Przepisy pozwalają budować na zgłoszenie bezpośrednio przy granicy działki lub w odległości mniejszej niż 3 m. Jednak taka inwestycja musi spełnić wiele dodatkowych wymagań. Jakich?
Na zgłoszenie możemy budować m.in. wolno stojące parterowe budynki gospodarcze, garaże, budynki rekreacji indywidualnej o powierzchni zabudowy do 35 m². Dokładne brzmienie przepisu znajdziesz w punktach 3 i 4 tekstu: „Obiekty, na budowę których jest wymagane zgłoszenie”. W podlinkowanym tekście wymieniliśmy wszystkie obiekty wymagające zgłoszenia. Jeśli zajrzysz do przywołanego tekstu, zobaczysz, że prawo budowlane uzależnia możliwość budowy tych budynków na zgłoszenie jedynie od powierzchni działki, a czasem także ilości obiektów. Nie wprowadza żadnych dodatkowych wymagań.
Z kolei kwestie odległości budynków od granicy działki budowlanej reguluje Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12.04.2012 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002 r. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.). Rozporządzenie to, w pewnych kilku ściśle określonych przypadkach, pozwala na budowę budynków bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości minimum 1,5 m. Pisaliśmy na ten temat w tekstach: „Odległość budynku od granicy działki” i „Budowa przy granicy działki”.
Rozporządzenie w par. 12 ust. 4 5 wskazuje, że taka lokalizacja powoduje objęcie sąsiedniej działki budowlanej obszarem oddziaływania obiektu. Jednak poza takim w zasadzie oczywistym stwierdzeniem (bo i bez tego zapisu w większości przypadków taki byłby obszar oddziaływania) nie mówi nic więcej na ten temat.
W przypadku budowy budynków na pozwolenie na budowę przepis ten nie sprawia żadnych kłopotów, gdyż automatycznie właściciele działki sąsiedniej stają się stroną w postępowaniu.
Natomiast przy zgłoszeniu pojawia się problem, ponieważ strony nie biorą udziału w tym postępowaniu i z tego powodu nie określa się tutaj obszaru oddziaływania obiektu. Co więcej – jak już wspominaliśmy w tekście na temat obszaru oddziaływania, budowa budynku nawet w odległości 3 czy 4 m od granicy działki budowlanej może spowodować, że sąsiednia działka znajdzie się w obszarze oddziaływania tego obiektu.
Interesuje Cię ten temat? Zagadnienia związane z sytuowaniem różnych obiektów budowlanych na działce zgodnie z nowymi warunkami technicznymi kompleksowo omawiamy w poradniku „Jak zlokalizować budynek (i inne obiekty) na działce”.
Orzecznictwo sądowe wskazuje, że przy budowie na zgłoszenie budynku usytuowanego bezpośrednio przy granicy działki, organ powinien każdorazowo dogłębnie przeanalizować dany przypadek, uwzględniając zarówno interes właściciela sąsiedniej działki, jak i prawo inwestora do zabudowy swojej nieruchomości.
Organ powinien jednakowo traktować obie strony i nie może przedkładać interesów jednej z nich, czyli np. sąsiada, nad interesy inwestora. Jak wskazano m.in. w wyroku o sygn. akt II SA/Po 107/15: „Zadaniem organu jest zatem w okolicznościach faktycznych niniejszej sprawy takie wyważenie interesów stron, aby inwestycja realizowana była w sposób nie naruszający uzasadnionych interesów właściciela działki sąsiedniej, ale z zachowaniem uprawnień inwestora”.
Niemniej jednak, planując taką inwestycję, musisz mieć na uwadze, że w większości przypadków konieczne jednak będzie pozwolenie na budowę. Art. 30 ust. 7 prawa budowlanego wskazuje, że organ może nałożyć obowiązek uzyskania pozwolenia na wykonanie określonego obiektu lub robót budowlanych objętych obowiązkiem zgłoszenia, jeżeli ich realizacja „może naruszać ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzji o warunkach zabudowy lub spowodować:
1) zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia;
2) pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków;
3) pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych;
4) wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich”.
Przykłady
Kiedy możesz wybudować na zgłoszenie budynek bezpośrednio przy granicy działki?
