Kiedy przebudowa budynku wymaga pozwolenia, a kiedy zgłoszenia? Czy można przebudować obiekt budowlany bez żadnych formalności?

Zanim wymienimy konkretne obiekty budowlane i formalności, które wiążą się z ich przebudową, wyjaśnimy, co to właściwie jest przebudowa. Ma to duże znaczenie, ponieważ od tego, czy prawidłowo zakwalifikujesz roboty, zależy dalszy sposób postępowania.

Co to jest przebudowa

Zgodnie z definicją zawartą w prawie budowlanym (art. 3 pkt 7a) przebudowa to:
„wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego”.

Więcej na temat przebudowy i przykłady konkretnych robót, które mieszczą się w zakresie tego pojęcia znajdziesz w tekście, w którym podaliśmy definicje i przykłady przebudowy, budowy, remontu i innych robót.

Jeśli roboty, które planujesz, mieszczą się w definicji przebudowy, będziesz musiał zastosować jedną z poniższych procedur.

Ważne – poniższe nie dotyczy obiektów wpisanych do rejestru zabytków (wtedy potrzebne jest pozwolenie) lub znajdujących się na obszarze wpisanym do rejestru zabytków (wtedy trzeba dokonać zgłoszenia). Ponadto pozwolenia na budowę wymagają także przedsięwzięcia mogące znacząco oddziaływać na środowisko lub obszar Natura 2000.

Zanim wymienimy obiekty, które możesz przebudować bez żadnych formalności, powinieneś wiedzieć, że: zwolnienie z obowiązku uzyskania pozwolenia lub dokonania zgłoszenia, nie zwalania z konieczności spełnienia wymagań stawianych przez przepisy. Więcej na ten temat znajdziesz w podlinkowanym tekście.

Chcesz otrzymywać powiadomienia o nowych artykułach i materiały dostępne tylko dla subskrybentów?

Przebudowa domów jednorodzinnych

W przypadku formalności związanych z przebudową domów jednorodzinnych przepisy są dosyć nieprecyzyjne. W art. 29 ust. 2 pkt. 1a i art. 30 ustawodawca wskazał, że pozwolenia ani zgłoszenia nie wymaga przebudowa obiektów, o których mowa w art. 29 ust. 1. A w tym przepisie są wymienione wolno stojące budynki mieszkalne jednorodzinne, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane.

Z kolei w art. 29 ust. 2 pkt 1b oraz art. 30 ust. 1 pkt 2 i art. 30 ust. 4c ustawodawca wskazał, że zgłoszenia z projektem wymaga przebudowa przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych, o ile nie prowadzi ona do zwiększenia dotychczasowego obszaru oddziaływania tych budynków. Z tego przepisu wynika, że przebudowa przegród zewnętrznych i elementów konstrukcyjnych wszystkich domów jednorodzinnych (czyli również tych wolno stojących o obszarze oddziaływania w obrębie „własnej” działki), jeśli nie prowadzi do zwiększenia dotychczasowego obszaru oddziaływania – wymaga zgłoszenia z projektem.

Jak te przepisy będą interpretowane przez organy – pokaże czas albo kolejna nowelizacja ;)

Jeśli przebudowa domu jednorodzinnego nie dotyczy przegród zewnętrznych ani elementów konstrukcyjnych – nie musisz przeprowadzać żadnych formalności.

Przebudowa na zgłoszenie z projektem

Zgłoszenia z projektem budowlanym wymaga przebudowa:

1) przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych, o ile nie prowadzi ona do zwiększenia dotychczasowego obszaru oddziaływania tych budynków.

Przebudowa na zgłoszenie

Zgłoszenie jest potrzebne w przypadku przebudowy następujących obiektów budowlanych:

1) płyt do składowania obornika – związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej;

2) szczelnych zbiorników na gnojówkę lub gnojowicę o pojemności do 25 m³ – związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej;

3) naziemnych silosów na materiały sypkie o pojemności do 30 m³ i wysokości
nie większej niż 7 m – związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej;

4) wolno stojących parterowych budynków stacji transformatorowych i kontenerowych stacji transformatorowych o powierzchni zabudowy do 35 m²;

5) przydomowych oczyszczalni ścieków o wydajności do 7,50 m³ na dobę;

6) zbiorników bezodpływowych na nieczystości ciekłe o pojemności do 10 m³;

7) zjazdów z dróg krajowych i wojewódzkich oraz zatok parkingowych na tych drogach;

8) tymczasowych obiektów budowlanych, niepołączonych trwale z gruntem i
przewidzianych do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce w terminie określonym w zgłoszeniu, o którym mowa w art. 30 ust. 1, ale nie później niż przed upływem 180 dni od dnia rozpoczęcia budowy określonego w zgłoszeniu;

9) obiektów budowlanych piętrzących wodę i upustowych o wysokości piętrzenia poniżej 1 m poza rzekami żeglownymi oraz poza obszarem parków narodowych, rezerwatów przyrody i parków krajobrazowych oraz ich otulin;

10) pomostów o długości całkowitej do 25 m i wysokości, liczonej od korony pomostu do dna akwenu, do 2,50 m, służących do:
a) cumowania niewielkich jednostek pływających, jak łodzie, kajaki, jachty,
b) uprawiania wędkarstwa,
c) rekreacji;

11) instalacji zbiornikowych na gaz płynny z pojedynczym zbiornikiem o pojemności do 7 m³, przeznaczonych do zasilania instalacji gazowych w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych;

12) sieci:
a) elektroenergetycznych obejmujących napięcie znamionowe nie wyższe niż 1 kV,
b) wodociągowych,
c) kanalizacyjnych,
d) cieplnych,
e) telekomunikacyjnych;

13) kanalizacji kablowej;

14) obiektów budowlanych służących bezpośrednio do wykonywania działalności
regulowanej ustawą z dnia 9 czerwca 2011 r. – Prawo geologiczne i górnicze (Dz. U. z 2015 r. poz. 196, 1272 i 1505) w zakresie poszukiwania i rozpoznawania złóż węglowodorów;

15) urządzeń melioracji wodnych szczegółowych;

16) przebudowie sieci gazowych oraz elektroenergetycznych obejmujących napięcie znamionowe 1 kV i wyższe;

17) przebudowie dróg, torów i urządzeń kolejowych.

