie na dokonywaniu zabiegów mających na celu zachowanie danej konstrukcji w należytym stanie” – wyrok WSA w Bydgoszczy II SA/Bd 478/16.

Sądy wielokrotnie wypowiadały się na temat tego, co remontem nie jest. Poniżej kilka przykładów.

 

Remont a budowa

Remontem nie są roboty budowlane polegające na rozbiórce istniejącego obiektu budowlanego i budowie obiektu nowego, nawet jeśli budowa polega na odbudowie obiektu istniejącego z ewentualnym wykorzystaniem materiałów pozostałych po rozbiórce obiektu dotychczasowego. W przypadku remontu musi bowiem istnieć remontowany obiekt. Stąd też remont polega na wymianie jedynie poszczególnych elementów i zastąpieniu ich nowymi” – wyrok WSA w Gdańsku II SA/Gd 76/14.

„Cechą charakterystyczną remontu jest odtworzenie stanu pierwotnego, stąd nie mogą być uznane za remont roboty budowlane, w wyniku których powstają nowe elementy” – wyrok WSA w Gliwicach II SA/Gl 1521/12.

„Wymiana elementów drewnianych ogrodzenia na metalowe lub betonowe czy też zastąpienie ścian budynku z drewna ścianami murowanymi nie jest odtworzeniem stanu pierwotnego. Tego rodzaju roboty budowlane nie są więc remontem, lecz przebudową lub odbudową obiektu budowlanego. Podobnie rozbiórka części drewnianego budynku i wykonanie w tym miejscu części murowanej nie stanowi remontu istniejącego obiektu budowlanego, lecz jest budową, nie można bowiem tego uznać za odtworzenie stanu pierwotnego” – wyrok WSA we Wrocławiu II SA/Wr 622/10.

 

Remont a odbudowa

„Istotną cechą remontu jest zakwalifikowanie robót budowlanych jako takich, które mają na celu odtworzenie stanu pierwotnego. Przy remoncie zachowane są parametry dotychczas istniejące. Natomiast przez “odbudowę” rozumie się odtworzenie istniejącego wcześniej i zniszczonego obiektu budowlanego, w tym samym miejscu i z zachowaniem pierwotnej wielkości, kształtu i układu funkcjonalnego” – wyrok WSA w Kielcach II SA/Ke 970/13.

Remont a bieżąca konserwacja – wymiana okien lub drzwi bez ingerencji w konstrukcję, tj. bez zmiany wielkości otworów

„Roboty budowlane polegające jedynie na wymianie drzwi wejściowych, bez jednoczesnego wykonywania innych robót mających na celu przywrócenie wartości użytkowej całego obiektu budowlanego bądź jego znacznej części nie stanowią remontu, lecz bieżącą konserwację – w rozumieniu art. 3 pkt 8 p.b.” – wyrok WSA w Warszawie II SA/Wa 2513/13.

Wszystkie orzeczenia przytoczone w tekście znajdziesz na stronie orzeczenia.nsa.gov.pl.

  1. Anonimowy
    | Odpowiedz

    – podniesienie ścianki kolankowej, budowa lukarny w połaci dachu – zmienia się kubatura budynku więc nie jest to przebudowa a nadbudowa / rozbudowa. Wpis zawiera błąd.

    • MGM
      |

      Oczywiście. Miało być w następnym punkcie: "Przebudową nie jest". Dziękuję za czujność :)

  2. Michał
    | Odpowiedz

    Witam, znów przydatny artykuł (!). I takie pytanie może delikatnie odbiegające od tematu. A kto może wykonać inwentaryzację budowlaną np. pod wydzielenie lokalu? Pozdrawiam

  3. Anonimowy
    | Odpowiedz

    Dobre pytanie :) Rzeczoznawca ? Zarządca nieruchomości ? Pośrednik Nieruchomości ? Kosztorysant ?

    • Anonimowy
      |

      Projektant? Asystent projektanta?

  4. Anonimowy
    | Odpowiedz

    Osoba posiadająca uprawnienia budowlane, architektoniczne lub konstrukcyjno-budowlane

  5. Anonimowy
    | Odpowiedz

    zmieniłam pokrycie dachu na zgłoszenie lecz wstawilam okna samowolnie co mam teraz zrobić gdzie mam zglosić zmiany

  6. Anonimowy
    | Odpowiedz

    Witam podczas remontu dachu wymienilam świetliki w dachu oraz wstawiłam 4okna dachowe pomiędzy, krokwiami.czy popełniłam wykroczenie?czytam i czytam i się przestraszyłam co teraz zrobić by było dobrze.pozdrawiam i dziękuję za informacje

  7. Anonimowy
    | Odpowiedz

    czy wykucie otworu na drzwi w ścianie nośnej wymaga zgłoszenia

  8. Magda Olchawska
    | Odpowiedz

    Konkretne pytanie – jak należy zakwalifikować wykonanie izolacji fundamentów 80-letniego budynku? Remont to nie jest, ponieważ pierwotnie takiej izolacji nie było. Co zatem? Przebudowa?
    Z góry dziękuję za pomoc.

Prześlij komentarz