Z dużym prawdopodobieństwem można stwierdzić, że uda Ci się wybudować na zgłoszenie budynek gospodarczy lub garaż o długości mniejszej niż 5,5 m do 6,5 m i o wysokości mniejszej niż do 3 m usytuowany bezpośrednio przy granicy działki, korzystając z par. 12 ust. 3 4 pkt 4 3 rozporządzenia, jeżeli będzie on przylegał całą swoją powierzchnią do podobnego albo większego budynku zlokalizowanego na sąsiedniej działce.
Kiedy nie uda Ci się wybudować na zgłoszenie budynku bezpośrednio przy granicy działki?
Raczej niemożliwa będzie budowa na zgłoszenie budynku bezpośrednio przy granicy działki budowlanej, jeśli ta sąsiednia działka jest niezabudowana.
Aktualizacja:
W artykule zaktualizowano podstawę prawną, dostosowując ją do nowych warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, które weszły w życie 1.01.2018 r.
26 Odpowiedzi
Anonimowy
Witam.
A co w przypadku gdy na ogrodzie dzierżawionym od miasta chcę postawić blaszaka na granicy działki i podwórza bloku w którym mieszkam ? Czy idzie to załatwić za np. zgodą mieszkańców wspólnoty ? – na tą chwilę i tak stawiam swoje auto na podwórku a tak bym wjeżdżał do garażu postawionego na ogrodzie (na granicy).
Na terenie nie ma ustanowionego planu zagospodarowania przestrzennego i na całej działce są zlokalizowane ogródki mieszkańców okolicznych kamienic (dzierżawione od miasta). Szkoda przeznaczać połowę ogrodu na dojazd od granicy działki do garażu gdzie i tak stawiam auto na podwórzu na tą chwilę.
MGM
Witam. Po pierwsze to zależy, czy sąsiednia działka jest budowlana. Po drugie prawo nie uzależnia możliwości lokalizacji bezpośrednio przy granicy od zgody właściciela sąsiedniej działki. Odpowiedź na pytanie znajdzie Pan/Pani w tekstach:
http://www.oprawiebudowlanym.pl/2014/07/odlegosc-budynku-od-granicy-dziaki.html
http://www.oprawiebudowlanym.pl/2016/01/lokalizacja-budynku-na-dziace-4-pytania.html
Szymon Górski
Witam a co z wysokością takiego budynku gospodarczego? Przepis mówi o wysokości 3m czy da się to jakoś ominąć np jeżeli sąsiad zgodzi się na zwiększenie wysokości np do 4-5m
MGM
Witam. Przepisy nie uzależniają niczego od zgody sąsiada. Odstępstwo możliwe jest tylko po wyrażeniu zgody przez ministra – w uzasadnionych przypadkach. Więcej na ten temat tutaj:
http://www.oprawiebudowlanym.pl/2015/08/odstepstwo-od-przepisow-techniczno.html
Anonimowy
Witam,
czy przenośny pawilon handlowy o wymiarach 4 x 4,5m będzie wymagał pozwolenia na budowę? Czy jeśli działka, na której ma być posadowiony, w tym miejscu ma szerokość 4,5 m to istnieje możliwość posadowienia go w granicy bez zgody sąsiadów?
MGM
Witam. A to zależy m.in. od tego, czy ma być na stałe i czy to będzie budynek czy tymczasowy obiekt budowlany. Więcej o tym tutaj:
http://www.oprawiebudowlanym.pl/2016/04/jakie-inwestycje-wymagaja-pozwolenia-na.html
http://www.oprawiebudowlanym.pl/2015/12/budowa-tymczasowego-obiektu-budowlanego.html
Odpowiedź na drugie pytanie: to zależy jak dokładnie ma wyglądać i czy to będzie budynek, czy też nie. Druga sprawa – jakie w tej kwestii są zapisy planu miejscowego. możliwość lokalizacji bezpośrednio przy granicy nie jest uzależniona w żaden sposób od zgody sąsiadów, muszą taką lokalizację umożliwiać przepisy.
Monika
Witam mam pytanie czy sasiad moze w granicy naszych działek postawić garaz o wysokości 7m bez mojej zgody?
Anonimowy
Dzien dobry,
Czy otrzymujac warunki zabudowy pozwalajace na umiejscowienie garazu w granicy dzialki, mogę składając projekt z pozwoleniem na budowe odsunac go o 1,5m od granicy ?
MGM
Dzień dobry. Nie wiem co jest dokładnie napisane w decyzji o warunkach zabudowy.