Przebudowa bez pozwolenia i bez zgłoszenia

Ani pozwolenia, ani zgłoszenia nie wymaga przebudowa następujących obiektów budowlanych:

1) parterowych budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 35 m², przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m – związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej;

2) wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, garaży, wiat lub przydomowych ganków i oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 35 m², przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni działki;

3) wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej, rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m², przy czym liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 m² powierzchni działki;

4) parterowych budynków o powierzchni zabudowy do 35 m², służących jako zaplecze do bieżącego utrzymania linii kolejowych, położonych na terenach stanowiących własność Skarbu Państwa;

5) budynków, których budowa wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, z wyłączeniem ich przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych, a także z wyłączeniem budynków, których projekty budowlane wymagają uzgodnienia pod względem ochrony przeciwpożarowej;

6) suszarni kontenerowych o powierzchni zabudowy do 21 m² – związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej;

7) wiat o powierzchni zabudowy do 50 m², sytuowanych na działce, na której znajduje się budynek mieszkalny lub przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe, przy czym łączna liczba tych wiat na działce nie może przekraczać dwóch na każde 1000 m² powierzchni działki;

8) wolno stojących altan o powierzchni zabudowy do 35 m², przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni działki;

9) altan działkowych i obiektów gospodarczych, o których mowa w ustawie z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych (Dz. U. z 2014 r. poz. 40 oraz z 2015 r. poz. 528);

10) wiat przystankowych i peronowych;

11) wolno stojących kabin telefonicznych, szaf i słupków telekomunikacyjnych;

12) parkometrów z własnym zasilaniem;

13) boisk szkolnych oraz boisk, kortów tenisowych, bieżni służących do rekreacji;

14) miejsc postojowych dla samochodów osobowych do 10 stanowisk włącznie;

15) zjazdów z dróg powiatowych i gminnych oraz zatok parkingowych na tych drogach;

16) przepustów o średnicy do 100 cm;

17) gospodarczych obiektów budowlanych o powierzchni zabudowy do 35 m², przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m, przeznaczonych wyłącznie na cele gospodarki leśnej i położonych na gruntach leśnych Skarbu Państwa;

18) przydomowych basenów i oczek wodnych o powierzchni do 50 m²;

19) pomostów o długości całkowitej do 25 m i wysokości, liczonej od korony pomostu do dna akwenu, do 2,50 m, służących do:
a) cumowania niewielkich jednostek pływających, jak łodzie, kajaki, jachty,
b) uprawiania wędkarstwa,
c) rekreacji;

20) opasek brzegowych oraz innych sztucznych, powierzchniowych lub liniowych umocnień brzegów rzek i potoków górskich oraz brzegu morskiego, brzegu morskich wód wewnętrznych, niestanowiących konstrukcji oporowych;

21) pochylni przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych;

22) przyłączy: elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych, cieplnych i telekomunikacyjnych;

23) telekomunikacyjnych linii kablowych;

24) urządzeń pomiarowych, wraz z ogrodzeniami i drogami wewnętrznymi, państwowej służby hydrologiczno-meteorologicznej i państwowej służby hydrogeologicznej:
a) posterunków: wodowskazowych, meteorologicznych, opadowych oraz wód
podziemnych,
b) punktów: obserwacyjnych stanów wód podziemnych oraz monitoringu jakości
wód podziemnych,
c) piezometrów obserwacyjnych i obudowanych źródeł;

25) obiektów małej architektury;

26) ogrodzeń;

27) obiektów przeznaczonych do czasowego użytkowania w trakcie realizacji robót budowlanych, położonych na terenie budowy, oraz ustawianie barakowozów używanych przy wykonywaniu robót budowlanych, badaniach geologicznych i pomiarach geodezyjnych;

28) tymczasowych obiektów budowlanych stanowiących wyłącznie eksponaty wystawowe, niepełniących jakichkolwiek funkcji użytkowych, usytuowanych na terenach przeznaczonych na ten cel;

29) znaków geodezyjnych, a także obiektów triangulacyjnych, poza obszarem parków narodowych i rezerwatów przyrody;

30) instalacji elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, klimatyzacyjnych i telekomunikacyjnych wewnątrz użytkowanego budynku;

31) poligonowych obiektów budowlanych, w szczególności: stanowisk obronnych, przepraw, budowli ziemnych, budowli fortyfikacyjnych, instalacji tymczasowych oraz obiektów kontenerowych, lokalizowanych na terenach zamkniętych wyznaczonych przez Ministra Obrony Narodowej do prowadzenia ćwiczeń wojskowych z wykorzystaniem obozowisk polowych oraz umocnień terenu do pozoracji bezpośredniego prowadzenia walki;

32) urządzeń budowlanych.

Pozwolenie na przebudowę

Przebudowa pozostałych obiektów budowlanych (niewymienionych wyżej) wymaga pozwolenia na budowę. Chodzi na przykład o przebudowę:

1) przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych, jeśli prowadzi ona do zwiększenia dotychczasowego obszaru oddziaływania tych budynków;

2) przegród zewnętrznych i elementów konstrukcyjnych pozostałych obiektów wymagających pozwolenia na budowę.