Anonimowy
Jeżeli jest obowiązującą to nie można. Najlepiej zmienić decyzję o warunkach zabudowy
Dariusz Kniotek
żeby to wszystko załatwić trzeba iść do urzędu z papeteria
Unknown
Witam,
Czy na działce o szerokości mniejszej niż 16m można postawić garaż w granicy działki z sąsiadem o wymiarach 9m(przy granicy działki) na 3,7? W decyzji o warunkach zabudowy gmina wypowiedziała się pozytywnie, również sąsiad nie zgłosił sprzeciwu. Urzędnicy odrzucili mi wniosek o zgłoszenie – musi odbyć się na pozwolenie na budowę i mam obawy czy urząd mi tego nie odrzuci. Mągą mieć do tego podstawy?
MGM
Odpowiedź na pytania znajdzie Pan w tekstach: "Odległość budynku od granicy działki" oraz "Czy możliwa jest budowa na zgłoszenie budynku usytuowanego bezpośrednio przy granicy działki budowlanej albo w odległości 1,5 m od tej granicy?". Linki do tekstów znajdują się w "spisie treści" w kategorii "warunki techniczne".
Artur Starz
Dzień dobry,
chciałbym zbudować mały budynek gospodarczy 4x5m w odległości 1.5m od granicy działki. Mam pisemną zgodę sąsiadów, po drugiej stronie stoi dom sąsiadów ale od mojej strony mają w domu garaż i w pasie przy ogrodzeniu mają przydomową oczyszczalnię, więc im nie przeszkadza zupełnie. da radę przeprowadzić to przez zgłoszenie, mając na uwadze ten wyrok:
http://www.orzeczenia-nsa.pl/wyrok/ii-sa-po-107-15/pozwolenie_na_budowe_uzytkowanie_obiektu_lub_jego_czesci_wykonywanie_robot_budowlanych_innych_niz/be672d/6.html?q=&_symbol=601_6010&_haslo=Budowlane+prawo&_sad=Wojew%C3%B3dzki+S%C4%85d+Administracyjny+w+Poznaniu&_skarzony=Wojewoda&_okres=2015_04
Dartiana
Witam. Proszę mi wytłumaczyć tak lopatologicznie czy sasiad może wybudować garaż blaszany połączony stałe z terenem w odległości 0.6 cm od naszego ogrodzenia? Na naszej działce stoi już budynek mieszkalny. Bylam z Urzędzie, ale nikt nie jest w stanie odpowiedzieć mi na to pytanie. Dodam, że sasiad twierdzi, że na zgłoszenie może w takiej odległości postawić blaszak.
Anonimowy
Dzień dobry.
Jakie przepisy maj zastosowanie w przypadku kiedy moja działka jest działka leśną? Jest to teren byłego gospodarstwa leśnego lub wiejskiego, który potem stał się lesniczówką. Miał przynależny sad i pola. Potem kolejno tereny wokół gospodarstwa przejęły Lasy Państwowe. Budynek częściowo miejski a częściowo prywatny byłego lesniczego wraz z przynaleznymi do niego stodołą oborą piwnica ziemianką i jeszcze jednym budynkiem gospodarczym trafił w moje ręce. Działka jednakże była tak wydzielana (kiedyś dawniej nie teraz przy zakupie)że od domu do lasu jest może 5 metrów a obora stoi albo na granicy z działką leśną albo z metr czy 1,5 od niej.
Gdzie szukać przepisów dotyczących mojej sytuacji. Chcialbym dobudować ganek do domu, oranżerię, dwupiętrowy taraz do obory. Wszystko to będzie blisko granicy z lasem. Czy jest to w ogóle możliwe? Czy przepisy o oddziaływaniu na sąsiednie działki mają tu zastosowanie? Dziękuję za wskazówki.
Pozdrawiam
Magda /MGM/
Proszę zajrzeć do tekstów (linki są w spisie treści):
Kiedy mają zastosowanie przepisy rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie
Odległość budynku od lasu
Odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego a decyzja o warunkach zabudowy – sprawdź, co to jest i jaki ma wpływ na Twoją inwestycję
Anonimowy
A jak wyglada sprawa z zmianą konstrukcji dachowej w budynku którego lico ściany jest granicą działki i posiada otwory okienne a okap wystaje 70cm poza lico ściany granicznej . Plan zagospodarowania przestrzennego nic o tym nie wspomina. Che doprowadzić budynek do porządku a tu same kłody pod nogi.
Magda /MGM/
Część budynku (wystający okap) znajduje się na sąsiedniej działce, więc jeśli chce się wykonać roboty budowlane w tej części, trzeba mieć zgodę właściciela tej działki.
Anonim
Dzień Dobry.
Czy w sytuacji, gdy właściciel sąsiedniej działki w tym samym czasie co ja podjąłby zamiar budowy garażu o powierzchni zabudowy do 35 m2 (o długości mniejszej niż 5,5 m i o wysokości mniejszej niż 3 m, przy granicy z moją działką, przylegającego do ściany planowanego przeze mnie garażu (bez otworów okiennych lub drzwiowych, o tej samej długości i wysokości) i obaj tego samego dnia złożylibyśmy zgłoszenia zamiaru budowy w/w garaży w starostwie, to czy wówczas oba garaże mogą zostać wybudowane w procedurach zgłoszenia zamiaru wykonania budowy, zamiast pozwolenia na budowę?
Magda | oprawiebudowlanym.pl
Dzień dobry. Jeśli czytał Pan/Pani powyższy artykuł, to wie Pan/Pani, że nie ma jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie. Myślę, że gdyby w każdym zgłoszeniu znalazły się: informacja, że na sąsiedniej działce będzie budowany taki sam garaż + oświadczenie sąsiada potwierdzające, że również planuje budowę + zgoda sąsiada na budowę przy granicy – organ przyjmujący zgłoszenie nie miałby łatwego zadania, bo powinien uwzględnić te wszystkie okoliczności. W takim przypadku nawet gdybyście dostali sprzeciw, warto byłoby się od niego odwołać.
Anna
Witam ślicznie…Ja chciałam zapytać czy sąsiad ma prawo postawić garaż w przydomowym ogródku niemalże przed moim oknem..? pozdrawiam
Rafał
Dzień Dobry. Czy można wybudować garaż o powierzchni zabudowy do 35 m2 (o długości nie większej niż 6,5 m i o wysokości nie większej niż 3 m) bezpośrednio przy granicy z prywatną drogą wewnętrzną (droga dojazdowa do działki budowlanej położonej w głębi, o długości 80 m i szerokości 4 m) w procedurze zgłoszenia zamiaru wykonania budowy, zamiast pozwolenia na budowę? Pozdrawiam.
Norbert
Witam, chcę postawić garaz z płyt betonowych 4x6m o wys do 3m, podłogę prawdopodobnie wyłoże kostką brukową.
Problem jednak polega na tym, że miałby stanąć w granicy działki dwóch wspólnot mieszkaniowych, dokładnie w połowie garażu byłaby granica.
Mam pisemną zgodę większości jednej wspólnoty (5/8) oraz drugiej (8/12)
W pierwszej wspólnocie jednak nie zgadza się właściciel 2 mieszkań, który przy okazji jest zarządcą czy administratorem obu wspólnot bo w przyszlosci bedzie chcial sprzedać mieszkania, a co za tym idzie straci na kilku metrach, które „zabiorę”.
Nadmienię tylko, że w tym miejscu oficjalnie znajduje tzw pas zieleni, a tak na prawde nie zadbane krzaki i bałagan również składowisko śmieci i kompostownik oczywiście nielegalnie.
Garaz miałby stanąć w odległości ok 12-14m od budynku 1 wspólnoty i ok 12m od drugiej z nich. Nie chce okien w ścianach tylko np świetlik w dachu.
Proszę podpowiedzieć do kogo się zgłosić, gdzie składać i jakie dokumenty? Z góry dziękuję i pozdrawiam
Marcin
Czy coś się zmieniło w kwestii zgłoszeń na budowę budynków gospodarczych w odległości 1.5 m od granicy działki w 2021 r.? Chcę postawić parterowy budynek gospodarczy do 35 m2 (6.3 m x 5.9 m, wysokość 6 m) z poddaszem nieużytkowym, ścianą bez okien i drzwi w odległości 1.5 m od granicy działki. Sąsiad ma postawiony dom ze ścianą z oknami w odległości 2.5 metra od tej granicy.
Marcin
Chcę za wszelką cenę uniknąć olbrzymich kosztów pozwolenia na budowę a mam już postawioną płytę fundamentową o tych wymiarach w tej odległości (fundament był stawiany jakiś czas temu z planem wybudowania wiaty ale sytuacja się zmieniła i chcę na nim postawić budynek gospodarczy).